2007年04月17日

简单地讲ERP就是企业资源计划系统.ERP是由美国著名的计算机技术咨询和评估集团Garter Group 公司提出的一整套企业管理系统体系标准,是指建立在信息技术基础上,以提高企业资源效能为系统思想,为企业提供业务集成运行中的资源管理方案。
ERP的科学定义是:ERP —Enterprise Resource Planning 企业资源计划系统,是指建立在信息技术基础上,以系统化的管理思想,为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。
ERP 不仅仅是一个软件,更重要的是一个管
理思想,它实现了企业内部资源和企业相关的外
部资源的整合。
通过软件把企业的人、财、物、产、供、销及相
应的物流、信息流、资金流、管理流、增值流等紧密
地集成起来,实现资源优化和共享,这就是ERP。
而ERP的职业就叫做企业资源计划师

举个具体的例子:
一天中午,丈夫在外给家里打电话:“亲爱的老婆,晚上我想带几个同事回家吃饭可以吗?” (订货意向)

妻子:“当然可以,来几个人,几点来,想吃什么菜?”

丈夫:“6个人,我们7点左右回来,准备些酒、烤鸭、番茄炒蛋、凉菜、蛋花汤……。你看可吗?” (商务沟通)

妻子:“没问题,我会准备好的。” (订单确认)

妻子记录下需要做的菜单 (MPS计划) ,具体要准备的东西:鸭、酒、番茄、鸡蛋、调料…… (BOM物料清单) ,发现需要:1只鸭蛋,5瓶酒,4个鸡蛋…… (BOM展开) ,炒蛋需要6个鸡蛋,蛋花汤需要4个鸡蛋 (共用物料) 。

打开冰箱一看 (库房) ,只剩下2个鸡蛋 (缺料) 。

来到自由市场,妻子:“请问鸡蛋怎么卖?” (采购询价)

小贩:“1个1元,半打5元,1打9.5元。”

妻子:“我只需要8个,但这次买1打。” (经济批量采购)

妻子:“这有一个坏的,换一个。” (验收、退料、换料)

回到家中,准备洗采、切菜、炒菜…… (工艺线路) ,厨房中有燃气灶、微波炉、电饭煲…… (工作中心) 。

妻子发现拨鸭毛最费时间 (瓶颈工序,关键工艺路线) ,用微波炉自己做烤鸭可能来不及 (产能不足) ,于是阅览室在楼下的餐厅里买现成的 (产品委外) 。

下午4点,接到儿子的电话:“妈妈,晚上几个同学想来家里吃饭,你帮忙准备一下。” (紧急订单)

“好的,你们想吃什么,爸爸晚上也有客人,你愿意和他们一起吃吗?”

“菜你看着办吧,但一定要有番茄炒鸡蛋,我们不和大人一起吃,6:30左右回来。” (不能并单处理)

“好的,肯定让你们满意。” (订单确定)

“鸡蛋又不购了,打电话叫小店送来。” (紧急采购)

6:30,一切准备就绪,可烤鸭还没送来,急忙打电话询问:“我是李太,怎么订的烤鸭还不送来?” (采购委外单跟催)

“不好意思,送货的人已经走了,可能是堵车吧,马上就会到的。”

门铃响了。

“李太太,这是您要的烤鸭。请在单上签一个字。” (验收、入库、转应付账款)

6:45,女儿的电话:“妈妈,我想现在带几个朋友回家吃饭可以吗?” (呵呵,又是紧急订购意向,要求现货)

“不行呀,女儿,今天妈已经需要准备两桌饭了,时间实在是来不及,真的非常抱歉,下次早点说,一定给你们准备好。” (哈哈,这就是ERP的使用局限,要有稳定的外部环境,要有一个起码的提前期) 。

…… ……

送走了所有客人,疲惫的妻子坐在沙发上对丈夫说:“亲爱的,现在咱们家请客的频率非常高,应该要买些厨房用品了 (设备采购) ,最好能再雇个小保姆 (连人力资源系统也有缺口了) 。

丈夫:“家里你做主,需要什么你就去办吧。” (通过审核)

妻子:“还有,最近家里花销太大,用你的私房钱来补贴一下,好吗?” (最后就是应收货款的催要)

该例中的妻子就是ERP企业资源计划师

2007年03月18日

需求分析
  在具体的研究需求分析之前,我们先了解一下软件工程这个概念。软件工程分为三个层次,过程层、方法层、工具层。在最基础的过程层,最重要的就是一组被称为关键过程区域(KPAs)的框架(KPA的概念在讨论CMM的书中有详细的概念说明)。关键过程区域构成了软件项目的管理控制的基础,并且确立了上下文各区域的关系,其中规定了技术方法的采用、工程产品的,模型、文档、数据、报告、表格等,等的产生、里程碑的建立、质量的保证及变化的适当管理。方法层主要是过程在技术上的实现。它解决的问题是如何做。软件工程方法涵盖了一系列的任务:需求分析、设计、编程、测试、维护。同时他还包括了一组基本原则,控制了每一个的关键过程区域。工具层就很好理解了,他对过程层和方法层提供了自动和半自动的支持。这些辅助工具就称为CASE。
  可以看到需求分析的位置,但是事实上需求分析是跨越了软件工程的三个层次的。这一点是和其他的过程是一样的。当然我们这里比较重点强调的是在软件工程的方法层,同时也涉及到一些过程层的思想,至于工具层则不再我们的讨论之列,但是会提到一些很适合在需求分析时应用的工具,诸如Word、Excel、Visio等。
方法
  需求分析都包括了哪些方法呢?这里列举出在《需求分析》一书中推荐的一些方法,
  1) 绘制系统关联图,这种关联图是用于定义系统与系统外部实体间的界限和接口的简单模型。同时它也明确了通过接口的信息流和物质流。
  2) 创建用户接口原型,当开发人员或用户不能确定需求时,开发一个用户接口原型—一个可能的局部实现—这样使得许多概念和可能发生的事更为直观明了。用户通过评价原型将使项目参与者能更好地相互理解所要解决的问题。注意要找出需求文档与原型之间所有的冲突之处。
  3) 分析需求可行性,在允许的成本、性能要求下,分析每项需求实施的可行性,明确与每项需求实现相联系的风险,包括与其它需求的冲突,对外界因素的依赖和技术障碍。   4) 确定需求的优先级别,应用分析方法来确定使用实例、产品特性或单项需求实现的优先级别。以优先级为基础确定产品版本将包括哪些特性或哪类需求。当允许需求变更时,在特定的版本中加入每一项变更,并在那个版本计划中作出需要的变更。
  5) 为需求建立模型,需求的图形分析模型是软件需求规格说明极好的补充说明。它们能提供不同的信息与关系以有助于找到不正确的、不一致的、遗漏的和冗余的需求。这样的模型包括数据流图、实体关系图、状态变换图、对话框图、对象类及交互作用图。
  6) 创建数据字典,数据字典是对系统用到的所有数据项和结构的定义,以确保开发人员使用统一的数据定义。在需求阶段,数据字典至少应定义客户数据项以确保客户与开发小组是使用一致的定义和术语。分析和设计工具通常包括数据字典组件。
  7) 使用质量功能调配,(QFD)是一种高级系统技术,它将产品特性、属性与对客户的重要性联系起来。该技术提供了一种分析方法以明确那些是客户最为关注的特性。QFD将需求分为三类:期望需求,即客户或许并未提及,但如若缺少会让他们感到不满意;普通需求;兴奋需求,即实现了会给客户带去惊喜,但若未实现也不会受到责备(Zultner 1993;Pardee 1996)。
  记住一点,不要试图在你的项目中把这些方法都用上去,四个现代化并不是一夜就可以实现的。同样,尝试着使用你认为对你很有帮助的方法,确实收到效果之后,在考虑继续学习方法。因为上面提到的都是需求分析的大方法,事实上还有很多很多的方法可以采用,例如,采用SRS模板、指明需求的来源、为每项需求注上标号、记录业务规范、创建需求跟踪能力矩阵、审查需求文档、以需求为依据编写测试用例、编写用户手册、确定合格的标准。
业务建模
  很多人都没有意识到业务需求阶段应该做些什么事情,实际上业务建模是最重要的一件事情。不要觉得业务建模这个词很深奥,让人模不着头脑。其实所有做过需求分析的人都做过业务建模,比如你了解企业的运作模式就?是一种你脑海中的业务建模。但是大多数人都没有科学的、系统的、文档化的做过业务建模。
  业务建模的目的在于: 
  了解目标组织(将要在其中部署系统的组织)的结构及机制。
  了解目标组织中当前存在的问题并确定改进的可能性。
  确保客户、最终用户和开发人员就目标组织达成共识。
  导出支持目标组织所需的业务需求。
  上面的话是不是很抽象呢,其实没有什么复杂的:人和电脑是完全不同的思想(思维方式)。所以,原先适合人的业务流程对于计算机来说可不一定合适的,为了最大限度的利用计算机,必须要了解原先的业务流程并对此加易改造(流程自动化),当然这些动作需要得到用户的许可。有些人认为说只有ERP这种大系统才需要对业务流程进行重组,但是实际上,不论是部门级的MIS系统,还是社会级的电子商务系统,都需要对业务流程进行改造,所不同的只是改造的程度。
  业务建模很重要的一点是在分析企业流程的同时分析出基础企业对象(Common Business Object)(这个词我翻译的不好,如果大家有更好的翻译,请告诉我)。任何企业都有最基础的一些元素,例如银行的CBO就有帐户,制造业的CBO就有订单等。有一次我的一个在企业应用方面研究多年的朋友告诉我一个秘诀,他说,企业的CBO无非是4个:客户、员工、产品和供应商(银行的供应商应该称为同业)。其他的所有CBO都是在这四个CBO的基础上发展起来的。比如说CBO中客户和产品是多对多的关系,根据关系数据的理论,任何多对多的关系都可以拆分成多个一对多或一对一的关系。你就可以在这两个类之间引入订单类,客户和订单之间是一对多,订单和产品之间又是一对多,这样一个多对多的关系就拆分成两个一对多的关系,而新的订单类也就顺理成章的产生了。在订单类产生时,你可能还会加入一个关联类:业务员类。而业务员类又是从员工类继承下来的。所以呢,企业的四种CBO通过不同的组合,不同的关系,能够形成企业运作的许许多多的CBO。
  CBO是做业务建模的基础,在此基础上,通过评估业务状态,说明当前业务,确定业务流程,改进业务流程的定义,设计业务流程实现,改进角色和职责,研究流程自动化,开发领域模型等一系列在RUP中定义的工作流程实现业务建模的目标。
需求获取
  需求获取(requirement elicitation)是需求工程的主体。对于所建议的软件产品,获取需求是一个确定和理解不同用户类的需要和限制的过程。获取用户需求位于软件需求三个层次的中间一层。业务需求决定用户需求,它描述了用户利用系统需要完成的任务。从这些任务中,分析者能获得用于描述系统活动的特定的软件功能需求,这些系统活动有助于用户执行他们的任务。 需求获取是在问题及其最终解决方案之间架设桥梁的第一步。获取需求的一个必不可少的结果是对项目中描述的客户需求的普遍理解。一旦理解了需求,分析者、开发者和客户就能探索出描述这些需求的多种解决方案。参与需求获取者只有在他们理解了问题之后才能开始设计系统,否则,对需求定义的任何改进,设计上都必须大量的返工。把需求获取集中在用户任务上—而不是集中在用户接口上—有助于防止开发组由于草率处理设计问题而造成的失误。 需求获取、分析、编写需求规格说明和验证并不遵循线性的顺序,这些活动是相互隔开、增量和反复的。当你和客户合作时,你就将会问一些问题,并且取得他们所提供的信息(需求获取)。同时,你将处理这些信息以理解它们,并把它们分成不同的类别,还要把客户需求同可能的软件需求相联系(分析)。然后,你可以使客户信息结构化,并编写成文档和示意图(说明)。下一步,就可以让客户代表评审文档并纠正存在的错误(验证)。这四个过程贯穿着需求分析的整个阶段。 需求获取可能是软件开发中最困难、最关键、最易出错及最需要交流的方面。需求获取只有通过有效的客户—开发者的合作才能成功。分析者必须建立一个对问题进行彻底探讨的环境,而这些问题与产品有关。为了方便清晰地进行交流,就要列出重要的小组,而不是假想所有的参与者都持有相同的看法。对需求问题的全面考察需要一种技术,利用这种技术不但考虑了问题的功能需求方面,还可讨论项目的非功能需求。确定用户已经理解:对于某些功能的讨论并不意味着即将在产品中实现它。对于想到的需求必须集中处理并设定优先级?,以避免一个不能带来任何益处的无限大的项目。 需求获取是一个需要高度合作的活动,而并不是客户所说的需求的简单誊本。作为一个分析者,你必须透过客户所提出的表面需求理解他们的真正需求。询问一个可扩充(open-ended)的问题有助于你更好地理解用户目前的业务过程并且知道新系统如何帮助或改进他们的工作。调查用户任务可能遇到的变更,或者用户需要使用系统其它可能的方式。想像你自己在学习用户的工作,你需要完成什么任务?你有什么问题?从这一角度来指导需求的开发和利用。
  还有,探讨例外的情况:什么会妨碍用户顺利完成任务?对系统错误情况的反映,用户是如何想的?询问问题时,以“还有什么能” ,”当?时,将会发生什么”“你有没有曾经想过” ,“有没有人曾经”为开头。记下每一个需求的来源,这样向下跟踪直到发现特定的客户。
  有些时候,尝试着问一些“愚蠢”的问题也有助于客户打开话匣子。如果你直接要求客户写出业务是如何实现的,客户十有八九无法完成。但是如果你尝试着问一些实际的问题,例如:“以我的理解,你们收到订单后,会…”。客户立刻就会指出你的错误,并滔滔不绝的开始谈论业务,而你,就在一边仔细的聆听吧。这一招就叫做“抛砖引玉”。
  需求讨论会上必须要使用笔记本电脑,还要指定一个打字熟练的人把所有的讨论记录下来,记录的同时还要做一定的整理。如果不这样做,那么你结束会议的时候就会发现,所有的讨论只剩下一个模糊的印象,需求对你来说仍然是一件遥远的事情。在座谈讨论之后,记下所讨论的条目(item),并请参与讨论的用户评论并更正。及早并经常进行座谈讨论是需求获取成功的一个关键途径,因为只有提供需求的人才能确定是否真正获取需求。进行深入收集和分析以消除任何冲突或不一致性。
  尽量把客户所持的假设解释清楚,特别是那些发生冲突的部分。从字里行间去理解以明确客户没有表达清楚但又想加入的特性或特征。Gause 和Weinberg(1989)提出使用“上下文无关问题”—这是一个高层次的问题,它可以获取业务问题和可能的解决方案的全部信息。客户对这些问题的回答诸如“产品要求怎样的精确度”或“你能帮我解释一下你为什么不同意某人的回答吗?”这些回答可以更直接地认识问题,而这是封闭(close-end)问题所不能做到的。
  需求获取利用了所有可用的信息来源,这些信息描述了问题域或在软件解决方案中合理的特性。一个研究表明:比起不成功的项目,一个成功的项目在开发者和客户之间采用了更多的交流方式(Kiel and Carmel 1995)。与单个客户或潜在的用户组一起座谈,对于业务软件包或信息管理系统(MIS)的应用来说是一种传统的需求来源。直接聘请用户进行获取需求的过程是为项目获得支持和买入(buy-in)的一种方式。
  尽量理解用户用于表述他们需求的思维过程。充分研究用户执行任务时作出决策的过程,并提取出潜在的逻辑关系。流程图和决策树是描述这些逻辑决策途径的好方法。
  在需求获取的过程中,你可能会发现对项目范围的定义存在误差,不是太大就是太小。如果范围太大,你将要收集比真正需要更多的需求,以传递足够的业务和客户的值,此时获取过程将会拖延。如果项目范围太小,那么客户将会提出很重要的但又在当前产品范围之外的需求。当前的范围太小,以致不能提供一个令人满意的产品。需求的获取将导致修改项目的范围和任务,但作出这样具有深远影响的改变,一定要小心谨慎。 正如经常所说的,需求主要是关于系统做什么,而解决方案如何实现是属于设计的范围。这样说虽然很简洁,但似乎过于简单化。需求的获取应该把重点放在“做什么”上,但在分析和设计之间还是存在一定的距离。你可以使用假设“怎么做”来分类并改善你对用户需求的理解。在需求的获取过程中,分析模型、屏幕图形和原型可以使概念表达得更加清楚,然后提供一个寻找错误和遗漏的办法。把你在需求开发阶段所形成的模型和屏幕效果看成是方便高效交流的概念性建议,而不应该看成是对设计者选择的一种限制。 需求获取讨论会中如果参与者过多,就会减慢进度。人数大致控制在5到7人是最好的。这些人包括客户、系统设计者、开发者和可视化设计者等主要工程角色。相反地,从极少的代表那里收集信息或者只听到呼声最高、最有舆论影响的用户的声音,也会造成问题。这将导致忽视特定用户类的重要的需求,或者其需求不能代表绝大多数用户的需要。最?好的权衡在于选择一些授权为他们的用户类发言的产品代表者,他们也被同组用户类的其它代表所支持。 没有一个简单、清楚的信号暗示你什么时候已完成需求获取。当客户和开发者与他们的同事聊天、阅读工业和商业上的文献及在早上沐浴时思考时,他们都将对潜在产品产生新的构思。你不可能全面收集需求,但是下列的提示将会暗示你在需求获取的过程中的返回点。
  1. 如果用户不能想出更多的使用实例,也许你就完成了收集需求的工作。用户总是按其重要性的顺序来确定使用实例的。
  2. 如果用户提出新的使用实例,但你可以从其它使用实例的相关功能需求中获得这些新的使用实例,这时也许你就完成了收集需求的工作。这些新的使用实例可能是你已获取的其它使用实例的可选过程。   3. 如果用户开始重复原先讨论过的问题,此时,也许你就完成了收集需求的工作。
  4. 如果所提出的新需求比你已确定的需求的优先级都低时,也许你就完成了收集需求的工作。
  5. 如果用户提出对将来产品的要求,而不是现在我们讨论的特定产品,也许你就完成了收集需求的工作。
  以上知识大致上讨论需求分析应该如何做,实际上对于需求分析的方法有很多很多,已经形成了一定的理论,当然这种理论比较偏向与方法学,而方法学的应用主要还是要靠个人。所以,大家在实际应用的时候,不妨结合自己的实际,有选择性的采用一些方法,那你就是成功的。
用例在需求分析中的使用
  多年来,分析者总是利用情节或经历来描述用户和软件系统的交互方式,从而获取需求(McGraw and Harbison 1997)。Ivar Jacobson(1992)把这种看法系统地阐述成用例(用例)的方法进行需求获取和建模。虽然用例来源于面向对象的开发环境,但是它也能应用在具有许多开发方法的项目中,因为用户并不关心你是怎样开发你的软件。而最重要的,用例的观点和思维过程带给需求开发的改变比起是否画正式的用例图显得更为重要。注意用户要利用系统做什么远远强于询问用户希望系统为他们做什么这一传统方法。 用例的重要功能是用画用例图的功能来鉴别和划分系统功能。它把系统分成角色(actor)和用例(用例)。角色(actor)表示系统用户能扮演的角色(role)。这些用户可能是人,可能是其他的计算机一些硬件或者甚至是其它软件系统,唯一的标准是它们必须要在被划分进用例的系统部分以外。它们必须能刺激系统部分并接收返回。用例描述了当角色给系统特定的刺激时系统的活动。这些活动被文本描述。它描述了触发用例的刺激的本质,输入和输出到其他活动者,和转换输入到输出的活动。用例文本通常也描述每一个活动在特殊的活动线时可能的错误和系统应采取的补救措施。 这样说可能会非常复杂,其实一个用例描述了系统和一个角色(actor)的交互顺序。用例被定义成系统执行的一系列动作,动作执行的结果能被指定角色察觉到。用例可以:
  用例捕获某些用户可见的需求,实现一个具体的用户目标。
  用例由角色激活,并提供确切的值给角色。
  用例可大可小,但它必须是对一个具体的用户目标实现的完整描述。在UML中,用例表示为一个椭圆。
  角色是指用户在系统中所扮演的角色。其图形化的表示是一个小人。在某些组织中很可能有许多角色实例(例如有很多个销售员),但就该系统而言,他们均起着同一种作用,扮演着相同的角色,所以用一个角色表示。一个用户也可以扮演多种角色。例如,一个高级营销人员既可以是贸易经理,也可以是普通的营销人员;一个营销人员也可以是售货员。在处理角色时,应考虑其作用,而不是人或工作名称,这一点是很重要的。
  我们使用不带箭头的线段将角色与用例连接到一起,表示两者之间交换信息,称之为通信联系。角色触发用例,并与用例进行信息交换。单个角色可与多个用例联系;反过来,一个用例可与多个角色联系。对同一个用例而言,不同角色有着不同的作用:他们可以从用例中取值,也可以参与到用例中。需要注意的是角色在用例图中是用类似人的图形来表示,尽管执行的,但角色未必是人。例如,角色也可以是一个外界系统,该外界系统可能需要从当前系统中获取信息,与当前系统有进行交互。
  一个用例可能包括完成某项任务的许多逻辑相关任务和交互顺序。因此,一个用例是相关的用法说明的集合,并且一个说明(scenario)是用例的实例。这种关系就像是类和对象的关系。在用例中,一个说明被视为事件的普通过程(normal course),也叫作主过程,基本过程,普通流,或“满意之路” (happy path)。在描述普通过程时列出执行者和系统之间相互交互或对话的顺序。当这种交互结束时,执行者也达到了预期的目的。
  在用例中的其它说明可以描述为可选过程(alternative coruse)。可选过程也可促进成功地完成任务,但它们代表了任务的细节或用于完成任务的途径的变化部分。在交互序列中,普通过程可以在一些决策点上分解成可选过程,然后再重新汇成一个普通过程。
角色类和角色实例
  软件产品最终是给一些用户来使用的,而用户之间的差异是非常大的。造成差异的原因包括了对计算机的认知程度的不同,使用习惯的不同,在软件目标组织中所处的地位不同,地理位置不同,业务熟练程度不同。
  不同的用户都有自己一系列的功能需求和非功能需求。对电脑熟练程度不同的人可能就会有不同的要求,熟练程度低的用户可能希望有一个友好的界面,熟练程度高的用户可能更希望有快捷键或宏的操作以提高工作效率。考虑到用户的差异性,将用户分类并研究用户类的行为特征是非常有必要的。所以在做具体的需求之前,先将用户分局行为和特点进行分类,对于研究、收集用户的需求是非常有帮助的。
  可以利用一个简单的表格列出一些原始的分类,然后不断的完善这个表格。确认你的分类之间没有交集。并充分描述用户分类的行为,目的,要求等。在企业分析中,比较常见的分类可能包括,供应商,客户,部门等。
  就像C++中的类和对象一样,我们把分析出的用户分类称为“角色类”,把实际的用户称为“角色实例”。在得到用户分类之后,最重要的就是要选出用户代表,用户代表不仅仅是在需求阶段中参与项目,还必须对项目的全过程负责。用户代表能够代表用户分类的需求。抓住用户代表的需求就大致把握住了用户类的需求。当然,需求分析还是需要在用户中做大规模的调查的,只是要把重点放在用户代表上。
  确保和用户直接进行沟通!大家有没有玩过传话的游戏,可能看过。一群人排成一列,一句话从排头挨个向后传,到最后,那句话已经是面目全非了。所以,一定要保证项目组能够直接和用户接触。 对于和用户直接沟通这一点,一般的针对特定企业的应用系统当然是不成问题,可是如果是开发行业软件,和用户直接沟通就成为一件几乎是不可能的事情。在这种情况下,一般有几种解决的办法:
  做大规模的市场调查,针对你的目标市场做市场调查,并根据统计学的理论建立你的数学模型。这部分的工作效果最好,其性质有些象一些游戏公司会发布一些Demo版的游戏。可是对于一般的企业来说,这项工作费时费力,高昂的成本往往使大家知难而退。我的意见是,方法是非常好的,但是可以采用折衷的办法,例如选取有代表性的企业,为特定企业制作一个较小的版本并收集反馈意见等。这涉及到很多市场营销的内容,并不是我的专业所长,这里就不多弄斧了。 聘请行业专家,一个行业专家往往可以在项目需求方面发挥极为重要的作用。一个行业专家往往都有大量的行业经验和行业的人际关系网络。在产品的设计方面,这个行业专家提供很多宝贵的意见。在目前很多的软件的开发过程中都采用了这种方式。行业专家有两种:一种是在这个行业中有很深的资历,但是对软件技术并不熟悉;第二种是开发过同类软件的软件专家,这种人在开发同类软件过程中已经积累了大量的项目经验,并且具有软件开发的知识。这种方式是获取需求的最好的方式。 分析对比同类软件,微软在开发Office、Visual Studio的时候,也是参照了Lotus和Borland的成熟产品。这种方式的特点在于成本很低,比较适合和其他的方式配合使用。但是,要注意自己有没有触犯专利法。
需求的冲突
  有的时候,虽然已经将用户分类并选出了用户代表。但是需求的来源众多,往往会发生需求之间自相矛盾的事情。需求从四面八方收集来后,人们难以解决冲突,澄清模糊之处以及协调不一致之处。某些人还要对不可避免要发生的范围问题单独作出决定。在项目的早期阶段,你必须决定谁是需求问题的决策者。如果不清楚谁有权并且有责任来作出决策,或者授权的个人不愿意或不能作出决策,那么决策者的角色将自然而然地落在开发者身上。这是一个非常糟糕的选择,因为开发者通常没有足够多的信息和观点来作出业务上的决策。
  在软件项目中,谁将对需求作出决策的问题并没有统一的正确答案。分析员有时听从呼声高的或来自最高层人物的最大的需求。即便使用用户代表这一手段,必须解决来自不同用户类的相冲突的需求。通常,应尽可能由处于公司底层的人作出决策,因为他们与问题密切相关,并能得到关于这些问题的广泛信息。
  如果不同的用户类有不一致的需求,那么必须决策出满足哪一类用户的需求更为重要。了解可能使用产品的客户种类的信息和他们的用法与产品的业务目标的关系如何,将有助于你决定哪一个用户类所占份额最大。
  当开发者想象中的产品与客户需求冲突时,通常应该由客户作出决策。然而,不要陷到“客户总是对的”的陷阱中去,对他们百依百顺。现实中,客户并不总是对的。客户总是持有自己的观点,开发者必须理解并尊重这一观点。
用例
  在具体的需求过程中,有大的用例(业务用例),也有小的用例。主要是由于用例的范围决定的。用例像是一个黑盒,它没有包括任何和实现有关或是内部的一些信息。它很容易就被用户(也包括开发者)所理解(简单的谓词短语)。如果用例不足以表达足够的信息来支持系统的开发,就有必要把用例黑盒打开,审视其内部的结构,找出黑盒内部的Actor和用例。就这样通过不断的打开黑盒,分析黑盒,再打开新的黑盒。直到整个系统可以被清晰的了解为止。 

  为什么要采用这种分析方法呢?计算机系统除了在与外界系统、人员有一系列的交互,在系统内部也往往存在着复杂的交互。因此,在系统建模时,除了描述系统与外界的交互,同时还要描述系统内部的交互。传统的MIS系统中,系统与外界的交互较多。典型的,如ATM取款机:存在着大量的用户与ATM,ATM与其它系统的交互。而电信领域的系统,与外界的交互较少。例如,系统的输入可能仅仅是从交换机上采集信息,然后由系统进行处理。系统的复杂逻辑包含在系统内部处理的流程上,而非与外部系统的交互。建模主要任务是表达系统内部的交互。
  用例图适于表达交互,之所以上面使用了电信系统,是因为用例最早来自于Ericsson的交换机系统。当时,还是Ericsson雇员的Jacobson初步建立了用例图的概念,并于1994年提出了OOSE方法,其最大特点是面向用例(Use-Case),并在用例的描述中引入了外部角色的概念。用例的概念是精确描述需求的重要武器,比较适合支持商业工程和需求分析。随着用例的发展,用例被大量的 用于对功能进行描述。每个用例代表了系统与外部ACTOR的交互。可以采取顺序图来表达用例的具体操作程序。ACTOR用于确定系统的边界。
  ACTOR、用例可以从不同的层次来描述信息。采用该原则的原因有:
  1. 需求并不是在项目一开始就很明确,往往是随着项目的推进,逐渐细化。
  2. 人的认知往往具有层次的特性。从粗到细、从一般到特殊。采用不同的层次来描述,适于认知的过程。 使用用例开发系统的一般过程
  在开发过程的初始阶段,可以根据具体的项目特点,制订开发各个视图之间的关联原则,指导规范。在开发的过程中,视图的组织原则应不断进行维护、更新。
  识别ACTOR来识别系统与外界交互的实体。ACTOR具有特定领域的特征,例如:交换机(采集系统)、97信息系统等。在系统层次的ACTOR确定了系统的边界。
  识别用例。同ACTOR一样,用例具有不同层次。对较为概括的USECASE,需要细化。注:系统开发需要一定的规则来确定,如何来分解用例;可能基于原有系统的经验,或是参考现有资料。
  当用例细化到可以被理解的层次。需要基于用例进行下一步的开发。如前面提到的,用例主要用来描述交互。因此,存在交互的实体和交互的细节。交互的实体采用类图来描述;而交互的细节,采用顺序图来描述。
  当系统复杂到一定层次时,类图和顺序图可能不能足以描述其复杂程度。在该情况下,需要使用状态图来辅助阐述。状态图和顺序图之间使用事件联结在一起。它们之间的一致性问题,目前UML和ROSE没有提供解决方案。相对折衷的方法是使用事件的命名规范强制一致性。
  可以说,之前说的所有的东西都是为了能够导出用例在需求中的作用。用例是从用户的角度看待系统,而不是基于程序员的角度。这样的话,用例驱动的系统能够真正做到以用户为中心,用户的任何需求都能够在系统开发链中完整的体现。用户和程序员间通过用例沟通,避免了牛头马嘴的尴尬局面。 从前,系统开发者总是通过情节来获取需求,是问用户希望系统为他做什么。在Jacobson发明了用例的概念之后,需求获取就变成问用户要利用系统做什么。这是立场不同导致的结果。用户通常并不关心系统是如何实现的(也有少数可爱的技术狂是例外)。对他们来说,更重要的是要达到他的目的。相反的,大部分的程序员的工作习惯就是考虑计算机应该如何实现用户的要求。所幸的是,用例方法能够调和双方的矛盾,因为虽然用例是来源于用户,服务于用户,但是它同样可以用于开发的流程。当系统的开发过程都是基于用例的,用用例获取需求,用用例设计,用用例编码,用用例测试的时候。这个开发过程就是用例驱动的。 用例和用例文档
  《软件需求》一书中提到了几种方法来确定用例:
  首先明确执行者和他们的角色,然后确定业务过程,在这一过程中每一个参与者都在为确定用例而努力。
  确定系统所能反映的外部事件,然后把这些事件与参与的执行者和特定的用例联系起来。
  以特定的说明形式表达业务过程或日常行为,从这些说明中获得用例,并确定参与到用例中的执行者,有可能从现在的功能需求说明中获得用例。如果有些需求与用例不一致,就应考虑是否真的需要它们。
  用例代表了用户的需求,在你的系统中,应该直接从不同用户类的代表或至少应从代理那里收集需求。用例为表达用户需求提供了一种方法,而这一方法必须与系统的业务需求相一致。分析者和用户必须检查每一个用例,在阉悄扇胄枨笾熬龆ㄆ涫欠裨谙钅克ㄒ宓姆段凇;凇坝美狈椒ń行枨蠡袢〉哪康脑谟冢好枋鲇没枰褂孟低惩瓿傻乃腥挝瘛T诶砺凵希美慕峁ㄋ泻侠淼南低彻δ堋T谙质抵校悴豢赡芑竦猛耆荩潜绕鹞宜赖钠渌袢》椒ǎ谟美姆椒梢晕愦锤玫男Ч?nbsp;当使用用例进行需求获取时,应避免受不成熟的细节的影响。在对切合的客户任务取得共识之前,用户能很容易地在一个报表或对话框中列出每一项的精确设计。如果这些细节都作为需求记录下来,他们会给随后的设计过程带来不必要的限制。你可能要周期性地检查需求获取,以确保用户参与者将注意力集中在与今天所讨论的话题适合的抽象层上。向他们保证在开发过程中,将会详尽阐述他们的需求。在一个逐次详细描述过程中,重复地详述需求,以确定用户目标和任务,并作为用例。然后,把任务描述成功能需求,这些功能需求可以使用户完成其任务,也可以把它们描述成非功能需求,这些非功能需求描述了系统的限制和用户对质量的期望。虽然最初的屏幕构思有助于描述你对需求的理解,但是你必须细化用户界面设计。 建立用例文档。在每一次的需求获取之后,都会生成很多未整理的需求,你必须将它们组织成用例文档。使用诸如模板的技术能够提高你的速度和需求的复用性。一个用例文档可以使用表格来组织,主要的要素包括了用例标识号、用例名称、父用例标志号、创建者、创建时间、审核者、修订记录、角色、说明、先决条件、请求结果、优先级、普通过程、可选过程、例外、非功能需求、假设、注释和问题。 虽然列举出了这么多的属性,但是实际中使用的属性这要看你的团体而定,看项目的大小而定。把大量的时间花在用例的描述上是没有意义的。用户需要的是一个软件系统,并不是一大堆的用例说明。  

  SWOT分析法又称为态势分析法,它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的,SWOT四个英文字母分别代表:优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Qpportunity)、威胁(Threat)。所谓SWOT分析,即态势分析,就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等,通过调查列举出来,并依照矩阵形式排列,然后用系统分析的思想,把各种因素相互匹配起来加以分析,从中得出一系列相应的结论,而结论通常带有一定的决策性。
    运用这种方法,可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究,从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。
SWOT分析法常常被用于制定集团发展战略和分析竞争对手情况,在战略分析中,它是最常用的方法之一。
SWOT分析法又称为态势分析法,它是由美国旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的.
我们常用来作企业内部分析方法,即根据企业自身的既定内在条件进行分析,找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中,S代表strength(优势),W代表weakness(弱势),O代表opportunity(机会),T代表threat(威胁),其中,S、W是内部因素,O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念,战略应是一个企业“能够做的”(即组织的强项和弱项)和“可能做的”(即环境的机会和威胁)之间的有机组合。
举例来说明一下:
1.优势与劣势分析(SW)
由于企业是一个整体,并且由于竞争优势来源的广泛性,所以,在做优劣势分析时必须从整个价值链的每个环节上,将企业与竞争对手做详细的对比。如产品是否新颖,制造工艺是否复杂,销售渠道是否畅通,以及价格是否具有竞争性等。如果一个企业在某一方面或几个方面的优势正是该行业企业应具备的关键成功要素,那么,该企业的综合竞争优势也许就强一些。需要指出的是,衡量一个企业及其产品是否具有竞争优势,只能站在现有潜在用户角度上,而不是站在企业的角度上。
2.机会与威胁分析(OT)
比如当前社会上流行的盗版威胁:盗版替代品限定了公司产品的最高价,替代品对公司不仅有威胁,可能也带来机会。企业必须分析,替代品给公司的产品或服务带来的是 “灭顶之灾”呢,还是提供了更高的利润或价值;购买者转而购买替代品的转移成本;公司可以采取什么措施来降低成本或增加附加值来降低消费者购买盗版替代品的风险.
进行SWOT分析时,主要有以下几个方面的内容:
一、分析环境因素 
运用各种调查研究方法,分析出公司所处的各种环境因素,即外部环境因素和内部能力因素。外部环境因素包括机会因素和威胁因素,它们是外部环境对公司的发展直接有影响的有利和不利因素,属于客观因素,一般归属为经济的、政治的、社会的、人口的、产品和服务的、技术的、市场的、竞争的等不同范畴;内部环境因素包括优势因素和弱点因素,它们是公司在其发展中自身存在的积极和消极因素,属主动因素,一般归类为管理的、组织的经营的、财务的、销售的、人力资源的等不同范畴。在调查分析这些因素时,不久要考虑到公司的历史与现状,而且更要考虑公司的未来发展。
二、构造SWOT矩阵 
将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式,构造SWOT矩阵。在此过程中,将那些对公司发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久远的影响因素优先排列出来,而将那些间接的、次要的、少许的、不急的、短暂的影响因素排列在后面。
三、制定行动计划
在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造后,便可以制定出相应的行动计划。制定计划的基本思路是:发挥优势因素,克服弱点因素,利用机会因素,化解威胁因素;考虑过去,立足当前,着眼未来。运用系统分析的综合分析方法,将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合,得出一系列公司未来发展的可选择对策。
SWOT分析是一种对企业的优势、劣势、机会和威胁的分析,在分析时,应把所有的内部因素(包括公司的优势和劣势)都集中在一起,然后用外部的力量来对这些因素进行评估。这些外部力量包括机会和威胁,它们是由于竞争力量或企业环境中的趋势所造成的。这些
因素的平衡决定了公司应做什么以及什么时候去做。可按以下步骤完成这个SWOT分析表:
(1)把识别出的所有优势分成两组,分的时候应以下面的原则为基础:看看它们是与行业中潜在的机会有关,还是与潜在的威胁有关。
(2)用同样的方法把所有劣势分成两组。一组与机会有关,另一组与威胁有关。
(3)建构一个表格,每个占1/4。
(4)把公司的优势和劣势与机会或威胁配对,分别放在每个格子中。SWOT表格表明公司内部的优势和劣势与外部机会和威胁的平衡。
在你的企业计划中,一定要把以下步骤都写出来:
①在某些领域内,你可能面临来自竞争者的威胁;或者在变化的环境中,有一种不利的趋势,在这些领域或趋势中,公司会有些劣势,那么要把这些劣势消除掉。
②利用那些机会,这是公司真正的优势。
③某些领域中可能有潜在的机会,把这些领域中的劣势加以改进。
④对目前有优势的领域进行监控,以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到吃惊。
二、公司的优势和劣势
公司的优势是指在执行策略、完成计划以及达到确立的目标时可以利用的能力、资源以及技能。公司的劣势是指能力和资源方面的缺少或者缺陷。
在为将来做计划时,确定企业的能力和资源代表的是可利用的优势还是劣势,这一点是很重要的。成功的决定因素指的是那些公司成功所必须具备的能力和资源。把这些与成功的决定因素放在一起,就可以形成一个表格,它反过来可以让你做一下比较:你的能力和资源与行业中重要的能力和资源的比较,这将有助于让你识别出公司目前的优势与劣势。
SWOT分析法实例:太平洋电脑城发展机遇
走近广州太平洋电脑城
笔者就以广州电脑脑为例。因为广州的太平洋电脑城现状具有一定的代表性,而且对其了解最深。
从地图可以看到,在广州主要干道——天河路的一旁,大大小小的电脑卖场一家挨一家,形成了大型的IT产品集散地
那么太平洋科技发展集团为什么需要实行电子商务业务拓展呢?根据广州太平洋电脑城的基本现状,运用市场营销SWOT分析方法思路,进行简要介绍:
威胁(T) 细看地图,可以明显地发现太平洋电脑城是被众多同行电脑城紧紧包围,呈“夹击之势”。06年新开业的百脑汇、建设中的颐高二期,都将令太平洋电脑城在未来面临新的考验。
  • 颐高电脑城
  颐高电脑城,归属于颐高集团。在该集团旗下有数码连锁、蓝色地产、IT世界网、IT产业四大产业集团公司。颐高集团的实力与财力无疑是太平洋科技发展集团最大的竞争威胁。颐高电脑城以营销活动策略为吸引消费者为突破口,从第一期开业以来,吸引了大量消费者。建设中的颐高电脑城二期,位于天河南路的对面,这个地理位置将直接吸引体育中心,天河城那一带的消费者。位于广州最繁忙的十字路口之一两侧,两座高耸的颐高电脑城无疑给颐高这个品牌起到了最好的宣传效果。
  • 百脑汇
  百脑汇位于整个商圈的最东端。据市政府规划处介绍,百脑汇负一层将是地铁3号线岗顶站出口,于今年12月28号开通,地铁通道连通对面的摩登百货、丽特百货,而且5月初,十几条公交线路开始在百脑汇门前停靠,百脑汇得天独厚的地理位置无疑和市政规划不谋而和。摩登百货和丽特百货是广州白领的购物天堂,消费水平较高,非常热衷于数码与IT产品。
  相比太平洋电脑城的停车难境况,百脑汇提供了超过300个地下停车位。并且还有动漫游戏乐园、超大型美食广场、大型户外广场等配套设施。另据透露,百脑汇将开创夜市,将营业时间推迟,六楼美食广场届时将提供晚餐及夜宵,外场地也将会对外开放,并会搭舞台表演节目,这在广州IT卖场是一大创新。
  • 天河电脑城与南方电脑城
  这两间电脑城,介于颐高电脑城与太平洋电脑城之间,在营销手法上没有太多的优势。但是它们分散了消费者的注意力,给他们更多的选择。这两间电脑城也将吸引走一部分消费者。
  • 阿其它集散地周边
  有一些商家由于付不起高昂的租金,而选择在太平洋周边的集散地。他们的优势是商品价格相对较大卖场里面的低,特别是专注于相对技术含量不高的电脑配件(如鼠标,键盘,机箱等等)。这些商品品牌繁多,选择多样,真假难辨,更多的导致价格的相对低廉。因此,这里也将吸引一部分消费者。
优势(S)
  • 品牌影响力
笔者对广州部分学生进行了一个极简单的调查,并进行了相应的统计。调查问题设计有两个:
1、如果你要买电脑,你会首先选择哪个地方?A、天河电脑城;B、颐高电脑城;C、太平洋电脑城;D、南方电脑城;E、其它地方
2、如果你想了解电脑报价,你会上什么网?A、太平洋电脑网;B、IT168;C、It.com.cn;D、其它
结果显示:
第一题:83%的人选择太平洋电脑城,11%的人选择颐高,5%的人选择其它地方。
第二题:72%的人选太平洋电脑网,0%的人选IT168,5%的人选it.com.cn,4%的人选其它
  可见太平洋科技发展集团,至少在广州这个大城市,无论是在“鼠标”还是“水泥”上都树立了良好的形象,具有很强的品牌影响力。
  • 资金充裕
  据报道,太平洋科技发展集团董事林怀仁先生称,未来太平洋专业网站群与太平洋电脑城将计划分别在香港独立上市。若上市成功,原本已是资金雄厚的太平洋科技发展集团将会获得更多的资金注入。如此庞大的资金,除了物色新的城市兴建太平洋电脑城、加强专业网站群的业务外,拓展电子商务业务是将明智的投资项目。雄厚的资金,将使电子商务业务拓展势如破冰。
  • 价值腹地
从地图中,本人把太平洋一二期后面的零散件IT市场称为“价值腹地”。相对于正式的电脑卖场,价值腹地现营业中的商铺有以下特点:
1.      物业管理不完善
2.      消费者购物体验不佳
3.      楼层较低,容易拆除
4.      租金较低,地价便宜
  这么一块相临太平洋一、二期的地皮,完全值得投资收购。不仅可以改造成为一、二期电脑市场的物流中心,同时也可以部分改造成为新电子商务业务的物流配送以及客户服务中心。
  • 良好客户关系
  12年来,太平洋科技发展集团拥有了大量有实力的客户,包括各大世界著名的数码产品,电脑配件,品牌电脑厂商等等,这给其电子商务拓展奠定了坚实的基础。与各大厂商客户长期的合作关系,对电子商务业务的供应链组建起着至关重要的作用。同时在太平洋一、二期卖场里,汇集了许多产品的一、二级分销商,他们往往都是太平洋电脑卖场的“十年老店”。这些都将成为电子商务业务的重要供应源。
  • 线上线下技术力量
  太平洋专业网站群拥有一支实力雄厚的技术开发队伍。他们拥有丰富的网站开发经验,长期维护太平专业网站群的稳定运营。对于电子商务业务的拓展,一个专业的大型网站建设是关键。然而对于太平洋这支技术队伍来说,这并不是一件难事。
机遇(O)
  • 电子商务发展趋势
  电子商务产业的发展,各种体系不断完善:包括物流、法律、人们的消费观念、国家政策的倾斜、电子支付的普及等等。企业做电子商务已成为一种不可回避的趋势。
  • IT产业的飞速发展
  IT产业一直在发展,IT技术也在日新月异。不断的革新与淘汰,使消费者对IT产品消费欲望空前强烈。以品质,服务,便捷的营销理念,帮助消费者,最方便的购买到品质与服务都有保证的IT产品,将成为IT营销所应该注重的方向。
劣势(W)
  • 缺乏电子商务运营经验
  太平洋科技发展集团与互联网关系密切,互联网参与历史较长,尽管这样的网络产业背景有利于开展电子商务业务,但是毕竟没有电子商务经验,缺乏相应的电子商务人才。这需要引进大量有技术基础的管理型电子商务人才。他们虽然不是高级的技术工程师,但他们有着一定的技术背景,同时他们有很强的创新、策划能力,了解市场,熟悉电子商务业务的建设,是具有很强的商务类专业知识的人才。有经验的这些人才,能够帮助企业制定合理的、科学的电子商务业务模式。
  • 没有任何物流基础
  物流这一块,正是太平洋从来没有涉及过的。个人觉得电子商务业务拓展可以尽量避免这一块,所以可以选择做CtoC,让商家自己解决物流问题。可以为商家谈定一些第三方物流企业,在地图中的价值腹地建立物流中心,由第三方物流中心负责所有电脑城的商家物流方案的解决。这样操作可以搓合商家与物流企业的合作,优化的物流资源的配置,同时也回避了太平洋科技发展集团对物流行业的涉入。
  那么太平洋科技发展集团的电子商务拓展应该是BtoB,还是CtoC,或是混合,抑或是更创新的电子商务模式呢?这值得大家一起探讨。
  但是有一点是十分确定的:电子商务业务拓展将整合太平洋科技发展集团这12年来的品牌价值、技术、客户、资金、行业经验五大资源,并最终在中国新兴电子商务行业引爆其影响力。
 
2006年05月03日

房地产专用名词解释

                                                            

1、地产:地产指土地财产,是土地的经济形态,即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。

2、毛地:毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

3、生地:生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地。 

4、飞地:又称插花地,指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

5、炒地皮:对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指:土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下,买下地皮(即土的使用权、即土地使用权)到地价到达预期价位才出售牟利,以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。

6、挖顶:通常指承租房屋的住户在搬家退租时,将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。 

7、绝卖:指房屋典期届满后,由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎,逾期10或30年的成绝卖。对有绝卖条件的典当关系,双方同意回赎的,允许回赎。 

8、一级市场:房地产一级市场是指新建住房的买卖市场,市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权,使住房的产权首先从法律上达到确认。

9、二级市场:二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说,一般指房产出租市场。严格讲,归于房地产二级市场的概念之内。

10、CBD:即Central Business District(中央商务区),许多国际大都市都形成了相当规模的CBD,如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环,现在,北京的CBD确定在西起东大桥路,东至西大望路,南至通惠河,北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征:现代城市商务中心,汇聚世界众多知名企业,经济、金融、商业高度集中,众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心,最完善便利的交通,最快捷的通讯与昂贵的地价。

11、五证:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发,《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。   

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定,开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者,签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内,提防开发商“偷梁换柱”。 

12、产权证书:产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

13、房屋产权:房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各 项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

14、使用权房:使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

15、公房:公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。16、不可售公房:不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

17、已购公房:已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房。

18、单位产权房:单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。

19、廉租房:廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

20、私房:私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。

21、安居房:安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

22、经济适用房:经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其中包括免去土地出让金的全部,削减了大市政配套等费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本略低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%,故又称为经济实用房。

23、集资房:是指改变住房建设由国家和单位全包的制度,实行政府、单位、个人三者共同承担, 通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

24、全民单位自管公房:指全民所有制单位自己直接管理的房屋。 

25、集体单位自管公房: 指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。

26、二手房:二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

27、期房:期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这期间的商品房称+为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。

28、现房:所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

29、外销房:外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。

30、内销房:内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

31、准现房: 准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

32、共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

33、平价房:平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。

34、共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

35、尾房:尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

36、烂尾房:烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。

37、城市居住区:城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模30000~50000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

38、居住小区:居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模 7000~15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

39、居住组团:居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000~3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

40、配建设施:配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

41、公共活动中心:公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

42、酒店式公寓:酒店式服务公寓的概念,始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。 酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比,酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色,而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此,备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于,这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店。 

建筑知识:

43、建筑小品:建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

44、建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

45、使用面积:住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。

46、公用面积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

47、实用面积:它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

48、 居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。

49、计租面积:作为计算房租的面积。在住房制度改革中,做出统一规定,住宅用房按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半计算),壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

50、容积率:容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。

51、得房率:得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

52、开间:住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米

53、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。

54、套内面积:俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。

55、公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

56、竣工面积:竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。

57、辅助面积:辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

58、共有建筑面积:房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

59、共有建筑面积分摊系数:整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。

60、销售面积:销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。

61、建筑密度:建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

62、绿化率:绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。

63、绿地率:绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

64、层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

65、净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

66、公用建筑面积分摊系数:将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

67、实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。

68、标准层:标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

69、阳台:阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

70、平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

71、走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

72、地下室:地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

73、半地下室:半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。

74、玄关:玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

75、隔断:隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

76、过道:过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

77、居住区用地:居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

78、住宅用地:住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。

79、其他用地:其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

80、公共服务设施用地:公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

81、道路用地:道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

82、公共绿地:公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

83、道路红线:道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

84、建筑线:建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。

85、公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积。

86、复式住宅:复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。

87、跃层式住宅:跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。

88、蝶式住宅:蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼,因其横断面形状像蝴蝶而得名,蝶式住宅的优点很突出,结合了板楼和塔楼的优点,让我们拿宝星圆举例说明。一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照,宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展,不仅真正做到了户户朝阳,而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计,有效压缩了电梯间的面积,保证了每户较高的使用率,避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。三、户型方正。蝶式建筑有一个通病——房间的边角多,而宝星园就对此做了良好的改善,把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。

89、低层房屋:小于等于10米,1—3层。

90、多层房屋:介于10米—24米之间,4—8层。

91、小高层房屋:8—12、13层。

92、高层房屋:15—24层,大于24米。

93、超高层:24层以上。

其他知识:

94、均价:均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800元/㎡统一价销售”,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。

95、基价:基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

96、住房公积金:是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面:(1)按照“个人存储,单位资助”的原则进行归集,所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金,即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金,单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金,两者均归职工个人所有,存入职工个人公积金账户。长期储蓄,专项用于住房支出,其公积金本息免征个人所得税。(2)按"统一管理"的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理,由地方人民政府委托指定的专业银行办理。(3)按“专项使用”的原则运用住房公积金,只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金(包括其本户成员及其亲属积累的公积金)不足以支付购、建、大修住房费用的,可申请公积金贷款。实行住房公积金制度,可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制,加快住房建设速度,解决住房问题。

97、市场比较法:是选择实例与委托评估房地产在交易时间接近,交易情况无反常,非故意压低或抬高成交价格,房屋的地点相近,房屋结构、朝向、户型、使用功能、新旧程度相似,可将他们的差别进行指数调整,让成交实例与委托评估房地产的状况达到一致,进行房产比较后,测算出该房产的评估价。

98、物业管理:业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托,依照合同和契约,以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地,为业主和承租人提供全方位服务,是物业发挥其使用价值,并使物业尽可能地保值、增值。

99、智能化小区:智能化社区是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自控、IC卡)技术,通过有效的传输网络,将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成,为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段,以实现快捷高效的超值服务与管理,提供安全舒适的家居环境。 智能化是一项跨行业、多学科的技术工程,需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。真正意义的智能化社区,确实可为居住者提供诸多方便。

100、房地产投资泡沫:房地产投资泡沫一般规律,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略大于消费增长率,形成供略大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

 
- 作者: gcgl02281cwh 2005年07月28日, 星期四 09:57  回复(0) |  引用(0) 加入博采
房地产广告策划知识
摘要:我有很多关于房地产的知识,谁要? 查看全文
- 作者: gcgi02281 2005年07月28日, 星期四 09:03  回复(1) |  引用(0) 加入博采
2006年05月02日

实况版"八荣八耻"

以马赛回转为荣,以变向加速为耻

以中路渗透为荣,以裸奔下底为耻

以盘过门将为荣,以直接推射为耻

以尸体拦截为荣,以恶意铲断为耻

以绕过人墙为荣,以一推一射为耻

以团体配合为荣,以单打独斗为耻

以积极进球为荣,以后场倒脚为耻

以切磋球技为荣,以羞辱对手为耻

2006年04月11日

msn邮箱注册地址,因为微软没有提供msn邮箱注册的入口,很多人不知道怎么注册,和大家分享一下

https://accountservices.passport.net/reg.srf?id=963&sl=1&lc=2052

2006年04月08日

Net Send

作 用:向网络的其他用户、计算机或通信名发送消息。

命令格式:net send {name | * | /domain[:name] | /users} message 参数介绍:

<1>name要接收发送消息的用户名、计算机名或通信名。

<2>*将消息发送到组中所有名称。

<3>/domain[:name]将消息发送到计算机域中的所有名称。

<4>/users将消息发送到与服务器连接的所有用户。

<5>message作为消息发送的文本。

简单事例:

<1>net send /users server will shutdown in 5 minutes. 给所有连接到服务器的用户发送消息

2006年02月26日
成功者是自我设计出来的
文卫红 2005 第12期 成长之路 浏览数: 5421

    2001年秋天,只做过几年电器销售的吕进在好友的引见下参加了皇明集团在南京的招商会。之后,他筹借了10万元成为皇明某地级市的经销商。至今,小吕已发展成为年营业额数千万元的大户,也是皇明的铁杆经销商。很多人对小吕羡慕不已,纷纷向小吕打听有啥成功诀窍。这时的小吕往往会颔首笑道,是当初大会上皇明老总黄鸣的一句话改变了他的一生——成功者是自我设计出来的。

    敢于自我提问

    现实生活中,很多人看似都在追求财富,追求成功,其实,大多数人并不能算真正意义上的追求。在他们的内心深处,他们的“我想成功”是轻描淡写的,或者说是若有若无、若隐若现的。这样的态度,财富、成功即使离你再近,你也抓不住的。

    要想取得成功,获得财富,你得问问自己,你是仅仅“我想成功”,还是“我一定要成功”?

    如果你的心里只是充满着“想成功”,成功就会变得艰难起来,变得虚无缥缈起来。你必须追问自己:“我到底有多想成功?到底有多想?它是不是不可遏制?是不可阻挡吗?它能带给我多少快乐?我的快乐真的与它休戚相关吗?”……

    只有当你的“想”变得不可遏制起来之后,你的心中才会出现另一个信念:我一定要成功。

    通过不断的追问,你的注意力渐渐聚集于一个信念:我一定要成功。让它成为你真实而强烈的欲望。拿破仑·希尔说:所有成就都是以欲望为出发点的,它是走向财富与成功的第一步。微弱的欲望产生微弱的成果,正如微火只能烘暖你的手一样……补救你缺点的方法就是在你欲望的下面燃烧起熊熊大火。同时,你要有意识地让它成为你意识的焦点。注意力即事实,不久,它就渐渐成为你内心世界的核心。这时,你必须问自己五个“What”,开始归零思考—1.What are you? 2.What you want? 3.What can you do? 4.What can you support you? 5.What you can be in the end?

    善于认识自我

    通过五个“What”,你会重新认识自己。

    第一问“我是谁”意在深刻反思自己,对自己有一个更清醒的认识。在这一问中,你要尽可能将自己的优点和缺点一一列举出来。

    第二问“我想要什么”是对自己人生职业发展的心理趋向检查。每个人在不同阶段的兴趣和目标是不同的,并且往往不是单一的,有时甚至完全对立。但我们应该从中找到令自己激动、兴奋与快乐的“点”来,只有具有这种令你快乐功能的“点”,才能随着年龄和经历的增长而逐渐固定,并成为自己的终生理想。这一问极为重要,很多人之所以一生碌碌无为,就因为他不能明确地知道自己想要什么,或者自己什么都想要,最后什么也没得到。这一问意在打开自己的心扉,心神驰骋,尽管想,只要你想……

    第三问“我能干什么” 全面总结自己的能力与潜力,一个人的职业生涯最终归结于他的能力,而他职业发展空间的大小则取决于自己的潜力。

    第四问“环境支持或允许我干什么”客观方面包括本地的各种状态比如经济发展、人事政策、企业制度、职业空间等;主观方面包括同事关系、领导态度、亲戚关系等。两方面的因素应该综合起来看。

    当这四个“What”明晰后,第五问“自己最终的职业目标是什么”自然就浮出了水面。

    忠于自我设计

    国外某著名学府在硕士毕业的典礼上,让大家填写自己的人生理想,其中只有百分之三的人有明确的志向,其余的人,有的朦朦胧胧,有的干脆就没有自己的人生规划。若干年过去了,学校把学生们的发展情况做了一番调查,发现原先有目标的人比没有目标的人,取得的成就要辉煌很多。这所学府的名字叫做哈佛。

    可见,志向与目标对人生的影响极大。为了有效到达目标,人生的自我规划、自我设计是必需的。所谓策略是战略的延伸,方法是理想的捷径。

    在进行自我设计的过程中,目标通常会高于我们的实际能力,这完全正常,如果目标过于保守,它就不能促使我们竭尽全力。因此,我们的目标,或者“设计中的我”(理想的我) 并不等同于现实中的我,也不等同于别人眼中的我。

    在自我设计的过程中,有两个因素要特别注意:一个是自我设计的清晰性,另一个是实现自我的时间性。没有时间表,所有的规划都等于零。设计不清晰,道路自然模糊,我们就无法集中力量专注一处,并且极易走上岔路。另外,自我设计清晰,也是给自己一个榜样。

    有个故事是这样的:一个雕刻家某段时间灵感匮乏,什么事都做不好,而且他发现自己的相貌日益变得丑恶起来,为此,他心中充满了恐惧。他于是去求逢凶化吉之术。一大师告诉他——你回去潜心雕刻49个菩萨像吧!雕刻家循之精雕细琢。一年后,49尊菩萨光彩夺目,个个身姿秀美,面慈目善。雕刻家由此技艺精进,功力大增,而且,他的双目也变得润泽起来,满脸慈祥。

    大师通过让雕刻家雕菩萨像,使其渐悟菩萨心,明悉菩萨愿,立做菩萨人。

    人心里的一切,都会通过行动与体态表现出来。可见,如果一个人心中有一个清晰的“超我”,迟早有一天,他会发现那个“超我”就是现实中的自己。人们常说的“榜样的力量是无穷的”寓意正在于此。关键点是学习榜样,忠于榜样。

    成功者忠于自己的人生设计,走自己的路让别人去说吧。世界头号投资大师巴菲特,小时候是一个内向而敏感的孩子,无论是读书成绩还是生活表现,巴菲特都显得与一般孩子没什么区别,甚至还不如他们。当时不少人嘲笑巴菲特行动、思维缓慢……但巴菲特却将这一弱点转化为自己最大的优点——耐心,同时他结合自己这个优点及对数字的敏感,将自己的职业定位为一名投资家。在明确的人生目标与自我设计的引导下,巴菲特拒绝许多外来诱惑,承受着许多压力与考验,坚定不移地按着自己的职业发展道路前进,最终取得了惊人的成就。

    时时自我激励

    世界并不缺乏美好的蓝图,但只有实践才能让人获得美好的人生。

    在人生的路上,你是孤单的,甚至有时没有人能帮得上你,“上帝只帮助那些帮助自己的人”(God help those who help themselves)。所以,人要学会孤单奋斗,不管有多少人在你的身边,你要真正到达成功,主要是靠你自己。

    “一个人可以被消灭,但是不能被打跨。” 人只有自身才能打败自己,当我们永不低头的时候,没有什么可以使我们屈服,没有什么可以击败我们。

    当我们具有这种信念的时候,我们的体态、身姿、动作、语言等也诉说着这一切,当我们的一切都重复着这个主题的时候,人们就看见了我们的真正理想(我们的理想肯定也是别人理想的一部分),看见了人的真正自身。这时,我们就会得到强大的支援,诸多成功者也将加入这个光荣的行列推波助澜。

    很多人之所以失败,往往是他们自己打倒了自己,他们在自己的思想里打转,内心无望,行为哆嗦,说话结巴……他能说服别人吗?能与人合作吗?能成功吗?那些所谓打败他的人只不过是个见证人,或者对之无暇顾及的过客。

    成功之路是曲折而漫长的,只有懂得自我激励,在一次次挑战前面我们才不至于灰心丧气,在一个个障碍前面我们才不至于却步不前。

    永远不要任意改变目标,但我们可以修正到达目标的方法。在人生的设计图中,目标就像灯塔一样照亮了我们的整个行程,它的位置不可更改,但到达的途径,可以适当调整。

    不忘感恩自省

    无论你取得多大的成就,无论你有多么成功,你都得尊重你身外的一切,感恩你身外的一切。只有抱着“成功属于上帝,失败源于自己”的心态,一个人才不至于封闭自己的心,才不至于刚愎自用到无以复加的地步。企业的规模永远超越不出老板的境界,个人的事业永远超越不了他的心智。所谓你的心有多大,你的事业就有多大。正视自己的心扉,并打开它,一定要打开它!不断打开它,就像每天来到办公室打开窗户接纳新一天的阳光一样。

    成功无止境,速度有无数种可能性。在人生的路上,没有最好,只有更好,就像我们眼前或将来美不胜收的世界。所以,在任何情况下,一定存在另一种更有效的方法,一定有另一种更好的结果,我们不能因为我们实践的成果而否定那尚未发生的一切。■
告别惰性,莫在职场走麦城
清风 2006 第2期 成长之路 浏览数: 3346
某知名机构最近一份“职场通病”调查显示:“懒惰,做事不主动”以14.82%的比例成为职场十大通病之一!看来,惰性是广大业务员晋升的主要障碍,营销界所说的“新业务员是怕死的,老业务员是懒死的”,寓意也在于此。

    前不久,笔者在给一家企业做咨询时,亲眼目睹了一幕现代版“诸葛亮挥泪斩马谡”的片段:一个在企业做了整整8年的“老牌”大区经理,被总经理一纸令下,扫地出门。

    原来,这位大区经理自恃劳苦功高,外派期间,白天“泡宾馆”,晚上“泡网吧”,市场做得狼藉一片。一天上午,总经理随机暗访,在市场上没有找到他,却在一家设施不错的宾馆里发现了这位尚未起床的经理,为杀鸡骇猴,总经理不得不挥起惩戒“屠刀”,戚戚然将该经理果断“切除”。很多人为区域经理开脱求情,因为这位“老牌”经理是伴随着企业的发展而成长起来的,当年也是南征北战,功绩卓著,为企业的快速发展立下了汗马功劳。

    总经理双手一摊:“在我们这样一个成长型的企业里,我们需要勤奋和敬业的员工。只要粘上惰性,无论他的能力有多高、功劳有多大,为了整个营销团队和企业,只能开除,决不能纵容!”

    营销人员惰性大发、自认为是老师而躺在功劳簿上睡大觉的现象,在从事营销3年以上的人员当中较为多见,其结果是市场销量下滑,甚至“大意失荆州”,最终导致企业市场丢了,个人职位也丢了。

    营销是一项务实而细致的工作,来不得半点马虎与掺假。整天睡大觉还想让市场销量增长,无异于痴人说梦。因此,营销人员要想在营销行业出类拔萃,就必须克服惰性,一步一个脚印,踏踏实实做人,认认真真做事。

    1.时刻绷紧危机的弦

    比尔·盖茨曾说:“我们离破产只有18个月的时间。”以此来强化企业的危机意识,警醒员工不断创新和奋发向上。作为营销人,我们可以说我们离被淘汰只有6个月、3个月,甚至更短的时间。中国现有6000万营销大军,每年毕业的准营销人更是如夏天的韭菜“一茬紧接一茬”,呈“长江后浪推前浪,一代新人换旧人”之势,让我们深思和警醒。“物竞天择,适者生存”的残酷市场竞争环境迫使我们必须具有危机意识、忧患意识,从而促使我们克服懒惰思想,不断地学习充电,努力打拼,使自己立于不败之地。

    2.合理规划职业生涯目标

    美国一家著名的调查机构曾对某一年毕业的大学生进行跟踪调查,结果发现,凡是毕业前有了清晰目标规划的人,90%以上都成功了,他们或成了名利双收的政客,或成为富甲一方的实业家,相反,那些对自己未来发展目标不是很明确的学生,其成功率则低得多。因此,目标指引方向,方向引导行动,行动导致成功。要克服惰性,我们就必须制订合理的职业生涯规划,头脑中要有清晰的职业目标,即要在多长时间内达到什么样的发展目标、是成为营销高管还是转型创办自己的公司等,并将这些目标细分成由若干个时间段组成的可行的小目标,使其不断在头脑中再现,以刺激自己的神经,避免惰性“瘟神”上身。

    3.养成良好的职业习惯

    作为营销人,良好的习惯是克服惰性的有效方法。营销人要想在众多的同行或同事中脱颖而出,就必须付出更多的努力。笔者认为,优秀营销人良好的职业习惯包括:第一,良好的作息时间,即按照企业和自己的工作目标,科学、合理地制订自己的工作、休息时间,并形成一种生活规律,借此远离惰性困扰;第二,日事日毕,日清日高,当天的事情当天一定要处理完毕,决不拖到第二天,根据PDCA工作管理流程,养成规范作业的好习惯,以此提高自己的工作效率和办事效率;第三,时常反省以往工作,发现错位及时纠偏,即通过检核自己的工作,查找不足,增强自己的紧迫感、使命感、责任感,从而不给惰性提供滋生的温床。

    人人都有惰性,营销人也不例外,但关键是我们不被惰性所腐蚀,不陷入惰性的沼泽而不能自拔。“业精于勤而荒于嬉”,营销人只有克服惰性,告别惰性,恪守勤奋与敬业,不断学习与创新,才能在人生职场这场激烈的角逐中,纵横捭阖、游刃有余,从而赢得职业生涯的辉煌。■
关键时刻:营销新手第一步
田友龙 2006 第2期 成长之路 浏览数: 3580
著名作家柳青在《创业史》中说:“人生的道路是很漫长的,但要紧处常常只有几步。” 营销人员职业生涯的第一年是极为关键而要紧的,第一步往往影响终身,人人都应极其慎重地对待走上社会的第一步。所谓起跑领先一小步,人生领先一大步。

    我有一位年轻的朋友,很有才华,两年前以优异的成绩毕业于一所名牌大学,步入社会的起点也很不错——供职于一家知名度很高的大公司,拿着一份不错的薪水,工作环境让人羡慕。初入职场就拥有如此理想的工作平台,大家都认为他从此踏上了成功之路,职业旅途必定扶摇直上,一举千里。

    一个月前,我遇到这位朋友,他正在努力找工作。他告诉我这两年他已数易工作,他有远大的理想与抱负,要干一番惊天动地的大事业,可是他所到的单位只给他一个普通的岗位,让他做平凡的琐碎小事,这是扼杀他的才华,他不能这样虚度光阴,于是频频跳槽去寻找理想的工作职位。

    显然,这位朋友没有把握职场规则,不仅丢失了走向成功的机会,还让自己在现实中很受伤,经过一个非常糟糕的两年又回到新手上路的起点——努力找工作。初入职场的新手大多有远大的理想与抱负,希望能在企业中承担重任,但是由于不熟悉职场规则,缺乏正确的职业态度,没学会在职场中做人做事,因此屡尝错误思想指导下酿成的苦果。

    新手是每一个营销人必须经历的阶段,如何才能迈出成功的第一步——关键是在职场中“做怎样的人”。

     

    做肯干小事的人

      

    步入职场的新手大多都充满激情和幻想,有干大事的热情和冲动,有不切实际的远大理想和抱负,人在地上还没站稳思想却已飘在云端上了,可谓大事不会干,小事不愿干。

    好高骛远是新手的通病,这种心理会让新手处处碰壁受挫,因而产生心比天高命比纸薄之感,使自己备受煎熬,这是步入职场的第一道坎。如何跨过这一道坎?做事!做小事!从最简单的工作做起!这是职场成功的黄金法则。企业通常不是靠独门秘方和创新取胜,拼的是工作细节,因此企业特别需要细节的执行能力(即使大事也是分解成小细节完成的)。所以,企业管理者关注细节,关注能把小事干好的人,做好小事的员工因此可以获得更多的机会。

    从基础的工作、琐碎的小事干起,以最小的成本让自己迅速熟悉职场规则,培养市场化的思维,按规则办事。做小事还可以磨炼耐心和毅力,消除初入职场华而不实的幻想,让自己快速成长、成熟。

    因此,新手必须肯干事,多干事,多干小事。从最基础、最简单的工作做起,把小事做好,解决好身边的问题,不断提高自己的实战能力,丰富自己的工作经验,同时积极主动地做一些力所能及的分外工作,不断认识规律、理论联系实际地运用一些创新方法提高工作效率,让工作更有成效,将“愿干事、会干事、能干事,并能把事干好”作为职场四项基本原则,长期坚持,毫不动摇。

      

    做积极主动的人

      

    积极是对每一位营销人最基本的要求,也是其成功不二的法则。

    目前,企业环境多变且充满不确定性,职场新手通常担心未来,加上理想中的工作环境与现实的落差,使其内心受到巨大的冲击;由于没有熟练的工作技能,用非所学,在工作中处处显露出能力捉襟见肘……很多新手因此受挫落入消极的陷阱,成为一个完全受负面思维控制的人:不认同组织的价值观和行为模式,满腹牢骚;对工作没有热情和兴趣,应付了事;不敢面对工作中的挑战,不敢承担责任;对未来没有信心……于是不敢往前冲,于是屡屡放弃。

    消极是新手成长最大的心魔,是人在职场的第一大禁忌。消极不仅消耗个人的激情与才华,让个人丧失竞争力,而且消极的情绪很容易影响他人,破坏团队的价值观和行动力,让一个团队丧失竞争力,因此没有一个团队会欢迎一个消极的员工,没有一个人愿意与生活在阴影中的人合作。

    消极的新手常常自己打败自己。每一位想有所作为的人,必须与消极做斗争,做一个自信而积极的人:高度热爱自己的企业和工作,对企业怀着一种家的归属感和责任感,激发自己高度的热情和积极向上的活力,对未来充满希望,富有激情地完成每一天的工作;积极面对困难和挑战,承担看似不可能完成的任务风险,享受战胜困难的喜悦;与组织的价值观和行为模式保持高度一致,积极行动;保持乐观,努力沟通,用积极和热情感染大家,让普通的工作变得更有意义。

      

    做有责任感的人

      

    新手职务起点一般都不高,因此他通常会认为自己是无足轻重的小人物,认识不到工作的重要性,难以认识到自己的责任,由此通常缺乏责任感。

    由于没有责任感,他就不会处处为企业着想,不会想到企业利益就是自己的利益,就不会想方设法提高工作效率降低成本,工作不积极主动,应付了事,缺乏面对困难的信心和勇气,没有进取精神……这样的员工自然不可能获得企业的认同和信任。

    其实,企业中没有不重要的工作,特别是一个现代组织,绝对不只属于少数精英阶层,企业是大家共同的目标和利益的载体,每一位成员都必须为其兴衰负责,不管身在何位。

    责任感是每一个员工实现自我价值的基础,无论是新手还是老手,都必须具有责任感,做一个负责的员工:首先,必须遵守公司纪律和制度,将个人融入团队,认同组织的价值观和行为模式,按团队的行为模式指导个人行动,确保个人目标与团队目标一致;其次,按质按量完成本职工作,积极主动思考,不断创新,提高工作效率,让工作更有成效,以结果为行动导向,勇于为结果负责,不为失败与错误找借口和理由;再次,关爱自己的企业,关注企业的发展,急企业所急,想企业所想;最后,要善于发现企业经营的问题,主动思考问题,并提出解决方法。

      

    做热爱学习的人

      

    通用电器前CEO韦尔奇先生在总结如何成为赢家的经验中有一条成功法则——勤奋好学。

    在知识折旧特别快的今天,学习能力对个人成长和成功尤其重要,学习能力已成为很多企业选才、用才的重要标准。刚踏上职业旅途的新手虽然在学校学过理论,但没有经历实践,学过战略却没有具体执行,学过做事却没有学过做人,掌握了知识却没有市场化的系统思维。因此,新手必须强化学习,更新观念,把知识转化为生产力。

    学习能力决定了新手上路能否顺利远行,它是激烈职场竞争中成功的关键因素。新手的学习说白了就是学做人做事。

    1.向老员工学习,特别是向优秀的老员工学习,多与老员工沟通交流,真诚地去咨询一些问题和信息,让老员工的经验长处为自己所用,让每一位老员工都成为自己的师傅。

    2.向上司学习,上司必定有其过人之处,必然做出过不凡的成就,新手要学会尊重上司,多向上司请教,多听上司的思路和建议,学习做人的技巧、做事的方法。

    3.向竞争对手学习,学习对手的成功经验和优势,把对手的好点子毫不犹豫地据为己有,并想办法改进对手的好点子,以做得更好。

      

    做诚实守信的人

      

    人在职场最宝贵的是什么?诚信!

    通用电器选人、用人的标准非常严格,其第一关就是诚信,由此可见诚信在职场的价值。

    目前,国内市场信用体系尚未建立,商业界普遍缺乏道德自律,谈诚信似乎是一种“自欺欺人式的老生常谈”。有些职场新手急于改变现状,太注重成败得失,往往忽视个人在职场的品牌建设。在市场大环境的潜移默化作用下,有的新手用投机取巧甚至不甚光明的手段获胜。这是对职业发展最大的危害,没有什么比不诚信更容易自毁前程了。

    要想获得职业成功,必须用诚信建立自己的口碑与品牌。做一个诚信的人就是要做老实人,说老实话,干老实事;就是要信守承诺,对做过的事负责,对结果负责;不掩盖工作中的缺点和错误,把每一次缺点和错误当成学习和提高的机会;不惟上,不惟权,坚持实事求是,善于独立思考,敢于向权威挑战。■