2005年05月23日

也谈房价走势

一个月左右,国务院及相关部门连续抛出两个“国八条”,部分有良心的学者和专家、城市中低阶层,对此沾沾自喜。在我看来,两个“国八条”的抛出对中低阶层绝对是弊大于利,房价短期内继续无理智地疯狂增长,对普通大众才是长久利好。

首先,房价高价运行及接连攀升的原因,就是相关的既得利益集团推波助澜,裹挟着心慌意乱和发财心切的中小投资者群起跟风。

一部分学者把其首要原因归结为:国内股市的低迷和负利率金融环境。我是不同意这个观点的。大部分上市企业素质低劣,首年圈钱,来年巨亏;企业高管们用政治技巧把玩企业,他们不是真正的企业管理者;一道道责罚已经成为违规者的耳旁风。归跟到底:这些企业大部分都是国有企业,跟政府有着千丝万缕的亲密关系,政府作为裁判,很难对自己的儿子们下手的,更有者自己即使裁判也是运动员;部分民营企业也跟当地政府官员也是称兄道弟,没人会为难他们的,除非玩得太大或者得罪“一山还比一山高”的强势人物。这样的股市就是全流通了,我也是对其不抱希望的,因为企业获利的容易性和违规的低成本性质。这样的股市,即使今年 “良好”运行,明年长期大幅走低也是逃不过的。所以聪明的江浙人不会在这样的股市玩游戏的。投入较少,又要超额利润?不是炒房,就是挖媒!

 

看看既得利益者是什么样子:

房地产协会,房地产商人的代表。200410月,中国房地产协会会长杨慎表示,今后20年,中国的城镇化水平将从目前的37.6%提高到50%,城镇人口从4.8亿增加到7亿。这需要新建各类商品房80亿—100亿平方米,折合9000万套左右。他明确指出:按照这样一个走势,我们估计中国房价十年会翻一番。“房产市场不存在过热现象”,有数据显示,到200311月底,中国共完成房产投资8,258亿元,与2000年同期相比增长了32.5%,创历史新高。全国除西藏外,各个省市的房产投资都有不同程度的增长。其中,有17个省的增长额度都超过了40%。这是一个可喜的现象,而且,我相信这种增长还会持续下去。他同时指出,随着经济的进一步发展,随着全面建设小康社会的逐步实现,估计房地产业至少还有20年的发展空间。”

地方政府。GDP、税收。GDP是地方政府官员的成绩单,GDP大幅上升意味着升官。长三角房地产投资额对GDP的贡献达到2.9%。上海经济对房地产的依赖度在2004年出现了明显的上升,房地产直接拉动上海GDP增长约爲17%,建筑材料、房屋仲介和家具电器等其他因素的间接影响约3%到7%。也就是说,上海近两年经济增长中,可能有四分之一直接或间接地与房地产有关。在江苏,房地产业和建筑业(不包括相关产业)税收占地税的比重均不低于30%。有测算表明,2004年,上海来自房地产的税收直接贡献率为400亿元,而上海当年地方财政收入为1119.7亿元。更多的税收,意味着政府雇员更多的薪水。小集团的利益。在已查处的一些官员腐败的大案要案中,与房地产无关的几乎没有。拟定圈地计划摆平土地批租官员以最低首付资金,取得可套取银行贷款的土地手续承建单位资金做到正负零搞定银行官员,获得抵押贷款偷工减料进行开发,只需竣工验收时买通主管部门官员偷税逃税漏税销售基本完成收益周期。每个环节不用打理?特别是土地,社会主义不像资本主义,政府是土地是唯一的供应者和控制者,里面的腐败更是触目惊心。像“两年不开发回收土地”的政策,在北京、上海等地的房地产商巨量囤积土地,什么时候认真执行过?这次,在“新八条”内面再次出现,老生重谈,对牛弹琴。建设部。建设部基本上也是房地产商的代言人,他们的观点和房地产商惊人的一致。2004摩根士丹利经济学家谢国忠关于中国房地产的泡沫论出来后,建设部政策研究中心课题组专门出台了驳斥该泡沫论的研究报告。200410月初为了驳斥泡沫论,建设部陈淮博士牵头的课题组给国务院提交了一份报告,得出的结论是:中国地产泡沫论并不成立,中国房地产金融危机在可控范围内;未来10年,房地产价格还将平稳上涨。20041028日,在长三角发展与机遇论坛上陈博士发表书面演讲时直言“政府切不要把为70%、甚至更多人群解决住房问题的责任自己背起来。现实地说,在未来5~8年内,长三角房地产业绝不要停步”。银监会。银监会作为监管者,去年在房地产价格非理性上升状况下,没有对购房信贷问题采取有效措施,致使炒房团的批量按揭轻而易举。今天,银监会成为房价下跌的最大反对者。在一些大城市,许多人因为购房而成为高负债一族;如果楼价走低,到一定阶段,这些人觉得继续供现楼得不偿失,就会“抛旧换新”,银行将产生巨额坏帐,这将影响几大银行上市,损害了监管效果,对银监会官员的升迁产生不利。而国有银行改革是这几年中央核心经济任务之一。

所谓的“学者”和“专家”。 学术是社会之公器,学者是社会之良心。我们的一些专家和学者,老百姓都看到社会“肌体”出现了问题的时候,他们不但不去找治疗的药方,还信誓旦旦大放厥词“非常健康”、“趋势喜人”。这些经济学者太多,凡出来谈房价的,大都是“看多派”。

地产商和代销商。我不想说这些人,商人经商的目的就是为了获取最大利润。我只强调一点:2005424日,在博鳌亚洲论坛2005年房地产分论坛上,中国房地产业的重量级人物无一例外地声称,房价还得涨。

银行。我国开发商自有资金比例非常之低,必须有大量资金作为启动和支撑,商业银行就是这笔资金的主要提供者;银行对房贷人按揭申请材料不做调查,以致出现上海用户名“A”也能在银行通过贷款买入多套房子;银行应该是经济非常敏感的一个部们,但上海房价如此之高的情况下,贷款政策和全国其他地方相同(同样的首付比例,同样的利率),个人购房贷款仍呈高速增长的势头。1999年,国家为了提高事实上已经破产的国有四大银行的自生能力,剥离其巨额不良资产予为此成立的四家金融资产管理公司。2004年上海房地产贷款强劲增长,全年新增贷款超过1000亿元,占中资金融机构全部新增贷款的3/4强。房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2.6万亿元左右,占全部人民币贷款总额的14.7%而银行超过半数贷款都是以房产做抵押的,房地产价值的风吹草动必然会波及半数甚至更大规模贷款的安全。 现在国家已经被绑上战车,只能托市,使其不能有大幅度变化,“造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究相关负责人的责任”(老八条)。

 

 

国八条的出现,对普通老百姓利益有什么危害?

新旧八条出现,各地政府肯定要想办法稳定楼市,保护这个本来继续吹下去就会破裂的泡沫,既不能危害金融安全,又不能进一步激化社会矛盾。房价如果高走,需要提高土地供应,加大经济适用房应量;反之,则削减和控制土地供应及经济适用房数量。这样一来,房价未来几年都是高位运行,长期受益的是政府、银行、房地产商,损害的是老百姓的福利。

 

 

从这件事情我们应该得到一些反思:

1、社会主义国家中,如何均衡各方面利益?

从上面我们明显看出,既得利益者非常强大,已经到了可以左右政府的地步。他们把房价和金融安全绑在一起,裹胁国务院的决策。老百姓虽然人多但不势众。

2、学者的角色

在房价已经出现泡沫的情况下,大多经济学家仍声称“没有泡沫”、“健康发展”,这种表述无异于火上浇油。这里我只想引述一段话做结尾。经济学家杨小凯先生曾经痛心疾首地指出:“国内很多哗众取宠、政治宣传式的‘经济研究’之所以经不起时间的考验,并不因为这些经济学家学识不够,而是他们缺乏基本的学者‘良心’。很多并不需要研究,一般老百姓都知道的事实,却被经济学家们的研究用新名词搞得像云雾山中的东西。1956年强迫合作化的事实被人说成自愿,20世纪90年代初圈地运动股份化运动中人所共知的大规模贪污,在中国经济学的文献中找不到系统的记录,还是一个不做经济学术研究的何清涟用记者的方式给我们留下了一些这方面的记载。”

      

 

2005年05月09日

五一几天连续假期非常难得,而我对自己的语音一直没有信心,就去新东方报了语音强化班,借此机会,纠正一番,改造一下,也好对自己有点信心。5.15.4,四天课程学习分为两大部分:音标和句子的重、弱、连读等。老师英文名叫做Doreen,挺年轻的(下课后,我们讨论过这个话题,女孩子说她30岁左右,男孩子说她26岁左右,我比较赞成后者),另外很“可爱”(这个词是几个女孩子想出来的,长得可爱,教书的方式可爱)。

说说学习的效果吧!我觉得挺好的。学习结束后,自我感觉到自己的发音标准了好多,自信心提高了不少,以前我挺怕和别人用英语聊天的。但要达到好的效果,可能需要几个月持续的学习,直到让自己的嘴巴和舌头等部位能够记忆下来。不过觉得安排有点紧凑,语音强化不太适合搞集训。

坚持几个月吧,效果如果真如Doreen而言,我真要谢天谢地谢新东方!