2009年04月16日

随着国民经济的快速发展,人民收入水平的增加,休闲的时间日益增加,旅游方式开始由观光转为休闲度假,与此同时城市的住宅消费呈现出向舒适型转移、异地置业的趋势,旅游地产的发展适应了市场的需求,为城市房地产和旅游业的发展开辟了新的空间。自1999年三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后,国内旅游地产开发逐渐成气候。

突出的特征表现在:首先,各种休闲度假住宅、别墅、酒店获得较大发展,异地建设、异地推广、异地购买的方式极大地拓展了旅游地产的空间,其次,大规模、综合性、多功能的旅游地产开发不断涌现,也逐渐成为国内旅游地产开发的主要方向。此外,国内有众多企业涉足房地产开发,包括华侨城、首创、万科集团、中旅等大批知名房地产投资开发商和大型旅游企业。

与产业结合的特殊地产形式

旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发营销模式,开发项目全部或部分实现旅游功能,旅游房地产的开发对象为旅游物业,包括住宅、休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式,以及分时度假、产权酒店、主体社区或景区住宅、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、住宅项目、时权酒店、产权酒店、养老型酒店、运动度假村、旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心、时值度假型酒店等产品模式,旅游地产逐渐成为旅游区域打造和房地产经营的交融点,已从简单嫁接发展到为城市运营、区域开发提供支撑模式。旅游产品的观光、度假、休闲、康体等类型分类,与住宅、商业、酒店、综合社区等不同形态相结合,构筑了丰富的旅游房地产类型。

未来最具潜力的地产开发领域

与传统房地产投资相比,旅游房地产的资金需求更大,将对开发商的资金实力和现金流管理能力提出更高的要求。旅游房地产的特点是用地范围大,在已有的自然景观上需要扩展新的景观,如建造高尔夫、滑雪等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高,需要开发建设大量的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。因此在旅游地产发展过程中,资金需求也是多方面的,包括项目开发资金需求、收益性物业投资需求等等。旅游房地产从投资建设到获得收益的过程相对较长,旅游开发涉及的利益主体也更为复杂,包括开发商、政府管理部门、旅游度假者和当地居民这几大利益主体。此外旅游投资目前的法律体系不是非常健全,投资旅游房地产投资面临系列壁垒。但我国城市旅游房地产潜力巨大、前景广阔,广阔的发展空间和市场潜力,使得旅游物业开发成为未来十年中国地产业最具潜力和投资前景的产业。

 
地产商:把握行业特性,提高投资效益

认识旅游地产资源的稀缺性,合理开发。从本质上来看,旅游地产的发展过程也是旅游景区所在地的土地资源和空间资源支配权的分配过程,与地产资源相同,旅游地产资源必然具有高稀缺性。因此,旅游地产的发展应该吸取城市房地产开发过程中的粗放性资源组织的教训,合理规划,谨慎开发。

整合行业资源,坚持本土化开发。从全国范围上来看,不同地区的景区旅游资源数量、质量、区位和可进入性各不相同,这决定了旅游地产开发形式和规模的不同。只有结合景区各自特点,并针对景区客源市场的需求进行合理规划,才能在全国范围内有效整合和开发旅游地产资源,形成优势特色互补,有效有序的开发态势,同时,也可以开展全方位的营销及全行业的信息管理,从而构造一个全国范围内的全新的产业运行模式。对于时权酒店及相关的分时度假产品,则更要注意本土化问题,在开发分时度假产品中整合国内资源,使其运作和发展与国内实际情况相结合。

兼顾社会效益、环境效益及经济效益。首先,旅游地产发展要体现社会效益,不能对景区居民生活、社区环境和原有规划造成不良影响和破坏。其次,由于景区原生态体系通常相当脆弱,因而发展旅游地产要先调整和完善现存的敏感生态体系,进行保护性、建设性开发,获得环境效益,这是旅游地产增值和可持续发展的保障。再次,也要兼顾地方和发展商自身利益,即在满足上述两方面要求的前提下,将资源优势转化为经济效益。

政府:改善投资环境,促进旅游地产开发

给予政策支持、坚持宏观调控和管理。在适合开发旅游房地产项目的地区,政府相关部门应该给予优惠政策,在道路、交通、市政建设方面也要做好基本投入。此外,还应根据本地区的条件确立旅游房地产项目,实行政府统筹规划和调控,防止盲目开发。同时,政府和产业各方也应尽快建立一个强有力的行业组织,吸收优秀企业和发展商加入,实现行业内部管理。也可以由政府建立一个消费者保障体系和行业信誉的认证体系,以有效管理行业运行秩序,保护消费者权益。

健全相关的法律法规体系。当前,关于旅游房地产的法律法规还不完善,发展过程中出现了种种破坏市场秩序、损害投资者利益的现象,政府相关部门应进一步制定相关法规,使执法部门有法可依。同时,应加大执法力度,加强监督管理,对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁,以营造一个公平公正的法治环境,使旅游地产健康稳定快速地发展。

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