惩治房地产腐败，实现居者有其屋
 
　　这些年，中国房价飙升，房地产暴利，人民群众为住房问题所困绕，历尽磨难。在上海等地，几近疯狂地创造出房价3年狂涨300%的神话！

　　2005年10月中国卫生组织公布，中国有2400万人患有精神抑郁症，原因就是买不起房子。对于始终在楼市高涨声中焦急观望的老百姓而言，能否买到属于自己的房子，成为始终萦绕心头的声音。

　　世纪老人巴金先生生前的愿望中，第一句话就是“希望所有的人都有房子住”。“居者有其屋”依然是我们难以实现的梦想。上个世纪九十年代以来，中国每年的住宅投资增加了十多倍，而住房的矛盾却不断加剧。

　　为此，国家对房地产市场采取了调控政策。可一年多过去了，房价依然居高不下。人们不禁要问：中国房地产的问题到底在哪？百姓们何时才能买得起自己安身居住的房子？

　　透视房地产暴利

　　改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业多年稳居“第一名”，暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五星。据中央统战部和全国工商联的调查表明，房地产业的税后净利润在各行各业中为第一位，比平均水平高５倍，比处于第二的电力煤气行业的利润高１倍。在中国2002年度100名富豪中，竟然有40多人涉足地产业。而福布斯全球富豪榜中，500富豪只有30人左右是地产商。中国的大富豪们异常地集中在地产领域。

　　中国房地产业的暴利到底有多大？北京开发商潘石屹无意中证实，这两年开发商都赚了大钱，大的房地产公司一个项目的净利润，可以抵得上中国期货市场与整个电影行业的全年利润。不少房地产商获利的捷径，是从低买高卖中获取本应属于国家和全体国民所有的土地差价。他们所采用的手段，远非一个正常市场环境中的商人所能想象，房地产业的暴利已成为某些利益群体的盛宴。

　　暴利把戏。２０００年以前，刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价，商品房售价基本上是成本加合理利润；２００１年至２００３年走向火热的楼市选择的是市场定价，房价基本由供求关系决定；而２００４年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放，楼市开始成长、繁荣，而各地的大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟。一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位，取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。

　　成都一位小老板１９９７年怀揣着一百万杀进四川房地产界，成立了一家房产公司，四年之后，该公司资产就已经逾６亿元，成为成都著名房产公司。该公司发家史被成都一家媒体披露之后，不少市民惊叹：“真是难以置信，做房地产这么容易发财！” 一般来说，房地产商公开的利润是８％－１５％，实际上真正的利润都在２５％以上。２５％的利润，意味着房价的四分之一被开发商揣进了腰包。另一位开发商则很委屈地说，做不到这么高的利润，开发商根本就别想活下来。开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番。所以，开发商圈子里常说的一句话是，“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得，对老百姓要哭穷。”所以说，楼盘利润如果少于３０％，没人愿意做！

　　“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此，上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。有分析人士指房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。巨大的税收黑洞下，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁！一个纳税侏儒，如何担当得起国家支柱性产业的责任？

　　近年来，在房地产市场上，一个庞大的房地产利益集团正在形成。开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、房地产研究机构以及部分媒体联手，占据行业话语制高点。就像当年和庄家沆瀣一气的股市“黑嘴”一样，这些人事实上是当起了“房托”。相形之下，楼市“黑嘴”们更有市场，对舆论的导向作用更大。随着房地产行业的迅猛发展和人们对住房需求的不断增长，房地产走出了行业的狭窄范围，似乎一下成了社会热门和显学，不仅在许多部门、协会和高校冒出了各种房地产研究机构，而且“专家学者”辈出，知名人物纷纷涌现，一些原来与房地产无关的专业人员摇身一变也成为了房地产理论界的“带头大哥”。于是产生了今天这样一种独特的社会景观：专家现身售楼现场，摇唇鼓舌，越来越像商人、售楼小姐；同时商人现身讲坛，著书立说，越来越像专家。

　　中国大富豪“暴富流程图”：“制定圈地计划→摆平土地批租方→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→用承建单位资金做到正负零→搞定银行获得抵押贷款→基本完成收益周期。”这一“暴富操作流程图”，一般老百姓可能看不懂。复旦大学经济学院教授华民对它作了通俗的解释：有些人根本没钱，但可以通过各种关系将要收购的国有资产作为事先和约抵押给银行，然后由银行给出现金流转给被收购企业的所有者，而收购者本人一分不出。他不承担任何风险，成功地一夜之间就成为富豪。这种做法的荒唐之处就在于他不仅没有用个人的资本参与市场和协议收购的竞标，而是用银行的钱来购买国有资产，然后变成自己的。更“俗”的注解就是，这类商人极能抓住两种类型的官：一种是地方上握有“资源绝对支配权”的“父母官”，一种是口袋里装着取之不尽用之不竭金钱的“银行官”，然后在“市场—资源—金钱”三者之间进行“资本运作”（“空手倒”）。

　　在经济学研究中暴利往往与垄断相生相伴。看看我们的房地产市场状态：土地由政府调控，一级市场土地全部被政府垄断，它决定了供应量；资金的供应量则靠银行贷款，而银行又是以国有银行占统治地位，也由政府控制，它决定了开发总规模；拆迁量的多少决定整个需求量的多少，而拆迁量也是由政府决定。“权力垄断”则进一步推动房地产追逐暴利。

　　房地产暴利在于垄断与霸权！当前的中国就像是一个巨大的建设工地，几乎所有的城市都在争先恐后地向外扩张，随处可见正在拆迁的房屋和已被圈占的耕地，城市之间互相比赛着建宽马路、大广场、中央商务区、会展中心、豪华办公楼、大学城……

　　房价高涨最主要的原因在于地方政府的推动。它有追求高GDP的冲动，有收取更多土地出让金的冲动，有收取更多房地产税的冲动，当然，还有部分官员的“寻租”冲动。简言之，就是政绩冲动和部分官员的寻租冲动。没有这些冲动，房地产价格不会像今天这个样子。只要地产业是支柱，地方政府就不会真盼降价。城市要借此获得财力改变形象；官员从中要政绩；开发商从中要高利润；银行从中要优质客户；有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱；而作为市场参与一方的大多数普通市民则是这场博弈中典型的输家而被市场边缘化。

　　地方政府“经营城市”的做法，事实上对房地产市场起到了“托市”之效。其一，拔苗助长，急于将房地产培育成支柱产业。由于投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，不少地方政府在产业规划中，都将房地产业定位为支柱产业来发展，房价越高、高档房越多，对地方政府而言，意味着财政收入增加、ＧＤＰ增大。为此，一些地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大产业规模；另一方面，则通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，导致结构失衡。其二，不对商品房进行成本、利润核算，作为生活必需品的商品房，其定价完全放开，基本是开发商报多少是多少。个别城市的个别区县，为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高反倒越容易取得预售许可证，反之则要一等再等。

　　强势集团利用业已取得的资本和地位优势，鼓吹“弱肉强食”的丛林法则。在这样一个开发商的名声有如过街老鼠的年代，“房产品牌就应该具有暴利”的叫嚣，缘自其忘乎所以的阶层优越。支持开发商欲壑难填并且猖狂叫嚣的资本，正是其从公共权力和公共资源那里得到的阶层优越感和特殊占有地位。他们是被人娇宠的“经济贵妃”，他们不贡献税收收入，但是他们贡献GDP数字，他们把暴利留给自己，把政绩数字送给别人；他们又是左右逢源的“经济章鱼”，先把吸盘伸进银行里，又把8只脚全部伸进买房人的钱袋，然后用别人的钱来造房子，再把造好的房子高价卖给别人。

　　地方政府选择了和开发商一致的利益，从而远离了那些无力购房的中低收入群体。卖地、开发、招商引资已经成为各地方政府发展经济、充裕财政的重要手段，而房地产业也被升格为国民经济的支柱产业，房地产之于政府的利益显而易见。资本优势让开发商获得了行政权力的支持，使其如虎添翼，更加强势。现在的一些地方官员，则是瞄准了“推进城市化”以突显政绩。地方政府采用统一收购再以公开拍卖的方式集中配置土地资源的做法，以加大城市基础建设力度为“龙头”，以土地升值为“诱饵”，吸引大量中外资金前来投入，很快就带动了房地产业的繁荣和城市基础建设的突飞猛进。这样一来，不但使自己主政的城市能在很短时间内“旧貌换新颜”，而且直接和间接地大大加快了GDP的增长，大大增加了本地政府的财政收入，从而能够全方位地显示官员的政绩。在城市建设上，追求“形象第一”；在名目繁多的活动上，追求“排场第一”。正是弥漫在各级官员身上的浮躁、浮夸、浮华的“三浮”之风，无节制地吞噬着包括土地在内地的宝贵资源，透支未来的发展空间，损害未来的发展潜力。

　　正因为如此，当开发商的利益与这些弱势群体的利益发生冲突时，比如拆迁、规划等过程之中发生矛盾，与开发商具有共同利益的某些地方政府自然会力保开发商，压制甚至剥夺弱势群体的话语权。同样，那些为了买房而负债累累的购房者在与开发商的市场博弈之中，也遭遇了弱势与霸权的鲜明落差。在买房时，购房者只能被动接受房地产价格，只能签订代表开发商利益的霸王合同，没有质保、三包，没有其他商品所具备的合理、完善的退货机制；交完房款以后，不管房屋质量优劣、面积是否缩水、小区配套是否齐备等等，只能照单全收，完全没有话语权。

　　片面强调市场化是出现错误的根源。特殊经济环境和条件使定位出现偏差。“哄抬”这个词很妙，哄是用口，也可以理解为助势，抬是用手，可以理解为操作；一种是怂恿者，一种是操作着。

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