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　最近闲着没事，在网上到处瞎逛。网上各种各样的人都有，能把问题看清楚的几乎没有。到处都是“以它山之石用来攻玉”。感觉也蛮悲哀的。
　　　　
　　　　本来也不愿多说。想想还是说点吧。但又不知从哪儿说。觉得还是从密切关系我们生活的中国经济说起吧。
　　　　
　　　　起了这样一个似乎“危言耸听”题目，本人并不是想哗众取宠，只是想讲讲事实、摆摆道理，告诉大家一些事物的真相和来龙去脉，使我们能够远离浮躁、归于平静。
　　
　　 人也许会问，你明明是想论证“中国经济的必然崩溃”，为什么又会扯上中国的改革呢？
　　　　
　　　　其实原因很简单，因为“中国经济的崩溃”就是中国改革的必然结果。
　　　　
　　　　也许有很多人都忘了，去年罗杰斯在中国接受采访时，回答记者的一段话。说是在等待中股市国的大萧条。其实我跟他一样，不仅在等待中国股市的大萧条，还在等待中国经济的大萧条。
　　　　
　　　　关于罗杰斯的那段话，建议大家有空去看看。
　　
　　我不知道罗杰斯为什么会得出那样的结论。我只想谈谈自己是如何得出这样的结论的。
　　　　
　　　　先从“改革”这个中国近20年来最重要的字眼谈起吧。
　　　　
　　　　什么是改革？“改革”改的是什么？革的又是什么呢？有人能用一两句话来把这个名词说清楚吗？能用一两句话把我们这20多年的改革境遇说清楚吗？都不能吧？我能。
　　　　
　　　　改革就是“实现社会主义生产条件向资本主义生产条件的转变”！！
　　　　
　　　　今天就到这儿，希望大家能回家想想，“社会主义生产条件”和“资本主义生产条件”的区别。
　　　　
　　其实，马克思已经在《资本论》中对资本主义扩大再生产的前提和条件讲得很清楚了。什么“资本循环”、“两大部落的相互补充”等等，都是用来说明资本主义生产的必要条件。但对于很多没有看懂这一段的人，也许都不知道马克思想说明什么。
　　　　
　　　　的确，这一段的确有点难度。我将从另一个角度来帮助大家认识这个东西。
　　　　
　　　　首先我们一定要明确一个东西，那就是我们“生产”的目的是为了什么？社会主义条件下的生产目的和资本主义生产条件下的目的有什么不同吗？
　　　　
　　　　答案是：1、社会主义生产是为了满足人的需求（看清楚了，是人的需求，只要是人，社会主义生产必须要满足他的需求）；2、资本主义生产是为了获取剩余价值，也就是为了获取利润，实现资本增值；3、社会主义生产对利润没有要求，只要求能用于社会财务分配的产值更大，因此社会主义国家一般用产值来衡量社会财富；4、资本主义生产是为了满足市场需求（看清楚了，是市场需求，而不是人的需求。什么是市场需求？就是有购买力的而且有购买欲望的那部分人的需求！！）。
　　　　
　　　　
　　　　好了，现在我们应该基本搞清楚了社会主义生产和资本主义生产的根本区别了。因为生产的目的不同，因此，为这些生产服务的“经济制度”的制定的目的也不同。
　　　　
　　　　换句话说，就是资本主义经济制度服务的对象是资本主义生产，保护的是资本所有者，以及尽力确保这种生产能够更长时间的维持下去。
　　　　
　　　　但这种资本主义生产能够无限制的维持下去吗？如果不能维持下去将会出现怎样的后果呢？其实，马克思已经把这个问题说得很清楚了，不能。如果不能，就会出现生产中断，出现经济危机。其实这就是《资本论》要说明的一个核心问题，那就是资本主义生产存在着先天的缺陷。
　　
　　这种缺陷的必然结果就是经济危机。经济危机的实质实质就是生产过剩，即生产相对于社会有支付能力而过剩。其根源根源就是：1、整个社会生产的无序化和企业内部生产的有序化之间的矛盾，2、社会生产的无限扩大趋势和有支付能力的需求相对狭小之间的矛盾。
　　　　
　　　　其实就这两个根源而言，根源1是相对比较容易克服的，通过信息技术的运用、管理技术的提高、宏观政策的调整等等都是可以减少或者甚至是消除的。而根源2时永远无法消除的，这是资本主义国家的根本特征所决定的。只要有剥削存在，只要有剩余价值，只要资本增值，就不可避免地造成由支付能力需求的减弱。这种根源只能延缓，而不能消除。
　　　　
　　　　因此，后面我主要将根源2的成因和作用原理讲清楚，使我们来真正了解经济危机是如何来到我们身边的。
　　　　
　　　　其实也很简单。在阶级社会中有两大部落，一个就是资产者和无产者，资产者所拥有的资本增值（利润）来自于无产者创造的剩余价值。也就是说，在无产者这个部落中的财富有不断向资产者这个部落转移的趋势。这种趋势的形成是由于这个经济体系中的经济制度所造成的。也就是说，由于拥有法律和制度的支持，无产者这个部落劳动创造的财富将向资产者这个部落转移。
　　　　
　　　　当这种财富转移不断进行和加强时，无产者这个部落中有购买能力的需求会迅速下降，而资产者为了获取资本增值，他只有通过商品这个中间载体才能剥削剩余价值，因此他有无限提供商品的冲动。当这两种相反运动进行到一定程度，生产过剩（现在大都表现为产能过剩）就出现了。一旦形成过剩，资本主义的生产就难以为继，小资本就会开始破产，唯一能幸存的就是大资本。一旦形成小资本的大量破产，又会形成无产者的失业，加剧无产者部落购买力的下降，最终形成恶性循环。
　　　　
　　　　一旦无产者违法维持生计，就会产生阶级斗争，如游行、战争等等。
　　　　
　　　　值得注意的是，这种财富的转移速度是受阶级统治者所控制的。控制的办法就是税收制度，社会福利制度等等。也就是说，无产者向资产者转移的财富有一部分通过税收、财政转移等方式返回给了无产者。这是阶级矛盾调和的一种重要工具。要看清楚的是，这种调和只有在这个国家或者说是资本主义生产体系中实现。
　　　　
　　　　也就是说，在这个国家内部，它可以通过税收减免，财政转移，政府创造劳动岗位等实现阶级矛盾的调和。在国家外部，这个生产体系可以向外部转移剩余生产能力或剩余产品（即相对于自己国内有支付能力需求的剩余），这就叫做“倾销”或者“资本殖民”。
　　　　
　　　　“倾销”或“资本殖民”的目的就是通过低价商品摧毁目的国现有的生产体系，最终达到控制该国经济命脉的目的。最终就是压低该国的原材料供应价格和劳动力价格，使其远低于自己国内的原材料供应和劳动力供应价格，以生产出更为廉价的商品，变相提高自己国内无产者部落的购买能力。
　　　　
　　　　实际上这是一种把国内阶级矛盾向外部转移的过程，发达的资本主义国家利用自身的资本优势和技术优势实现对发展中国家的新殖民主义，其核心目标就是缓和国内的阶级矛盾。
　　　　
　　　　但这仅就单个资本主义国家而言，在与其他资本主义国家之间，只有存在竞争，而无法形成调和，这就是帝国主义战争的实质。其实质就是争夺殖民地。
　　　　
　　　　好了，现在我应该把萧条的根本原理讲清楚了。后面就讲讲我国的实际情况。
　　
　　我国的实际情况是怎么样的呢？这20年来我们都作了些什么呢？我们周围的环境发生了什么变化呢？
　　　　
　　　　其实，前面我已经讲了，我们改革的20年就是“实现社会主义生产条件向资本主义生产条件的转变”的过程。原先的社会主义的经济制度已经基本废弃，取而代之的是资本主义的经济制度。
　　　　
　　　　换句话说，就是以“按需分为为主、按劳分配为辅”为根本特征的社会主义经济制度向以“按资分配为主、按劳分配”为根本特征的资本主义经济制度的转变。
　　　　
　　　　为了更好地了解这个转变过程，我们有必要对原来的社会主义经济制度的根本特征作一大致的了解。
　　　　
　　　　社会主义生产的目的是为了满足人民生活的需要，这种需要的满足是不依人们的购买力为前提的，其前提是建立在其生产能力上的。这恰恰和资本主义生产目的相反。由于，因此对需求的调控必须建立在生产能力之上进行计划调控。同时，由于按需分配并没有把人分成三六九等，因此社会主义生产的重点视放在基本消费品的保障上（大都通过用票或者行政发放的方式实现），而其他的一些消费品则是通过按劳分配进行调节（通过货币的方式进行实现）。
　　　　
　　　　回到前面，正因为在社会主义生产体系中“人的需求是无限的，而生产能力是有限的”，因此，生产力永远是落后于人的需求发展的，产能永远是不足的，也就是说永远不会出现过剩的现象。也就不会出现生产的停顿，企业也不会破产。
　　　　
　　　　当然，这也就产生了社会主义经济体系的固有弊病。也就是说，为了平等，尽可能的消除由于人与人之间不平等而产生的阶级矛盾或社会矛盾，社会主义经济体系放弃了对那部分按货币分配的商品的资源和资金投入。同时由于，基本消费品的档次都比较低，而对高档消费品（需货币购买）的需求有限，因此就造成了中国在民用高档消费品上的投入相对较少，效率也不高。
　　　　
　　　　这和资本主义生产体系正好相反，由于基本消费品的利润有限和需求增长有限，而且无产者的购买力是相对下降的，因此，资本主义生产的目标开始转向资产者内部，去挖掘他们自身内部的那部分需求，这就需要不断的研究和开发新的高档消费品。因此，资本主义生产对者部分得资源和资金投入更大，也更好地推动了技术的进步。
　　　　
　　　　不可否认，社会主义和资本主义生产体系在技术进步的竞争中落入了下风，苏联解散也就可以理解了。苏联解散的结果就是，一夜之间，经济制度和政治制度的彻底崩溃。
　　　　
　　　　可以看出，社会主义生产体系的缺陷在于生产力不能满足需求之间的矛盾，是在财富供应阶段的矛盾；而资本主义生产体系的缺陷在于市场需求不能满足供应之间的矛盾，是在财富分配阶段的矛盾。
　　　　
　　　　这两者矛盾的结果也就是我们经常所说的“人民内部矛盾”和“阶级矛盾”。
　　
　　好了，我们来看看我么是怎么改革的，我们是怎样实现从社会主义生产向资本主义生产转变的。
　　　　
　　　　1、经济制度的全盘西化为资本主义生产方式的形成提供的必要的土壤。对于我们很多人来说，这几十年来听得最多的就是经济体制改革。但经济体制改革到底改了些什么呢？也许大家都说不上来，最多也就说说股市什么的。这些新的经济体制会给我们带来什么影响呢？普通老百姓大都不知道，因为他们没文化，他们大都不知道那些条条杠杠，那些文字，那些本本说的是什么意思。他们也从来没有想过，这些就是给他们生活带来翻天覆地变化的东西。
　　　　
　　　　先来说说《民法通则》这个东西吧。这是个1986年颁布的法律。说的不客气就是中国经济体制改革的奠基法。记得我学法律的时候，听一个法律人士是这么解读的。就是属于人民内部矛盾的就适用于《民法通则》，属于阶级矛盾的就适用于《刑法》。在这儿，大家就不用我来解释“公民”和“人民”的区别了吧？
　　　　
　　　　《民法通则》这个法律的颁布的作用是什么呢？说白了就是实现了阶级矛盾内部化！！！！让我们来看看《民法通则》中的主体的认定吧，一种就是自然人，一种就是法人。任何两个主体之间产生的矛盾都属于人民内部矛盾。也就是说，你一旦和一个公司产生矛盾，即便是这个公司使用了欺骗的手段，使你受到了损失，在《刑法》所确定的那几种诈骗形式外，适用的是《民法通则》。换句话说，你这个公司可以在《刑法》规定的那几种诈骗形式外实现创新，创新出来的诈骗方法并不适用于《刑法》，而是用于《民法通则》。而《民法通则》的解决问题方法是通过调解，而不是强制实施。
　　　　
　　　　好了，现在大家应该明白了，我们的消费者为什么不受保护。《民法通则》保护的是谁呢？可能出台的《物权法》保护的又将是谁呢？表面上，《民法通则》在处理法人和自然人之间矛盾时，采取平等的姿态，但在实际操作中，自然人作为弱势群体要与一个法人（一个团体）要实现平等，在实际操作上是无法实现的。也就是说，民法通则并不保护弱势群体。农民工讨薪就是这种法律制度的必然结果。
　　　　
　　　　当然，我们除了好多行政规定和相关法律在给《民法通则》打补丁，但在实质上根本无法解决这种阶级矛盾。
　　　　
　　　　从另一个角度说，一部不完善的《民法通则》实现了“不平等”在中国产生的法律依据。围绕《民法通则》并以此为基础产生的各种法律更好地提供了资本主义生产方式在中国产生的土壤。比如说《证券法》、《公司法》、《合同法》、《信托法》、以及和诉讼相关的各种法律及行政规定，都是打着法人和自然人平等的旗号，干得却是保护法人的勾当。
　　　　
　　　　至此，你还会相信小股东能和上市公司、会计事务所等等作对吗？有谁能来维护他们的利益呢？小股东自己有这个能力吗？看看我们的举证程序和办法吧。就是让你告不成。
　　　　
　　　　其实还有很多，有心的朋友自己去慢慢看。
　　　　
　　　　让我们慢慢等待《物权法》的出台吧。他们不把我们榨干是绝不罢休的。
　　
　　
　　再次，为了进一步明确我们的法律体系，我们一定要知道法律的性质。我们从小上政治课，就知道了法律是上层建筑，是阶级统治的工具，是具有阶级性的。另一方面，我们也必须知道，我国的法律是成文法，也就是说，除非法律明确规定是犯罪，除此之外的你都可以尝试去做，结果就是无法可依，法院是无法对你进行判决的。比方说，恶意欠薪，就是不给你，老板欠你工资，不签合同，或者说是高薪诱骗你，你可以区法院告他（适用的是民法），你也许能赢（这要建立在你有充分的证据上，根据我国的起诉规定，谁起诉，谁举证，如果你无法有足够的证据，那就对不起了。），但你也许永远拿不到那笔钱，或者说你拿到那笔钱会远远小于你打官司所付出的成本。换句话说，你是得不偿失的。现在你还相信，这部法律是保护弱者的吗？对不起，这是弱肉强食的时代！
　　　　
　　　　因此，我们在学习经济制度的同时一定要搞明白，这个制度是保护谁的，我们怎么才能成为大保护的对象。激进一点说，我们还怎么可以利用这部法律为自己谋取不正当的利益，利用法律的漏洞进行合法的“犯罪”，就是我们学习法律的目的。让我们看看这些法律和相关法规吧：《民法通则》、《合同法》、《劳动法》、《公司法》、《证券法》、《信托法》、《贷款通则》、《婚姻法》等等。
　　　　
　　　　给阶级矛盾披上人民内部矛盾的外衣，就是我国经济制度西化的重要特征。现在，我们也许能够看清楚那些不遗余力地推动我国经济制度西化的人的嘴脸吧。
　　　　
　　让我们永远记住这一年吧，1986年！！30年前，我们完成了社会主义改造。可笑的是，30年河东、30年河西，一点没说错，才过了30年，我们又开始了资本主义改造。已经改造了20年了，不知再改造10年后又会怎样。
　　　　
　　　　2、按需分配向按资分配的转变。社会主义生产向资本主义生产的一个重要的特征就是以“按需分配为主、按劳分配为辅”向“按资分配为主、按劳分配为辅”的转变。这个转变过程是什么呢？这就是中国的“市场化”进程。
　　　　
　　　　什么是市场化？大家应该都有感触吧？说白了，就是什么都要花钱。“有理无钱莫进来”就是这个意思吧。市场化程度的标志是什么呢？GDP！！我在本论坛的另一篇文章《政治经济学入门》的西方经济学部分中已经很清楚地把GDP这个概念说清楚了。GDP就是这个经济体系以货币为中间物进行交换的量的总和。不管任何东西，用钱来买卖都可以计算进GDP。
　　　　
　　　　既然，绝大部分的财富的分配一定要通过人民币这个中间物来进行，那我们如何来获得呢？劳动和资本利得就是两个主要来源。劳动很容易说清楚，劳动创造价值嘛。资本利得呢？有两种，权利资本和金钱资本。在改革初期，金钱资本很少，因为大家都一样穷。还记得我小时候，我们那儿有个银行被偷了，怎么都查不出来，结果因为那个偷银行的花钱大手大脚，引起了警方的注意，最终被抓。那时候最大的资本是什么呢？权利资本。还记得80年代末期的那场运动吗？口号就是“反腐败”。因为在那个时代，通过资本利得来快速形成资本集中是不可能的。唯一的途径就是“权利资本”。还记得那时候有“倒爷”这个职业吗？他们“倒”的东西是从哪儿来的呢？
　　　　
　　　　下面我就来讲第三个问题：资本的转化。
　　　　
　　
　　
　　3、全民资本向私人资本的转移和转化。要了解资本的转化，我们首先要搞清楚的就是私人资本的来源。在80年代早期，中国人都很贫困（用现在的标准来看），虽然他们过着比较稳定的生活，但这种生活犹如一潭死水，不起波澜。因为，那就是社会主义经济制度的目标，“人与人之间的平等”是社会主义的的根本特征。在那个年代，可以转化为私人资本的来源有两个，一个就是已经成为了资本的国有资本，另一个就是老百姓的储蓄。为此，这20年来，在以《民法通则》为基础的资本主义经济制度的保障下，以市场化为口号，开始了一场羞答答的资本大挪移。
　　　　
　　　　第一种就是国有资本向私人资本的转移。在94年以前，计划经济向市场经济过渡的双轨制经济时代，国有资本以各种各样的方式转化为私人资本。其中，权利资本就是最大的推动力和催化剂。也就是所谓的“以权谋私”。怎么来看呢？比方说，计划供应的物资价格远远低于市场供应的物资价格，以计划价格搞到物资然后再以市场价格倒卖，俗称“倒爷”，原先应该由国家享有的价格差额就轻而易举的转入了私人的腰包。在比方说，集体企业和国有企业的的个人承包（后来停掉了，类似于现在的MBO）。
　　　　
　　　　在此，我们首先来搞搞清楚我们的国有资产有没有流失。据个比较时兴的例子吧，就拿商业银行股改来说，我们到底有没有流失呢？前面我已经讲过了社会主义生产和资本主义生产的目的不同。社会主义生产注重的是产值，而资本主义生产注重的是利润，因此在这两个经济体系中的会计方法是不同的。比方说，中国的商业银行（其他生产类的企业都一样），他们没有利润要求，也就是说，他们的初始投资一旦投资后，除非财政继续投入，一般很少会自然增加。以中国建设银行为例，经过多年的行政性运营，现在要转入商业运营，其实它早就资不抵债了，就是说，净资产为零，每股净资产也为零。现在外资花一块钱来买，我们是不是赚了呢？到底是我们精明呢？还是外资傻呢？外资自然是不傻的。也就是说，在账面上的资产外，中国建设银行还有没有在账面上体现的资产。最普遍的来说就是就是行政资源或者说是权力资源。我们每个国有企业在账面资产的背后都蕴藏着巨大的行政或权力资源。用现有的会计准则来看，那就是无形资产中的“商誉”！！
　　　　
　　　　举例来说吧，中国建设银行，每股净资产为0，外资以1元钱入股，股改完成后，建设银行通过商业运行实现以过去三年平均每股收益0.05元，如果按每股收益0.2元，20倍市盈率应该价格就是1元，外方需20年收回投资。若股改后每股收益0.1元，该股价应该为2元，外方直接从资本市场盈利。因此，玄机在哪儿呢？玄机就在于每股收益的估算。一般估算的方法是过去三年的平均值，但它能代表未来吗？不能！！！现在大家想想，为什么银行有擅自改变合同的权利，收取账户管理费了呢？这部分收益在过去3年体现了没有呢？
　　　　
　　　　这仅仅是个简单的例子。如郎咸平所说，通过内部人控制把公司近三年盈利做低或者亏损，然后自己接盘，都是国有资产直接向私人的转移。还有很多，比方说各种各样的行业许可证等等，很多资源都是无法记入账面资产的，而这些资源恰恰是能给企业带来利润的核心资产。
　　　　
　　　　第二种就是居民储蓄被直接转为私人资本。这里面主要有三种手法。第一种就是大家熟知的“圈钱”，国家也“圈”，私人也“圈”，国家“圈”来了转了个圈又按第一种办法转到了私人的腰包里。这就是股市的作用，其实全世界的股市都一样的，并不是只是中国。关于股市的性质，我放到后面具体另讲。第二种就是，银行坏账。也就是说，我通过办法向银行获得贷款，然后利用法律的漏洞进行“逃废债”。具体为了避免被人利用，我就不说了。据个小例子好了，你用别人的或伪造的身份证和收入证明，以市场价格两倍的价格抵押贷款买套房子，然后逃之夭夭。就这么简单。第三种就是，通货膨胀。就是利用通货膨胀来稀释你的存款，比方说，你20年前存的钱，放在现在严重被稀释，货币的购买力严重下降。
　　　　
　　　　然而在实质上，第二种方法最终大都将以第一种方法实现向私人资本的转化。为什么可以这样呢？因为法律，我们的资本主义经济制度尚处于资本主义的初级阶段！！
　　　　
　　　　其实还有很多很多，国有资产流失的办法我比郎咸平知道的肯定多。我要胆子大点，我也成亿万富了。可惜我天生胆小。
　　　　
　　　　其实很简单，只要大家想想我们那些暴富的亿万富翁们，他们的原始资本有多少，他们在短短几年内成为亿万富的年收益率是多少。贩毒、贩军火都没有这么暴利吧？马克思那句话是怎么说呢？有300%的利润他们就敢上断头台。不过，不用怕，让他们上断头台的法律还没有制定出来呢。
　　　　
　　　　好了，先把这个问题简单解说一下，大家应该清楚了吧？
　　
　　
　　
　　4、内部矛盾的无法消除和新矛盾的产生。记得毛主席有篇《矛盾论》，看过的人估计不多，作为方法论能学透并能运用的人更是少。矛盾具有普遍性，随着历史的推移，外部环境的变化，主要矛盾和次要矛盾也会相互转化。矛盾是事物的根本特征，它不能被消灭，只能通过正确认识后被利用，或者降低负面影响。
　　　　
　　　　历史上任何一个国家，只要存在，都有内部矛盾（也就是人的需求和生产供应不足之间的矛盾）和阶级矛盾（也就是由统治与被统治两大阶级由于财富分配不合理而产生的矛盾）。列宁的《国家与革命》，在国家起源地论述中比较清楚地阐明了这个问题。
　　　　
　　　　因此，中国作为一个国家存在，必然就存在阶级矛盾。这两种矛盾在阶级社会中将永远存在，是不可消灭的。内部矛盾的化解需要通过生产力发展来实现，而阶级矛盾的化解呢则需要完善生产关系（包括上层建筑和经济基础）来化解。
　　　　
　　　　中国目前面临的是什么呢？人民内部矛盾有所缓解吗？没有。因为随着供应的增加，人的需求也会增加，随着新产品的推出，人民又会产生新的需求。这种矛盾在人的人格自我完善之前是永远无法消除的。那新的矛盾有没有产生或加强呢？有。这就是社会主义制度和资本主义制度的一个重要差别，也就是“绝大多数人统治小部分人”和“小部分人统治绝大多数人”之间的差别。
　　　　
　　　　这种新的矛盾不用我再多说吧？大家应该都看得到吧？这么多老百姓上访，有几个有结果的啊？农民工欠薪问题，虚假广告，假冒伪劣等等等等，是内部矛盾吗？去年“保先”，为什么啊？说白了就是感觉我们的当脱离群众，党群关系不和谐，“权”不为民所谋，而为商和为己所谋了。因为我们的法律认为，“商”和“己”也是民嘛，“商”、“己”和“民”之间的矛盾是人民内部矛盾而不是阶级矛盾。实质上呢？
　　　　
　　　　好了，现在基本上把我们改革的一些东西讲清楚了。也把社会主义生产向资本主义生产转变的过程和大致影响说清楚了。
　　　　
　　　　也许有人会问，你讲这么多到底是为了说明什么呢？这么多制度、矛盾应该跟国家同志有关系，这个跟中国经济的崩溃有联系吗？
　　　　
　　　　其实，我说了这么多，就是有两个目的。一就是让大家明白所谓的社会主义市场经济本质就是资本主义经济，二就是让大家明白，阶级矛盾在中国真真切切的存在着，就存在我们的周围，而且有日益加重的趋势。
　　　　
　　　　有的上面的那些作铺垫，下面我就可以给大家来谈谈现代资本主义的实质了，也就是中国近20年经济发展的实质了。只有了解了中国经济从哪儿来，现在在那儿，我们才有能预知他将往何处去。
　　
　　
　　
　　
　　前面我们讲了资本主义经济的一个严重缺陷：社会生产的无限扩大趋势和有支付能力的需求相对狭小之间的矛盾。说得简单点就是有效需求不足（有效指的是同时具备购买力和购买意愿两个条件），需求不足导致消费不足，从而导致生产停顿，生产停顿导致失业，失业再次导致购买力下降，购买力下降导致有效需求下降，最终形成恶性循环。
　　　　
　　　　因此，我们又可以看到另一个社会主义经济体系和资本主义经济体系的重要区别，那就是社会主义经济体系是生产推动型的，就是说能够生产多少，我就消费多少；而资本主义经济体系是需求拉动型的，就是说市场能够消费多少，我就生产多少。因此，资本主义生产会停滞，而社会主义生产不会停滞。
　　　　
　　　　所以社会主义经济体系的主要任务是扩大生产，而资本主义经济体系的主要任务就是扩大消费。
　　　　
　　　　那消费的前提是什么呢？一是有购买力，二是有购买意愿。购买意愿我可以通过推陈出新、升级换代来实现，但购买力呢？我们怎么来实现呢？
　　　　
　　　　好了，现在就到了我们关键中的关键了。我们怎么来提高购买力！！
　　　　
　　　　不知道大家听说过“虚拟经济”没有，我好像在前一篇文章中讲过“虚拟经济”和“实物经济”的区别。有的朋友也许会问，经济就是经济，还有虚拟的吗？大家实在不能理解，如果学计算机的朋友就把它想象成“虚拟光驱”好了。
　　　　
　　　　据个例子：两个人各投资5元钱成立公司A，总股本为10股，每人各五股，两人又都为公司员工，公司给2人发薪。公司生产大米，10元钱全部投入生产，年产量10斤，每斤原材料成本1毛钱，员工工资每月1毛，市场价格0.32元，单位净利润0.1。公司年利润1元钱。每股收益为0.1元。请问他们个人资产有多少？答案是5元。如果公司A上市交易，以20倍市盈利计算，每股值多少钱呢？答案是2块。这时候请问，他们的个人资产有多少呢？答案是10块。请问多出来的5块从哪儿来的呢？股票还是那个股票，公司还是那个公司，实物经济都没有发生任何变化，怎么会多出来5块呢？
　　　　
　　　　答案就是估值体系发生了变化！！！！！！！
　　　　
　　　　好好想想这句话。
　　
　　
　　
　　
　　其实只要大家仔细一想，很容易就能体会到这种估值体系的变化。比方说，上海一个老太太的一套老房子，10年前和现在没什么大的区别，老太太一只住在那儿。10年前说只有10万块的话，现在就有50万块了。对于老太太而言，10年前住在10万块的房子里和现在住在50万块的房子里的感觉有什么不同吗？老太太什么都没干，为什么她的资产在10年里面翻了5倍呢？到底是什么创造财富呢？还是劳动创造财富吗？
　　　　
　　　　包括股票，一家公司股票价格（注意是价格）翻了一番，它的价值也翻了一番吗？是价值翻一番容易还是价格翻一番容易？价值受谁的影响而价格又受谁的影响呢？
　　　　
　　　　现在我们就要引入的一个概念就是“虚拟经济”，俗称“泡沫”。就是因为有泡沫的存在，它极大的提升了我们的购买力。正是由于“虚拟经济”的存在，我们可以发行更多的货币，制造更大的“纸上富贵”，使我们感觉我们的财富在不断的增长中。其具有极大的欺骗性！！！
　　　　
　　　　为什么具有欺骗性呢？因为价格是个时点数，在这一个时点上，你所拥有的财富不等于你在下一个时点拥有的财富。就拿股票而言，你拥有的财富是时刻在发生变动的。而你无法对你所拥有的“虚拟财富”进行控制。有一个更大的势力在控制、改变着你的财富。
　　　　
　　　　其实，吴敬琏说错了，不是中国的股市是赌场，全世界的股市都是赌场，任何一个金融市场都是赌场。只要你还在这个赌场中，你的财富会时刻发生着变化，知道你成为一个穷光蛋，被最终赶出赌场。
　　　　
　　　　但虚拟经济有什么好处呢？他为什么能够缓和资本主义的内在缺陷呢？因为，通过制造虚拟财富，它使人们感觉到自己的富有，使他们敢于消费自己原先不敢消费的商品。而正是这种消费拉动了整个资本主义的生产。事实上，他们严重的透支了自己的消费能力。
　　　　
　　　　还记得我们讲得那个例子吗？为什么有20倍市盈利，市盈利又是什么概念呢？其实这只是“贴现”的一个简便算法。也就是说，它通过把未来十几二十年的收益贴现到现在，使之成为你的财富，让你提前消费了。
　　　　
　　　　让我们再来看看“虚拟经济”的基础吧。他的基础就是一定的“实物经济”，也就是说，一旦虚拟经济脱离了“实物经济”的支撑，其必然倒向崩溃。为此，在虚拟经济不断壮大的同时，其必然需要更大的实物经济补充进来。
　　　　
　　　　这个过程非常像我国出现的“传销”。
　　　　
　　　　这个虚拟经济是谁制造出来的呢？资产者。他给你一个梦想（纸上富贵），你给他一个惊喜（金钱）。因为只有在不停的资本循环中，资本才能增值，资本家只有不停的制造产品并销售出去，它才能实现剩余价值的占有。
　　　　
　　　　为此，他们会给你塑造一个一个梦想，一个个奇迹，用榜样来鼓舞你，诱惑你。改变一个估值体系要比任何事都容易得多。比方说，公司造假，各种各样的概念等等，其实是无时不刻地在影响你的价值判断标准，目的就是把你腰包里的钱掏出来。
　　　　
　　　　因此，作为现在资本主义的一个重要特征就是“虚拟经济”的作用，这个作用在美国70年代后期之后快速发展起来，蔓延到全世界。这恰是马克思始料不及的，他没有机会看到，并加以阐述，但我有这个机会。
　　　　
　　　　为此，我们也可以下这样一个结论，在现代资本主义的经济条件下，“虚拟经济”有无限扩大的趋势，其目的就是在于把现在的矛盾推向未来，至于未来何时到来，只能拭目以待。
　　　　
　　
　　
　　
　　感觉有点乱哦。没办法，我为了大家能看得懂只能这样。因为为了掩盖资本主义的缺陷，所有的西方经济学理论和各种各样的金融工具的运用，就是为了迷惑大家。使大家产生幻觉，如果每个人都学过马列主义和政治经济学，那资本主义就搞不下去了。
　　　　
　　　　但无论他们怎么变化，无论金融工具怎么创新，无论经济制度怎么改变，无论财政政策和税收政策怎么调整，我们只要看清楚一个实质：他们的目的只有两个，一个就是调和阶级矛盾，另一个就是想方设法提高即期购买力（注意，使即期的购买力，就是眼前）。
　　　　
　　　　比方说，美国的税收政策、福利政策等等，还有我国现阶段的新农村建设等等，都是为了缓和阶级矛盾，实现资产者的财富部分向无产者的转移，说白了就是别把无产者给逼急了。有比方说，美国为了拯救网络经济泡沫带了的经济衰退，放任美元贬值，还有中国的个人所得税改革，各地大搞房地产泡沫等等，都是为了避免衰退，提高即期的市场需求。其实中国98年之后已经面临了衰退，房地产又把这轮衰退给掩盖了。实际上，美国和中国都将面临一个更大的衰退。
　　　　
　　　　好了，现在我们基本通过资本主义生产体系的固有的缺陷把经济危机的原因讲清楚了。但是我们一定要看清楚，这仅仅是单个生产体系自生的矛盾。
　　　　
　　　　先做一个大胆设想，如果这个世界上只有美国一个国家或者这个世界上只有朝鲜一个国家，哪个国家更稳定呢？也就是说，当美国和朝鲜都不受外界的影响的时候，哪个国家制度更稳定呢？
　　　　
　　　　做这个设想，我是想说明，在当今的世界上，是有多个形态的生产体系构成的，这些生产体系及相互独立又相互联系。
　　　　
　　　　我作这个设想的目的就是使大家明白，美国这个体系的生存压力来自于内部，而朝鲜体系的生存压力来自于外部。因此美国的主要精力都是放在缓解内部压力和内部矛盾，而朝鲜的主要精力都是放在抵抗外部压力。
　　　　
　　　　在回过头来看中国，毛泽东和邓小平作为我国的两代领导人他们的考虑重点也是截然不同的。毛泽东并不真正害怕外部的敌人，而是害怕内部的敌人，社会主义的堡垒不会被敌人从外部攻破，而会从内部攻破。自中国研制出两弹一星后，毛泽东更是坚定了这种信念。要知道，社会主义社会依然是阶级社会，阶级矛盾并未消除，只要有机会，资产者就会反扑。
　　　　
　　　　而在邓小平时代，邓小平害怕的不是内部的敌人，而是我们国家外部的敌人。自他访日、访美后，看到我们国家的技术落后，更坚定了他的这种判断，即只有自身强大，才能抵抗外敌，内部的敌人是不足虑的。
　　　　
　　　　因此，两人截然不同的判断导致产生了截然不同的发展方式和发展路径。
　　　　
　　　　我无意于说谁对、谁错，这不是我所关心的，历史就是历史，对错没有任何意义。我只想知道的是未来。因为，胡锦涛的判断才是我会关心的。
　　
　　
　　
　　讲了这么多，我把单体系的东西讲完了，其实还有很多很多，我仅仅是把我认为最重要的讲完了。
　　　　
　　　　下面我们就要来看世界这个多体系构成的东西了。各体系的相互作用就产生了国际政治与国际经济，显然，政治是为经济服务的，广义上的国际经济就是狭义上的国际经济合国际政治的综合。我们下面要研究的是广义上的国际经济。
　　　　
　　　　个人很讨厌把国于国之间的关系分割成国际政治和国际经济。一个经济体系和另一个经济体系之间的关系只有经济关系。政治仅仅是为了获得某种经济利益的手段，包括经济制裁、战争、恐吓等等。
　　　　
　　　　还是来看看美国吧。在前面我们说过了，美国最大的矛盾是内部矛盾，和苏联一样，能打败他的只能是他自己。任何人无法从外部打败他。因此，为了避免自己被打败，美国唯一的途径就是把内部矛盾向外转移，转移给其他资本主义国家和发展中国家，确保这种转移的东西就是强大的“武力”。在很多年前，我们称之为“殖民主义”。现在被称为“资本殖民主义”。其道理其实和早期的殖民主义一样，早期是掠夺奴隶以获得廉价的劳动力和掠夺资源以获得廉价的原材料，现在更干脆，直接通过资本输出，在当地建立工厂，以获得廉价的生活品。
　　　　
　　　　为此大家一定要注意，我们生产的廉价产品变相提高了美国国内人们的购买力水平。也就是说，美国国内的物价水平是存在大幅下降的趋势的。
　　　　
　　　　同时，对于美国的巨额逆差，美元汇率的大幅贬值，再看看中国外汇储备的巨额增长，实际上美国顺利实现了对中国的通胀输入。也就是说，中国的通胀在很大程度上来自于美国自身通胀向中国的转移。其目的就是美国试图控制中国的经济，使中国重蹈东南亚的覆辙。
　　　　
　　　　简单来看，海外资本的大举流入中国，由于中国必须要给予兑换，国内的外汇会增加，就必须发行新比例的的人民币，导致流通中的人民币大幅增加，人民币的发行过大就会引起通胀。同样，当海外资本流出中国时，国内外汇将会减少，而相应的人民币并不会被注销，这样就会发生本国币种大幅贬值的现象。
　　　　
　　　　同样，当海外资本流入中国时，形成需求，会进入相关产业，并抬高该行业产品的价格，吸引更多的资本进入该行业产生供给，但这种需求是短暂的，这种需求一旦消失或减弱，就会在该行业形成过剩。同样，如果出口受阻，同样也会产生国内的供给过剩。
　　　　
　　　　这种过剩的形成主要是取决于供给的大幅增加，而国内的购买力提升相对滞后。这种过剩与我们前面所说的过剩有本质区别，我们前面所说的过剩是由于自身的资本主义生产危机而带来的，而后一种过剩则是外部资本主义体系转嫁给我们的。在这双重压力下，如果中国不能够找到迅速提高国民购买力或者向外部转嫁这种过剩，其结果就是毫无疑问的成为日本第二。
　　
　　
　　看看我们去年的数字吧。去年国家GDP增长9.9%，广义货币M2增长了近18%，物价指数上涨1.8%。我们的实际通货膨胀率是多少呢？谁知道啊？学经济的恐怕也不知道吧？
　　　　
　　　　其实大致估算一下就行了，实际产生的通货膨胀率是8.1%，但这8.1个百分点中，有一部分作为化为定期存款要在以后几年体现，1.8个百分点是当年直接体现的，还有的呢？那就是海外资本输入的通胀的。
　　　　
　　　　这些资本的输入有的进入制造业领域，相对固定，还有的大部分都是游子，他们进入的领域都是资产流动性相当高的领域，如房地产市场、股票市场以及期货市场。如东南亚危机爆发，游资撤离，这些市场是跌得最惨的。
　　　　
　　　　因此，我们要看到，如当时的东南亚经济危机一样，资本输入会促进繁荣，资本流出会带来萧条。同时，资本输入会使该国货币升值，资本流出会使该国货币贬值。
　　　　
　　　　试想一下，那些资本的拥有者是中国人吗？会在中国永久居住吗？他们最终都要把在中国的资本兑换成本国的货币，流回本国。一旦中国的货币出现大部贬值，实际上等于又提高了美国国内的购买力。中国进口货物的购买力等于又下降了。现在也许我们要用1亿条裤子换一架飞机，到时候只怕我们要用2亿条裤子换一架飞机。这意味着什么呢？美国人同样生产一架飞机获得的收入，现在可以多买一倍的中国货物，也就是说，美国国内的购买力又提高了一倍。
　　　　
　　　　我们有办法来规避这种危机吗？然我们来看看我们能够采取的措施吧。

在去年的年终专稿《利益时代的冲突与和谐》中，我力图表明，中国已经进入一个“利益的时代”。可以说，2005年的中国，利益博弈是最突出的主题之一，而社会生活中的许多事件和现象都与这个因素有着密切的关系。这就提出了一系列的问题：如何为利益博弈提供制度安排？如何保障利益博弈相对公正地进行？如何解决利益博弈过程中不可避免的矛盾与冲突？　
　　
　　抱歉上次的，未能设置更多的分段，影响大家阅读，此次为分段的，请斑竹删掉上次的。　
　
　　利益博弈浮出水面　　
　
　　在2005年，一系列的利益博弈事件将作为象征性的标志，表明中国开始进入利益博弈的时代。

　　“两税合一”受阻。2005年3月的“两会”期间，“两税合一”的议案没能付诸表决。这意味着统一内外资企业所得税税率的努力再次遭到失败。《华尔街日报》对此报道说：“这使外资企业暂时赢得了一场胜利。”

　　两税合一问题近几年就在政府部门和学术界中进行酝酿，围绕这一问题进行的利益博弈也就由此而展开。从阵营来看，可以看出，大体是财政部、内资企业和部分专家学者为一方，商务部、外资企业以及一些地方政府为另一方。2005年1月12日，财政部部长金人庆公开表示：“统一内外资企业所得税税率已经迫在眉睫，现在时机已经成熟，不能再拖了。”但也几乎就在同时，2005年1月5日，一份名为《在华投资的跨国公司对新企业所得税法的若干看法》的报告出台。报告提出，希望新的企业所得税法能够就现有的优惠政策给予外商投资企业5~10年的过渡期，并且希望中国政府能够在新企业所得税法中给出一个“合理的、具有竞争力”的企业所得税率。这份报告后来被称之为外资企业的联合上书。更有人说，这是外国企业联手要挟政府。在2005年1月中旬，在跨国公司联名“上书” 国务院的时候，金人庆曾感慨地说：“现在为中资企业说话的人太少了，而为外资企业说话的人太多了。”　　
　　
　　房地产调控与反调控。房地产调控与反调控的博弈，可以说是这一年中涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈。房地产是近年来聚集资源最多，因而牵扯的利益关系最广泛的一个领域，而房地产集团也是目前中国发育程度最高的一个利益群体。　　
　　
　　房地产集团最漂亮的一次博弈是2003年成功反对掉了央行的“121文件”，促成了国务院18号文件的出台。可以说，在改革以来的20多年中，一个利益群体能够通过自己的努力影响甚至改变政府的一项重要政策，这还是第一次。而恰恰是这次房地产商的胜利，导致了2004年中国房价的扶摇直上。2005 年，更加关注房地产热社会和政治后果的中央政府终于连出重手，实施宏观调控。从政府两会报告中提到要稳定房价开始，从“国八条”到“曾四点”，再到新八条，都表明了政府稳定房价的决。到了5月份更是发出了更有震慑力的七部委《关于稳定住房价格的意见》。在短短两个月的时间里，政府对房地产的关注可以说是前所未有，有人称之为“刀刀见血”，一招紧似一招。而更令人印象深刻的，则是由房地产开发商和不分地方政府进行的反调控。一年时间过去，究竟鹿死谁手？目前的胶着状态显然还不能提供确切的答案。关键是要看明年房价的走势。　　
　
　　官煤勾结与官煤整治。在2005年，连续发生的大规模矿难，使某些经济社会生活领域中的黑幕开始暴露出来。由于矿难，湖南娄底市一煤矿老板的两个笔记本被发现，上面记录了32名党政干部和国家公职人员入股煤矿的事实。由此，官煤勾结这个“隐性秩序”得以曝光。随后揭露出来的大量事实表明，正是官煤勾结的利益链，形成了腐败包庇违法，违法酿成事故，事故最终造成矿工死亡的“矿难逻辑”。　　
　
　　连续不断的矿难，使得中央政府痛下决心，整治官煤政治，这就是着名的“撤资令”。而这次的“撤资令”实施得似乎比以往任何一次政令都更为艰难。尽管 “撤资令”已经用“既往不咎”的原则做了事先的让步，但相关的方面似乎并不买账。在官煤勾结最严重的地方，主动撤资的为数寥寥，甚至有官员宣称“宁不当官，决不撤股”。于是，许多省份不得不将最后期限加以延迟。在中央政府三令五申之下，各地陆陆续续报上了“撤资”的数据，但这些数据与其说令人振奋不如说令人失望。在一些地方则传来“明撤暗持”的消息。
　
　　利益集团与利益联盟　　
　　
　　事件的背后是结构。在这一系列的利益博弈中，人们可以发现两个在不久前还很陌生的事物，这就是利益集团和利益集团所结成的联盟。应当说，利益集团的形成是市场经济条件下利益分化的必然结果。在利益分化的基础上，不同的利益主体在逐渐发育起来，而在共同利益基础上形成的利益主体的整合，就是利益集团。而利益联盟的实质性内容则取决于具体的制度背景。在我国目前的情况下，权钱的结合几乎是利益联盟的一种普遍形式。　　
　
　　强有力利益集团的形成无疑要以雄厚的经济实力为后盾。因此，最强有力的利益集团总是首先诞生在资源最集中的领域。在这当中，房地产商无疑是一个发育程度最高的利益主体。过去十几年间，房地产业积聚了大规模的经济和社会资源，由此形成的房地产集团以自觉的意识甚至集体的力量影响政府政策和社会风向的努力也是最早的。早在90年代初海南等地房地产泡沫破灭之后，房地产集团就开始力图影响社会政策。而在最近几年中，电信、石油、电力、汽车等垄断或强势的产业集团，似乎都在开始利益集团化，并开始对公共政策的制定产生明显的影响。　　
　
　　财富的规模、现实的利益以及历史的积累，造就了这些利益集团的团体意识和集体行动能力。有一篇报道讲到华远的任志强，说他三分之一的时间用在了参加研讨会、撰写文章参与论战、在各地组织商会活动上，为此他一年坐了160多次飞机；采访他的记者说，采访中有一半的问题是有关国家政策，在很多公开场合，同行们总是期待着他对政府的批判。任志强曾任全国工商联住宅产业商会的轮值主席，他的这种经历、他的企业在业内的地位以及他个人的秉性，都当仁不让地使他成为这个利益集团的领袖和发言人。应当说，在市场经济中，利益集团的发育是一件正常甚至是必需的事情。问题是如何对利益集团的利益表达进行规范以及对不同利益主体的关系进行平衡。
　
　　在我国目前的制度背景下，利益集团的行动要真正取得效果，最有效的办法是与行政权力结盟。房地产集团所具有的巨大社会能量，无疑在于其与权力的联盟。近些年来在政绩、财政压力以及其他种种因素促发下导致的地方政府对于“经营城市”、“出售土地”的兴趣，则为房地产与地方政府的结盟提供了可能。地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。而在官煤政治中，权钱的勾结就更是怵目惊心。这种联盟关系，直接影响到利益博弈的实际过程。以房地产为例，一些地方房价的飞涨，其实就是房地产商和地方政府合作的结果。在调控之初，与之联盟关系最松散的投机客成了牺牲的对象，而地方政府与房地产商的联盟直到目前都还非常牢固。　 \
　
　　对于目前正在形成的利益集团，有几个问题是很值得重视的。　　第一，利益主体的发育是相当不均衡的，特别是强有力的利益群体开始出现某种寡头化的迹象。在房地产行业中，在其他的一些垄断行业中，甚至在一些竞争性领域中，都在显露出寡头化的某些迹象。尤其是与行政权力有着密切关系，甚至是牢固结盟关系的群体或个人，寡头化特征就更是明显。不过，与俄罗斯的“寡头化”不同的是，中国精英寡头的问题之所以凸现出来，与其说是由于其自身的强大，不如说是由于其他群体的无力状态。　　
　　
　　第二，强势集团与弱势群体的裂痕在加深。随着贫富分化的加剧，贫富之间、强势群体与弱势群体之间的裂痕在加深。一条社会主要“断裂带”隐约在形成之中。在网络上，人们可以看到对精英的奚落和羞辱越来越多，而精英本身似乎也变得越来越专横和霸道。当房地产商说，我们是给富人盖房子而不是给穷人盖房子的时候；当北京的出租车公司所有者说，换什么样的车型是我们公司的事情与消费者无关的时候；当有知识精英说普通老百姓反对我的观点恰好说明我正确的时候，我们既可以体会到精英的霸道与专横，也可以体会到精英与大众之间、强势群体与弱势群体之间的裂痕在加深。　　
　　
　　第三，力量失衡的博弈导致的是群体间的财富掠夺。无论是房地产热，还是汽油涨价；无论是教育产业化还是医疗价格的飞涨，都使人感受到其中利益分割或利益再分配的含义。而且，在这次房地产热中，还出现了一种新的现象，即中产阶层开始成为掠夺对象。一篇报道的醒目标题就是《掠夺经济使中国的中产阶层迅速消失》。因为房价的上涨，受到影响最直接的，就是作为购房主体的中产阶层。　　
　
　　利益博弈的新手段　　
　
　　观察2005年这几次涉及重大利益关系，并对社会生活有重大影响的利益博弈事件，我们可以发现一个非常值得注意的现象：一系列以前在我们社会生活中不曾存在过的利益博弈手段在开始使用。比如，在房地产博弈中，要挟、挟持、绑架，这样几个过去很少用到现实经济政治生活中的名词，不止一次被提及。这些名词不仅表明利益博弈新手段的出现，同时也表明这种利益博弈的程度之激烈。　　
　
　　对于这些新出现的利益博弈手段，我们可以概括出如下一些特征。　　

　　从暗中较劲到公开博弈。我们是一个权力本位的社会，而这种权力本身又是高度集中的。这样的制度特征使得利益博弈不太容易以对抗行政权威的方式进行，而是更多采取暗中较劲的方式。在海南等地房地产泡沫破灭之后，房地产集团所使用的手段也仅仅是鼓动一些学者一般性地倡导政府要放松银根，很少直接涉及房地产，大体是一种旁敲侧击式的博弈。到了反对“121文件”时，就已经直接面对主题了，但方式主要还是呼吁，至多是上书。而在这次房地产调控中，更为硬碰硬的实质性博弈开始出现了。甚至我们可以发现，一些地方政府和某些政府部门，也不时地从幕后走到台前。在调控最较劲的时候，主管房地产的建设部某官员就曾表示，政府不希望房价出现大起大落的情况，房价的大落对老百姓没有好处。不久前去职的教育部原副部长张保庆在退休前曾有过一句惊人之语：“中国目前最大的问题是政令不通，中南海制定的东西有时都出不了中南海！”应当看到的是，现在的所谓政令不通，背后往往有着利益掣肘的因素。　　
　　
　　手段日趋纯熟。在房地产调控还在酝酿甚至进行中的时候，一些地方政府就坚称本地的房价是合理的，没有泡沫；在调控开始之后，一些地方政府和某些政府部门则与开发商联手努力将中央政府的调控解释为不是要房价下跌而只是放缓房价上涨的幅度；在中央表明态度之后，一些地方很快就报出房价下跌的数据和消息，以促使调控早日收兵；更技术性的做法则是推迟高档房开盘时间造成房价结构性下跌的假象。而且，有关方面不时发出诸如如果房价大幅下跌会导致灾难性后果的威胁。这样的做法，在以前的政治社会生活中都是很难见到的。在房地产调控中，人们还可以看到一种现象，即不同利益方公布或使用的统计数据有着非常大的差别。包括有关政府部门在内的房地产联盟拿出的住房空置率和房价上升幅度的数据，都明显低于其他部门或机构的数据。这意味着，作为权威数据发布者的有关部门，开始将数据作为博弈的手段。而对于官煤政治的整治，有人则担心，整治本身是否会成为重新洗牌的工具，是否会使得更强的利益集团取代在整治中受到打击的利益集团。从目前情况，这种担心不是没有理由的。　　
　　
　　借民众要挟政府。央行3月16日宣布上调商业银行对个人住房贷款优惠利率并要求上调个人房贷首付款比例的调控措施后，有不少人表现出对政策出台的愤怒与不满。易宪容在分析这种情况时指出，其中就有既得利益集团在借民众的误解来要挟政府的因素。人民网发表《地产寡头走向霍多尔科夫斯基？》一文，其中讲到，在房地产调控中，社会被整体挟持。眼见着房价摇摇欲坠，这些出手阔绰的老板们突然变得体恤民情起来，异口同声地指责政府调控房价最终只会伤害中低收入阶层，不仅“让穷人买不起房子”，还会让工薪阶层现有的房子大幅贬值，家庭资产急剧缩水。正是在这样的背景下，工薪阶层被房地产大鳄绑上了房价博弈的战车。该文指出，所有的论调都可以归到同一个目标，那就是阻止更多的后续调控政策出台，拼命保住自己辛苦吹大的房地产泡沫。　　

　　暴力的使用。近几年中我们社会中的一个值得关注的现象就是暴力现象的蔓延。仅仅是在最近这几年，我们就可以看到许多暴力事件的发生。这些暴力现象几乎发生在社会所有重要社会群体或社会主体之间，比如老板对雇工使用暴力，雇工对老板使用暴力；老板对老板使用暴力，甚至还有官员雇凶杀害同事；开发商对被征地或拆迁的居民使用暴力；地方政府或执法机构对民众使用暴力，一些人对政府官员或执法人员使用暴力，比如陕西就发生一系列的武装袭警案。就连最不该互相使用暴力的社会主体之间，也经常出现用暴力解决问题的做法。在这当中，越来越多的强者对弱者使用暴力的现象似乎更加值得关注。在一个正常的社会中，强者一般不太愿意向弱者使用暴力，因为一来是强者在经济、权力、法律甚至话语等各方面都具有优势，他们完全可以使用合法的手段使弱者屈服；二是强者是穿鞋的，顾忌也多，使用非法暴力所要付出的代价要更大。如果强者频频对弱者使用暴力，可能意味着一种更深层的失序，即完全不顾规则和合法秩序的强力与暴力的原则，开始成为利益争夺和解决利益纠纷的手段，这将导致社会生活的西西里化。
　
　　利益博弈背景下的改革反思　　
　
　　上述的利益分化和利益冲突，在终于导致了对改革的反思与论争。先是去年关于国企改革的争论，后是今年由“医改报告”引起的争议，使对改革的反思浮出了水面。这次对改革的反思和论争，无疑将会对中国未来的走向产生重要的影响。从这个意义上说，这次的反思和论争又一次将中国置于十字路口的位置。　　
　　
　　有关改革的论争，无疑起因于近年来改革过程中出现的严重利益失衡。前一段时间，在网上广泛流传着这样一篇帖子—-《我是含着眼泪写这段话的：去你妈的“阵痛”！》，话说得有些激愤，但问题的实质是明确的。这里有必要分清“阵痛”、“改革的必要代价”和“不合理的利益剥夺”。现在付出代价将来会补偿的是阵痛；即使是将来得不到补偿，但是为改革所必需的是改革的必不可少的代价；但近几年一些群体利益的损失实际上已经超过了这个范围的。　　
　
　　导致改革中利益关系失衡的，是以利益集团形成为基础的扭曲改革机制的出现。在最初的时候，对改革的扭曲还主要是发生在政策实施的环节上。而在最近几年间，随着利益群体的进一步发育，其对政策制定环节的影响明显增强。在一些重要政策的制定中，我们往往可以看到这些利益群体的影响和作用。同时，随着政府部门利益主体化，部门利益也开始成为影响决策甚至立法的重要因素。正是在这样一个背景下，改革已经越来越受制于利益的因素。在90年代中期之后，住房制度改革几乎是最后一项利弊参半的改革，而在此前后的其他改革，大多是以既得利益集团利益最大化为结局，甚至最后演变为一场利益或财富掠夺的战争。　　
　
　　这场对改革的反思反映了在改革共识上的分歧，但改革的进程不会倒转。在这种情况下，继续推进改革，需要凝聚新的共识，造就新的动力。　　
　
　　第一，适时调整改革的目标，形成新的改革观。经过20年的改革，市场经济的基本框架在我国已经基本确立，现在的问题就是走向一个好市场，还是一个坏市场。完善已经基本确立的市场经济基本框架，是对改革提出的现实要求。一个好的市场至少包括下面三个要素，一是从经济的角度说，市场经济的体制相对完善；二是从法治的角度说，法治基本健全；三是从社会的角度说，建立起市场经济条件下的利益均衡机制。在最近几年中，中央政府相继提出了“科学发展观”、“和谐社会”、“转变增长模式”等一系列新的发展理念，据此我们可以说，实现这些发展理念的体制基础，就是一种好的市场经济体制，一种好的社会体制。　　
　
　　第二，需要对已经进行的改革进行反思。要形成改革的新动力、新共识，需要对已有的改革进行反思。但反思应该建立在负责任和理性的基础上，因为那种意识形态化的僵硬对立，会妨碍对要害问题的准确判断，造成不必要的混乱，并且缩小选择的弹性空间。同时，为了能够形成新的动力和新的共识，对既有的改革进行完善、矫正甚至是补偿是必要的。至少应当考虑如下几点。一是将兼顾程序公平与结果公平的原则作为新体制建立的原则之一；二是以社会保障制度、分配制度、就业和劳动制度等方面的改革，扩大改革的收益者范围；三是通过社会保障等制度的改革，对在改革中利益受损较为严重的群体和个人进行必要的补偿。　　
　　
　　第三，形成推进改革的新机制。近年来的改革实践表明，需要一种对改革进行综合协调的高层次的机构，以改变由带有明显利益倾向的政府部门制定改革政策，改革越来越部门化的倾向。目前改革的部门化倾向已经不仅体现在改革政策的制定上，甚至体现在形成的所谓新体制上。而改革中形成的种种矛盾和问题，与此有着密切的关系。同时需要形成公众对改革的参与机制，防止少数利益群体左右改革进程。缺少公众参与的改革，固然可以在短时间内降低改革的交易成本，但从长远来说，则会导致改革更多受既得利益集团的支配而偏离正确的方向，使改革因失去民众的支持丧失动力。同样重要的是，要形成改革措施实施过程中的反扭曲机制，以能够在改革措施实施过程中对其实践结果不断进行矫正，防止出发点良好的改革措施被少数利益集团所利用，确保改革目标的实现。

据说有一次道光皇帝与一位大学士闲聊，当问到大学士早餐吃什么的时候，大学士说：“吃三个涴果。” 道光不由大惊道：“你好阔气也！”其实，涴果，也就是老百姓常吃的荷包蛋。一个大学士，早餐吃了三个荷包蛋，本也算不得什么。道光之所以惊诧，那是因为内务府账目上的标价，每个鸡蛋三十两银子。倘若再算上加工费，大概那三个荷包蛋，也需要百多两银子。
　　
　　这样的富庶道光自然会惊诧的。倘若他知道，民间的价格几纹钱即可买一堆，惊诧大概是不会惊诧了，却很可能因为民间的价格没能赶上内务府的价格，而让其涨价。先前的时候，著名经济学家、国家发展改革委员会中国宏观经济学会研究员、常务副秘书长王建，便曾说过：“房价不仅要涨还要猛涨！”王建的理由便是，美国的房价贵，日本的更贵。中国的房价不要说日本，连美国的尚且没有达到，自然是要涨的。不仅要涨，而且“大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”
　　
　　这样的表态，北京大学经济学院教授萧灼基似乎更加全面一些：“如果有机会向总理建言，我一定要说’三个不要轻言’，不要轻言经济过热，不要轻言房地产泡沫，也不要轻言人民币升值。中国现代化的标志是北大教授拥有轿车和别墅。” 萧灼基对价格的审视，与老百姓不同，大概也是一件“横看成岭侧成峰”的事。一万元一件的衣服，老百姓买不起，自然感到贵。经济学家顺手拈来，感到便宜，也是理所当然。
　　
　　“摇摇弱柳黄鹂啼，芳草无情人自迷。”内务府的鸡蛋三十两银子一个，民间的鸡蛋几纹钱一堆，那是“人自迷”的缘故，和鸡蛋本无关系。2003年中国人均收入1100美元，美国37610美元，美国人均收入是中国的34.2倍。这样的事实，是引不起弱柳上黄鹂的关注的。而民间的鸡蛋几纹钱一堆，却是需要涨价到内务府的期望值。因此经济学家们希望房价还要涨，而且还要猛涨，也就不足为奇了。
　　
　　也许正是因为这样的原因，北京大学中国经济研究中心教授李玲，在做“两会后中国医疗体制改革的趋势和启示”报告时说：“中国的天价医院相对美国来说并不贵。”这样的说法，大概也是有道理的。一个能买得起三十两银子一个鸡蛋的人，自然也就没有什么“天价医院”的概念了。何况美国这样的医院，大概也还多。
　　
　　至于美国的人均收入是中国的34.2倍，经济学家自然是了如指掌。但是“人往高处走，水往低处流”，倘若中国的医疗价格也能等同美国，经济学家走出国门的时候，也便也会趾高气扬地说：中国已经小康了，美国能达到的医疗费，中国也能达到。这全都仰仗经济学家的学问，他们的作用，举世无双。
　　
　　于是在这些举世无双的经济学家的说教下，无数的三轮车夫，用自己的汗水，使北大教授拥有了轿车；无数农民工，用自己低矮的草房，使北大教授住上了别墅。来京务工人员王建民，用自己在同仁医院厕所旁的尸体，让医疗费赶上美国。永安打工的贵州籍产妇杨略四，用自己剖腹取子的悲惨，支撑了经济学家涨价的合理。
　　
　　经济学家，所以希望老百姓的鸡蛋，也能等同于内务府的价格的，是因为这样能够拉动经济。他们是研究经济的，只要经济能够发展，采用什么手段，是不会考虑的。何况物价的高低，对于他们的神经，似乎不会起到刺痛作用。因为他们的收入，是位列于全国高收入者排行榜的。何况经济学家的名望效应，还可以使他们上挂下联到政府任职，企业中当独立董事。这些，大概也会有一点经济优惠吧。
　　
　　能感受到这样刺痛的，当然也会有。根联合国开发计划署统计，中国目前占总人口20%的最贫困人口，占收入或消费的份额只有4.7%；而占总人口20%的最富裕人口，占收入或消费的份额高达50%。这样的差距，自然会刺痛那些最贫困者。“小人之幸，君子之不幸”可怜在这样的涨价中，大概有些人连“三个涴果”也吃不起了。
　　
　　吃不起，也还是要涨的。北京大学光华管理学院院长厉以宁说得好：“中国的贫富差距大吗？中国的贫富差距还不够大，只有拉大差距，社会才能进步，和谐社会才能有希望。”不知道道光听到这样的理论，能做出怎样的反应。但是内务府的鸡蛋，所以能三十两银子一个，它是不会深究这其中的猫腻的，让老百姓的鸡蛋也涨到三十两银子一个，大概也不会考虑到。因为他的智商，还达不到这样的水平。能达到这样水平的，大概也只有当今的经济学家了。
　　
　　“只有拉大差距，社会才能进步，和谐社会才能有希望。” 厉以宁的理论，很可能是这种水平的代表。只是这种水平，让老百姓的生活日蹙，却也有些令人难过。呜呼！“夺我身上暖，买尔眼前恩。”经济学家是不会在乎老百姓的，他们只会在道光的鸡蛋中，完善自己的学术。

　　上海房价只涨不跌，跌则崩溃
　　
　　顾则徐
　　
　　（本文是作者给一个咨询者的回信节选）
　　
　　
　　中国的经济现象，没有一种现成的经济学说可以比较完整、透彻地解释。其中的根本，即在于中国的经济与政治是一种倒置关系，是因政治而设置，因政治而需要，因政治而供应，因政治而运动。在中国，不是政治立在经济上运变，而是经济立在政治上运变；经济是政治的面子，是政治的外延，不是政治为经济服务，而是经济为政治服务。
　　
　　当年贴紧香港开发深圳，而不是开发上海、北京或者广州等等，其根本动机并不是真的开放经济，而是要在资本主义面前建立一个社会主义高速发展的样板，是建立一个用铁丝网拦起来的前沿斗争阵地，是以经济的名义试图用大深圳吞噬小香港。最后终于是财力不济、基础太差，便不能达到目的。于是，便搞浦东、搞上海，调过头来树立一个赶超香港的社会主义样板。邓小平说开发深圳没有开发上海，是他的一个错误，原因就在这里。不弄清政治与经济在中国的异常关系，便不能认识清楚中国的经济现象里深藏的本质。
　　
　　你要我谈的上海房价和银行紧缩两个问题，由于精力限制，就只谈上海房价问题。由于我进行的是原则性议论，所以，谈了一个问题，另一个问题也就可以进行原则联想、类推，自然也就可以得到启发。
　　
　　讨论上海房价涨跌走向问题，要有个时间限制。分析一切经济现象，必须要先设定时间前提。时间长短，可能得出完全不同的结论。比如现在很热闹的中国与印度经济发展比较议论，没有时间设定，便等于大家都是闭着眼睛说瞎话。如果从中短期来看，中国会优于印度，但从十年、二十年的角度看，中国便很可能突然落后印度。因为，印度的增长是真实、稳步的，它的增长并不积累崩溃性因素；而中国的增长则日益积累着崩溃性因素，极可能在某一天发生坍塌，一当坍塌，原来的优势就会失去，成为落后者。
　　
　　这一点，在欧洲与美国的比较中可以得到印证。十九世纪以前，美国落后于欧洲，但是，美国没有崩溃性因素，其增长是非常稳定的，欧洲则不断积累崩溃性因素，经过两次大战的崩塌，便彻底落后于了美国。苏联也是这样，曾经成为了超级大国，但它崩溃性因素的积累终于导致了突然的总崩溃，俄罗斯在经济上沦落为了一个三流国家。这就好象长跑、短跑，从短跑者来说，长跑者是太慢了，但从长跑者来说，用短跑的方式跑，除了起跑阶段赢得外行的欢呼，最后结果只能是退出比赛。我这样说，并不等于完全赞赏印度，印度的高文盲率将会成为限制其经济长远增长的致命因素。
　　
　　上海房价的涨跌，以整个中国的经济为背景，但又跟整个中国的经济不同，在某个阶段，甚至会发生逆向运动，即整个中国的经济或房地产下坡，而上海却强劲上坡。一定要弄清上海经济与整个中国经济的一致性以及不一致性。那么，上海经济的特殊性在哪里呢？举个例子：1949年解放军占领上海，物价特别是米价飞涨，新政权采用了两手解决这一问题，一是用政治手段打击所谓的“投机倒把”，抓一批人，打击一批人，把他们的物资释放到市场上；另一方面，即使解放区为支援前线已经被盘剥到了极点，但仍然以极其严厉的手段征收了大量粮食等物资，“源源不断”地供应上海市场。
　　
　　这样，上海的物价便得到了平抑。这一点，一直被看作是新政权伟大的经济成就，并成为了中国控制、调整经济的绝对经验，其基本思路至今没有变化。
　　
　　一，上海被看作是中国经济的龙头。虽然上海经济总量在中国所占比重已经今不如昔，但这一看法并没有发生变化。十多年来，这一看法由于另一个因素而得到了强化，即上海对中央来说的面子性。仅仅这样还没有什么大的关系，问题在于，中国决策者的哲学思维一向是以功利主义、机会主义为特征的，是非科学的决策思维，具体说，就是所谓的主要矛盾次要矛盾、主要矛盾方面次要矛盾方面，通俗的说法就是毛泽东的“纲举目张”，是伤其十指不如断其一指的军事经验习惯（对科学的思维来说，每一个不可或缺的因素都是重要的，是互相关联的，必须在所处系统与其它诸因素实现平衡）。
　　
　　有了这一非科学的决策思维，上海就成了中央决策的维护重点，通常说法是什么地方都可以乱，北京、上海不能乱。在房地产问题上，就形成了对上海房地产进行保护的决策倾向，是什么地方的房价都可以跌，上海的房价不能跌。而上海的地方决策者也深知这点，便放大了胆子维持上海房价的上涨，反正，上海自己要是没有能力托盘了，中央也会托盘的。至于泡沫，从中央到上海，从上到下，谁的心里不清楚？但是，这个泡沫是无论如何要维持、保护的。在这种情况下，上海房价的中短期趋势，只会涨，不会跌。这不仅是理解上海房地产走向的要点，也是理解整个上海经济走向的要点。
　　
　　二，由于上面的原因，上海房地产的泡沫就成为了美丽的泡沫。投资者都知道是泡沫，但深知这是个安全的、不会破灭的泡沫。这样，内资、外资，都被刺激得十分兴奋，纷纷向上海房地产市场涌动。最近周正毅被轻判，对上海房地产市场来说，是进一步宣扬了投资、炒作、投机的法律安全性。这种刺激将变得日益疯狂，也就是说，当中国其它地区房地产越多呈现出风险、危险因素时，反而越突出了上海的安全性，从而进一步吸纳投资。在整个中国，只有上海、北京具有这种“优势”。其它地方，是地区政治的地区优势，反过来就是地区政治的地区劣势。
　　
　　三，左右上海房价上涨的另一个非常重要原因，是上海土地的人口有限性和资本有限性。所谓土地的人口有限性，是上海土地总面积、可供建筑的土地总面积与总人口及其增长（包括在上海比较长期工作、生活的所谓“外来人口”）之比，在总趋势上呈现为土地日趋有限。所谓土地的资本有限性，是上海土地总面积、可供建筑的土地总面积与总资本及其增长、资本结构变化之比，在总趋势上同样也会呈现出土地日趋有限的特征，但是，资本结构的变化会导致土地供应更复杂地波动。资本结构与土地供应之间的关系，可以从多个角度理解。
　　
　　比如，由于上海一直是工业中心，工业资本的变化对房地产有着非常大的影响。1990年代后期，由于工业结构的调整，市区出现了大批空置土地。今后会不会再出现这种情况？由于上海一直没有摆脱工业中心的思路，始终大面积增长着工业用地，大量工业产业的产品市场并不在上海，上海的急功近利也失去了品牌优势，因此，工业用地的脱壳一定会经常发生。
　　
　　四，置业无风险攀比心理和金融支持、泡沫宣传刺激置业热潮不能冷却。房地产价格的上涨与人们收入之比，客观上排斥了越来越多的普通市民进行置业，这样就导致了严重的社会后果。但是，由于对GDP目标的疯狂追求及其需要，解决这一问题恰恰不能通过平抑房价进行，而是进一步进行泡沫宣传，为市民描绘一个美妙的蓝图，并提供置业首付低比例的金融支持，以鼓励普通市民进入置业大军。而上海普通市民虽然贫穷，却有着强烈的地区优越感，坚信上海经济不会垮，也不敢垮，这种优越感造就了他们置业的无风险心理。
　　
　　而房价的上涨又为他们现实地增长了置业后的“数字化”资产，早早地购房、多多地购房几乎成了所有自认为有头脑的市民的共识，并越来越进行相互的攀比。比如我看到一个案件，犯罪嫌疑人根本没有能力购置第二套房子，他购置第二套房子每月还贷后，几乎没有了生活费，于是便走上了犯罪道路。政府达到了两个目的，一是刺激了房地产的增长，使偏远地区的房地产也成为了热点；二是“解决”了普通市民的住房，为自己的全部政策构造了人心基础。由于普通市民为置业的负债增长，反过来就不允许房价出现下跌，以避免社会性崩溃，因此，便需要进一步提供金融支持，进行泡沫宣传，刺激置业热潮升温，构造盛世景象。
　　
　　以上是我分析的上海房价在中短期内仍然将持续上扬的基本原因。
　　
　　但是，这一上扬的时间越长，幅度越大，对中国的经济来说，伤害的程度也就越大，导致中国经济出现崩溃的烈度也就越强。
　　
　　一，上海，以及北京，以及其它中心城市房价的持续上扬，是以中国经济及社会的阶梯式破产为代价的。我所说的阶梯式破产，是指中国从内地而沿海、从农村而中小城市而中心城市的破产进程，经济学家们说是地区差异、地区性贫富分化，这只是表象，实质是破产。由于破产，内地、农村的人口、资金（特别要注意，资金在总体上是跟着人走的，而走出的人口又是相对高质量的人口）向中小城市并中心城市进而上海、北京阶梯式迁移、累进、聚集，从而提高了中心城市特别是上海、北京的房地产总需求。这一过程是非常残酷的，甚至可以说是血淋淋的。
　　
　　举一个例子说明：上海是较早老龄化的城市，这种老龄化按照上海的真实劳动生产率，不仅是已经失去了经济发展的人口动力，而且更应该是发生了彻底崩溃，但是这并没有发生，原因是什么？是“外来人口”。“外来人口”的主体是正当年龄的高质量劳动力，他们并不是以老、中、青、小的完整家庭形式进入上海的，也就是说，当上海吸纳1000万“外来人口”时，则意味着内地减少了1000万正当年龄的高质量劳动力，从而，上海实际上反而从老龄化城市转化为了年轻化城市，而内地则演变为了绝对老龄化社会，上海的老龄化衰退灾难转移给了内地。
　　
　　上海房价的不断上扬，导致了对“外来人口”的不断盘剥，从而也是不断促进内地破产；而由于户口限制，即使已经在上海购房的“外来人口”，在上海也仅仅是二等市民，他们对上海的相关政策没有“市民”发言权，注定了要被终身盘剥。因此，上海房价上涨的时间越长，内地破产得也就越深刻，从而导致整个中国经济的崩溃积累得越强烈。
　　
　　二，对上海龙头地位的维持，越来越会走向神经质脆弱的程度，即几乎经受不起上海经济包括房地产的滑坡，将会越来越使用一切行政手段维持其增长，这种增长必然会以损害其它地区的利益为基础。比如用电，上海人几乎没有缺电的概念，在上海投资办厂也几乎不用考虑会不会正常供电的问题，那么，有多少电是上海自己发的呢？被迫向上海输电的地区缺不缺电呢？一个浙江，要是拥有象上海这样的供电能力，上海的经济包括房地产在浙江人面前还能说多少话？为了上海人肆无忌惮地用空调，周边地区少办了多少厂、关掉了多少厂？
　　
　　因此，上海的泡沫是以伤害周边地区和内地的发展为代价的。这种伤害必定导致地区间的矛盾冲突，并埋伏下经济崩溃的种子，典型的例子，便是江、浙两省与上海在集装箱码头建设上的冲突。但是，更体现出的一个问题是，上海的龙头地位也同时是泡沫化龙头，其它地区不得不向上海这个龙头看齐，也拼命追求泡沫，以阻止上海的泡沫吸引走更多的人才、资金和项目。大家都是泡沫，总有实的地方，这实的地方就是内地、中小城市、农村的人口资源、人文资源、自然资源等的被全面掠夺和衰退。这一实际又不能表现出来，必须要掩盖，因此，就做假，就也用泡沫形式打扮自己，以至越积越累，遇到契机，就总爆发。
　　
　　三，在上海经济包括房地产泡沫被美化、进行金融强行支撑而人们的风险意识被消解的情况下，上海经济包括房地产就把自己置于了一个非常脆弱的地位，将越来越缺少经受风吹草动的能力，以至政府不得不设法掩盖上海的一切症结，甚至连经济学家们也必须要隐瞒或阻止其良心发现。但是，并不是一切问题都能掩盖的，更不是能够长期掩盖的。掩盖的结果，是积累出随时因为一个偶然因素（包括非经济的政治因素、社会因素、法治因素等）而发生总爆发。比如，上海房地产泡沫需要强大的金融支撑，从而就把金融推到非常危险的地位，而金融机构的这种付出必须得到相应的非正常回报，从而就刺激出金融黑幕，其中的循环必然导致金融的恶性走势，一当不能捂住的时候，也就是全面崩盘的时候。
　　
　　以上可见，上海的经济泡沫因其龙头作用，实在是中国经济的一大肿瘤，而上海的房地产泡沫则是肿瘤中的肿瘤，在长期性上，不是一个价格下跌的问题，而是一个全面崩溃的问题。
　　
　　有三个问题一定要认识清楚：
　　
　　一，一些人认为，上海房产价格会受普通市民收入限制，其上涨会因此形成封顶。这种看法不适用于上海。前面已经说了，对普通市民来说，购房的眼前根据不是收入，而是金融支持和“数字化”赢利。普通市民的低收入只是把他们逐步排斥出了市中心和良好地段。最贫穷的市民阶层赖以实现购房的机会，是动拆迁，遇到动拆迁获得一笔现金，然后去边远地区购房。动拆迁越早，离市区越近，“数字化”赢利率越高，因此，上海普通市民总体上是盼拆迁，拆迁越早越开心。那么，市中心的房子卖给谁了？除了本地高收入阶层外，便是大量的内资和外资购房者。房价越是稳步上涨，泡沫就越是华丽，就越是吸引内资、外资。因此，房地产价格与普通市民收入间巨大的差距无关，不受其封顶。
　　
　　二，有经济学家说房子建筑面积达到一定时，需求就会受到限制，因为人们不需要使用太多的房子。这种经济学家属于书读呆了、对人心一无所知的类型。从使用而言，上海老百姓有句话，叫“票子永远缺一张，房子永远缺一个平方”，在总体上，人们对房子的占有是呈无限需求态势的。更何况，购房还存在着强烈的投机、投资赢利倾向。因此，上海房地产价格的上涨不受人均住房面积增长的限制。由于政府的主要目的已经不是解决市民的住房问题，而是充分支持房地产对GDP增长的贡献，并从其中获得越来越多的财政收入，更加上巨大的腐败黑洞驱使，因此，政府在相当长的时期里不可能出台限制购房面积或套数的政策，而是会越来越起劲地采用非市场手段刺激房地产泡沫的增长。
　　
　　在中国，即使不是上海，只要拥有市场腹地，房地产价格的上涨反而会更刺激需求，从而刺激建筑面积的增长。仇和在宿迁，可以把市场价400元左右/平米人为提高为800元/平米，反刺激了宿迁的房地产热，原因即在这里。海南房地产价格低迷，原因就在没有市场腹地。
　　
　　三，很多人会想：涨到了赶超香港，总没办法涨了。这是对大陆政治和经济按正常道理的理解。但是，大陆的政治和经济运动，总是会创造“奇迹”，会给善良的、讲正常道理的人们一个响亮的耳光。中国只有一个经济学家似乎看出了真实情况，他在南京说中国房价还会涨五倍，但他讲的中国缺少土地的理由是荒谬的，或许，也是他无奈找的理由，不敢说出他已经看到的真正原因。他的结论被很多人嘲笑，但他确实说出了荒唐但真实的“中国特色”。
　　
　　我前面已经说了，房地产价格的上涨与人们的收入、生活的经济实用无关，它既是政府倍感头疼的问题，但更是政府的需要。这就象道岔扳错的两列火车对开，又没有了刹车功能，虽然人人知道将会发生什么结果，但谁都没有能力阻止它们，于是大家就只能闭起眼睛拉倒。千万不要把政府决策者看得很聪明，在强大的眼前利益驱使下，在行政的巨大惰性面前，他们经常会是国家最愚蠢的人。曾经，中国的当政者们会你死我活地讨论粮食亩产多少斤，其判断力连任何一个不识字的老农民都不如，为什么？因为，至少在精神上需要粮食亩产越高越好，从而可以证明人民公社就是好呀就是好。
　　
　　中国要短期建设一批世界一流大学，人人知道荒唐，但可以证明中国教育就是好呀就是好。上海、北京乃至其它中心城市房地产价格赶超香港，可以证明上海就是好呀就是好、北京就是好呀就是好、大陆就是好呀就是好……。至于崩溃，很简单——有些问题我们这代人不好解决，就留给下一代解决；这一届不好解决，就留给下一届解决。但是，千万记住，即使崩溃，也一定要有一个政治敌对对象承担责任，必须被认为是由于“敌人”的阴谋和破坏造成的。
　　
　　
　　顾则徐。
　　2004/6/7

警惕“有形之手”托市带来灾难性后果
　　
　　2006-3-30 09:26
　　章林晓
　　
　　　　去年以来，随着中央政府一系列房地产新政在全国各地的贯彻实施，我国房地产宏观调控已经取得明显成效：在一些房地产热点城市，狂热的购房需求明显得以降温，市场扭曲的供求关系已经有所改善；房地产投资增速过快的势头开始得到遏制；房价增涨过猛的态势普遍得到缓和；一些前期炒作过度的房地产热点城市，随着各项调控措施的逐步到位，绝对房价也已经开始掉头向下。
　　
　　　　在看到成绩的同时，我们也应该清醒地看到，房地产新政在全国各地的贯彻执行，存在着很不平衡的问题。有些地方政府出于自身利益的考虑，对当地房地产市场存在的明显泡沫，视而不见、矢口否认，不但不采取有效的调控措施，反而以“有形之手”力托房市。因此，我国房地产市场供求结构性矛盾依然突出，在一些房地产热点城市，房地产泡沫甚至还在继续累积和增大。
　　
　　　　由于房地产泡沫实质就是地产价格泡沫，如果一些城市“有形之手”力托房市的局面，不能及时得到有效解决，那么，必然的结果是地产价格泡沫越吹越大，最终面临淬然破灭的后果，直接威胁到我国的金融安全。对于可能出现的这种灾难性后果，当前，我们必须引起高度的警惕。
　　
　　　　房市“曲高和寡”
　　
　　　　记得小时候，我曾听到过这么一个故事，大意如此——从前，俄国还是另外一个国家，有一位著名作家，文章写得很好，但生活却是十分贫寒。有一次，他去租赁一间房子。房东是个刁钻的人，他写的租房协议里面，其他条款都比较合理，但有一条却是非常苛刻，意思是，如租赁期间房子烧毁，则承租人要赔偿给出租人一大笔远超出那房子本身价值的巨额资金。这位著名作家看了看这协议，二话没说，提笔在这条款的巨额数字后面，添加了两个零之后，这才签上自己的名字。房东不胜惊喜，同时也很惊讶，作家知道房东内心的困惑，他笑笑对那房东说：“如果房子烧毁了，反正我这辈子也付不起你原本写着的那个数字，我何不再加两个零，让你更加高兴。”
　　
　　　　最近两年，面对一些房地产热点城市越涨越高，日益脱离绝大多数普通民众实际购买力的高昂房价，我常常情不自禁地会想起上面这个故事来。
　　
　　　　一旦当房价已经远远超过了绝大多数民众的实际购买能力，那么，这越涨越高的房价，对于普通民众来说，事实上，已经是毫不相干了。涨幅高也好、低也罢，反正都是一个样——买不起。此时的房地产市场，其实只是富人们投机炒作的大赌场。
　　
　　　　正是有鉴于此，2004年11月24日，我在人民网房产城建频道发表了《自住者买不起投资者租不出 真的没泡沫？》。在该文中，我通过数据分析的方法，从理论作出推断，在一些房价收入比已达到甚至已超过12：1的房地产热点城市，其房地产市场必然已陷入“自住者买不起，投资者租不出”的状态了；并且断言，在这种状况下，如果房价还在上涨，甚至依然供需两旺、库存（空置房）有所下降，那只可能是“缩量空涨”或“投机者在上演最后的疯狂”了。
　　
　　　　后来，有读者来信对我说，读了您的文章，感觉您总体上分析得很到位很有道理，但是您的分析中却忽略了那部分受房地产开发商和专家学者忽悠的，相信“房价只涨不跌神话”的非理性自住购房者，我就是这种非理性购房的受害者之一。
　　
　　　　接到这读者的来信后，我又对房地产市场重新进行了调研，我发现，这位读者对我文章的批评是完全正确的。因此，2005年9月26日，我在《松绑房贷　到底对上海楼市影响有多大？》一文中，我承认了我的这个疏忽；并针对2005年8月5日，央行房地产金融分析小组《2004中国房地产金融报告》中“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”的提法，提出了截然相反的观点，认为——
　　
　　　　由于我国社会保障体系的覆盖广度和强度，都不及欧盟诸国来得大，同欧盟国家比较，我国抵押贷款的规模，尤其在上海等一些房地产热点城市，实际上已经相当巨大；由于购买力透支几乎已近极限，我国居民个人住房贷款的增长潜力，并不巨大；并特别指出，现在，上海各商业银行虽然有意识对房贷实行松绑，但心想事成的可能性，应当说已经不会太大。
　　
　　　　事实证明，在接受了读者批评，并进一步研究了房地产市场后，我所作出的上述判断是正确的。2006年3月13日，央行上海总部在2月份上海市货币信贷运行情况报告中坦言，“个人消费贷款持续处于萎缩态势，其中中资银行个人住房贷款大幅减少了36亿元，创下了自去年7月以来的最高纪录。对金融机构贷款结构调整较为不利。”
　　
　　　　前车之鉴，后事之师。那些房价收入比同样早已超过12：1的房地产热点城市，如果房地产调控措施没有真正到位，甚至反而以“有形之手”在力托房市，那么，即使现在房价依然还在上涨，但是，我们也已经不难预计，这种上涨只能是“强驽之末”的最后“惯性”了。
　　
　　　　这主要是因为，在房地产新政后，购房者的消费心理已经日益成熟，“忽悠”已经难起作用，因此，那种不计自己实际收入水平或投资回报率的非理性购房行为，已经不可能重新大规模出现；而对于投机购房者，在房地产新政的打击下，有些早已逃之夭夭，另外有些虽然还想“火中取栗”，但由于金融部门、税务部门和房地产主管部门的严密监视，“死灰复燃”大规模反弹的可能性，也已经早已失去。
　　
　　　　因此，在一些房地产热点城市，虽然房价依然还在上涨，但由于这种房价早已脱离了当地普通民众的实际购买能力，这种“虚高”基础上的房价上涨，实在是有些“曲高和寡”了。
　　
　　　　可怕的“有形之手”
　　
　　　　有数据表明，1998年，地方政府的土地出让收入不过区区67亿。但此后，一直呈明显上升态势。2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而可供比较的是，在实施积极财政政策的1998至2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地已经成为地方政府名副其实的第二财政。而事实上，在许多地方，土地收入早已超过地方财政收入的一半。
　　
　　　　出于自身收入的需要，地方政府自然希望本地房地产市场只涨不跌。这样，我们就常常可以看到这么一个有趣的现象，在一些房地产热点城市，虽然房地产泡沫很大，但是当地媒体鲜有对此进行报导的，报导的往往是中央媒体或有千里之隔的外地媒体。
　　
　　　　在看到上面这个有趣现象的同时，我们看到的另一个现象，则有点可怕了。那就是地方政府出于自身利益的需要，伸出“有形之手”，对房地产市场进行的“托市”行为。
　　
　　　　地方政府对房地产市场的托市行为，主要在两个环节：
　　
　　　　一是房地产市场需求环节的托市——
　　
　　　　如果地方政府存在着“以地生财”的需要，则在房地产市场的需求环节，地方政府的利益与房地产开发商的利益是完全一致的。只不过是由于“个性”的“差异”，“托市”的手法会有所不同。
　　
　　　　地方政府的托市行为，目前主要有这些：加大住房公积金放贷力度，敦促当地金融机构放松房贷，购房免税，购房入户（户口），由补砖头转为补人头等等。而开发商的托市，目前主要有这些：以人体彩绘“裸女”凝聚人气，撒下“年回报率26%”的包租诱饵，打着政府大旗促销等等。
　　
　　　　由前面的一节，我们已经知道，在一些房价严重“虚高”的房地产热点城市，房市早已是“曲高和寡”。在房地产市场需求环节，地方政府和房地产开发商，虽然费尽心机进行托市，但由于百姓实在是囊中羞涩，再加消费行为日益理性，成功的可能性已经不大。
　　
　　　　二是土地市场供应环节的托市——
　　
　　　　2005年10月11日，《中国国土资源报》的“地产周刊”，刊发的《政府不能当这样的“托儿”》，对此有所揭示。据该文披露：近日某市土地招拍挂流标现象多了起来，这本无可厚非，但必须指出的是，该市的有关部门在分析这一现象时，透露了这样一个大新闻：以前，这个地方在土地招拍挂过程中竟然存在着让区县政府托市的现象，现在，由于国家实行宏观调控，区县政府不敢再像以前那样托底了，所以才出现了较多的流标现象。
　　
　　　　政府出面充当这种赤膊上阵式的“托儿”，我愿相信它只是个别地方的个别现象。但是，面对屡屡出现的“流标现象”，地方政府害怕房地产价格下跌，而不愿降下土地招拍挂的底价，这是普遍存在的。地方政府“宁可流标也不降低底价”，这种隐晦的托市行为，据我所知，这倒不是个别的，而是一种较为普遍的现象。
　　
　　　　在土地市场供应环节，地方政府的利益与开发商的利益自然是不同的，地方政府希望卖个高价格，而开发商希望低价获得土地。虽然开发商相对于购房者是强势，但相对于地方政府却是弱势。由于地方政府是土地市场的垄断供应者，因此，地方政府企图“托住地价”进而托住“房地产价格”，还是有足够胜算的把握。
　　
　　　　当然，有很多专家可能不会同意上述说法，即地方政府可以通过抬高地价进而抬高房价。他们认为，地价高不会导致房价高，房价是由房地产市场的供求关系决定的，即使地价再高，如果房子供大于求，房价也会下跌；而如果房子供不应求，即使地价再低，开发商也不会降低房价进行销售。下面，有个典型的例子——
　　
　　　　前些天，更有某个专家认为如果空置率过大，就意味着商品房处于严重的供过于求状态，房价必然会出现明显下跌，而现在事实却是房价在不断上涨，上涨速度甚至很快，他认为原因就在于商品房空置率不足1%；而在商品房空置率不足1%的供求状态下，他觉得房价不断上涨而且有时涨幅很大，就不难理解了。
　　
　　　　这几年来，房地产确实是一门最热门的学科了。房地产专业外的许多专家纷纷转向投身到了这个行业；而一些普通民众由于打算购房，因而也就关心起房地产市场来了，我常常觉得，他们谈出来的学识见解，有时远在一些专家之上。我看到，许多网友都已指出，之所以会得出“商品房空置率”不足1%，这样的常识性错误，关键是没有从“商品房空置率”这一概念的本质意义上，即“均衡是由供求双方互相冲击和制约形成的”，去把握其内涵和特点。
　　
　　　　如果，学过微观经济学均衡价格论，并且对我国房地产市场大体有所了解，那么，我们就会知道，“地价高不会导致房价高”，“房价只由房地产市场的供求关系决定”等论调，其实是错误的，或者说，至少是不全面的。这主要有以下两点原因：
　　
　　　　首先，微观经济学是从基本的前提假定出发的，其前提假定有四个，其中有一个叫完全竞争假设，即经济中不存在垄断；另一个叫信息完全假设，即要想实现利益最大化，必须要有良好的信息传递机制，新古典经济学认为这种信息传递机制就是价格机制。
　　
　　　　大家知道，房地产之所以称作不动产，关键在于其固有的特性，即其位置的不可移动性。房地产市场，其实就是一个地域性的市场；而一个口子的“土地储备、招拍挂”的供地机制，在一定地域范围内，完全是垄断的。另外，地方政府或出于“托市”的需要，或由于其他的种种原因，现在，在绝大多数城市，可以说，土地的供应信息并不透明。因此，在这种情况下，从严格意义上讲，微观经济学均衡价格论其实已经失去了其基础。
　　
　　　　其次，退一步讲，假设土地市场不存在垄断，信息传递机制也很好，那是不是说，地价高就真的不会导致房价高了？
　　
　　　　其实，也未必。当年马歇尔在分析均衡价格时就认为，时期长短对均衡价格形成过程有不同的影响。因此，他将均衡价格分为暂时的市场价格——暂时均衡、短期的正常价格——短期均衡、长期的正常价格——长期均衡。一般而言，时间越短，就越要注意需求对价格的影响；时间越长，生产成本对价格的影响就越重要。当然，长短期之间和长期均衡价格之间，并不存在一条截然的分界线。但是，只有长期均衡价格才是“正常的价格”，因为这价格有等于其生产成本的趋势，长期均衡价格的决定因素就是生产者的生产总成本。
　　
　　　　因此，地方政府一旦将地价“托住”，房地产开发商往往就不敢“降价”售房，或者只能小幅降价售房，因为，土地的刚性成本摆在那儿，开发商往往会寄希望于预期。也真是基于这个道理，在房地产泡沫论之争中，有人提出房地产即便存在泡沫，也是“硬泡沫”，是由于土地、建材等成本的上升使然，因此，“硬泡沫”不会破灭（这个观点当然也是错误的，我们留待下节展开分析）。
　　
　　　　“有形之手”托市的可怕，就可怕在这儿，其一旦将地价托住，由于土地成本对开发商来说，是刚性的，也就相当于将房价托住了。因此，尽管中央政府出台了种种房地产宏观调控政策措施，但如果地方政府不加以很好地贯彻落实，甚至在土地市场，反而以“有形之手”力托房市。那么，房地产宏观调控的政策措施，尽管非常科学合理，但到了这些城市，最后的结果，也往往是全都打了水漂。
　　
　　　　可怕的灾难性后果
　　
　　　　如果“硬泡沫”真的不会破灭，那么，情况还不至于非常可怕，只不过是房地产宏观调控政策措施在这些城市打了水漂，同时继续苦了当地那些寄厚望于房地产新政的普通工薪阶层。然而，让我们想想也要感到脊背发寒的是，土地的成本，其实并不是“刚性”的。明白地说，就是土地这个“硬泡沫”，并非是“坚不可摧”，而是极其虚弱的。
　　
　　　　这主要是因为，一旦房价中富含泡沫了，那么，地价中也必然会充满泡沫；一旦地价中富含泡沫了，那么，房价中也必然会充满泡沫（这本质上是房价与地价的关系问题，对于房价与地价的关系，我从2004年年初开始，写过多篇文章，分别从不同的角度，加以分析说明，这里不再重复）。
　　
　　　　当前，最值得我们业内外注意的是，而且我们必须认识到的是，这一点——
　　
　　　　房地产泡沫，归根结底，其实是地产价格泡沫。
　　
　　　　只有对此有了深入的认识，我们对于目前我们所面临的房地产市场形势，才会有清醒的认识，也才可能对“有形之手”托市的危害，有真正透彻的理解。
　　
　　　　为什么房地产的泡沫，归根结底，其实是地产价格的泡沫？
　　
　　　　学过财务的都知道，房产和地产，其实完全是两回事。房产，也就是说地上建筑物，属固定资产；固定资产，是需要提取折旧的，它是随着时间的推移而不断贬值的。而地产，也就是我们平常所说的土地使用权，则属无形资产；无形资产同固定资产有一个很大的区别，那就是无形资产不提折旧，而实行摊销，但可以通过评估和交易重新恢复。
　　
　　　　因此，我们平常所说的房地产增值，从本质意义上讲，其实是地产的增值。只是由于房屋与土地的不可分离性，所以，大家将这两者混为一谈了。久而久之，许多人，甚至一些专家学者，也就忘记了这其中的区别。
　　
　　　　泡沫产生于什么？泡沫产生于流动。
　　
　　　　房地产流动（即交易、评估频数）得越快，房地产泡沫的变化也就可能会越大。讲到这里，有经济学基础的，应该已经不难知道，房地产的泡沫，归根结底，其实是地产价格的泡沫。
　　
　　　　只要真正懂得了这一点，我们也就不难明白，那种认为“房地产即便存在泡沫，也是‘硬泡沫’”的观点，其实是错误的，其错误的根源，就是对“房地产泡沫本质就是地产价格泡沫”，没有真正透彻的理解。
　　
　　　　房地产泡沫虽然按其表现形式，可以分为这样三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。但其本质，我们前面已经分析，其实就是地产价格泡沫。
　　
　　　　“有形之手”托住了地产价格泡沫，也就托住了房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。“有形之手”托市可能带来灾难性后果的根本原因也就在这里。
　　
　　　　国家统计局中国经济景气监测中心日前发布的《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中，主要有这样三组数据：未完成开发土地面积占本年购置土地面积比重、商品房的年竣工面积与年施工面积之比、商品房的空置面积。
　　
　　　　在房价已到“九成人承受极限”的“虚高”状态下，这里面每组数据都可怕，而最可怕的其实是第一组数据：2005年前11个月，我国土地购置面积中，有一半以上即将近1.7亿平方米未完成开发。2003年以来，未完成开发土地面积占本年购置土地面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003年为37.9%，2004年超过50%，2005年前11个月上升到53.8%。
　　
　　　　试想想看，开发商拿到了土地，不论其是以协议方式拿到，还是以“招拍挂”形式拿到，从他拿到土地，到其真正动工开发时，如果存在一个较长的时间段；而且，在这个时间段内，恰遇房地产价格暴涨；那么，从价格这个角度看，开发商“动工时”的这块土地，还会是开发商从政府手中刚刚“拿到时”的那块土地吗？
　　
　　　　在这里，可以肯定地说，从价格这个角度，对于绝大多数土地，早就不是原来意义上的土地了。在这个较长的时间段内，即便这块土地没有经过转手倒卖，我也敢肯定地说，开发商真正动工时，这块土地的价格，早就不是刚刚取得这块土地时，这块土地的价格了。开发商早就通过评估，变成了“现在这个价格”。
　　
　　　　《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中，涉及的仅仅是开发商购置的土地面积及未完成开发的数量。那么，由于地方政府害怕房地产价格下跌，不愿降低土地“招拍挂”底价，导致频频“流标”，那些“流标”后，没有“拍”出去的、留在政府手中的土地，政府难道真的会让它白白闲置在自己手中，而不去融资抵押？还有那些政府已经储备的，但尚未拿出来“招拍挂”的土地呢？
　　
　　　　分析到此，我们已经可以很清楚地知道，地方政府以“有形之手”力托房市，托住的不单单是已经到了“开发商手中的土地价格”，还有开发商“在建的，刚刚竣工的，以及空置的商品房价格”，而且，还有一块往往被大家所忽视的，“政府自己手中储备的土地价格”。这些合计起来，总量会有多大？
　　
　　　　“虚高”基础上的房价上涨，早已“曲高和寡”。市场运行自有其内在规律，当调查显示，房价已到九成人承受极限之际，“有形之手”即便是最坚强有力，但是，这种没有终端消费需求作为支撑的“牛市”，能“托”长久吗？
　　
　　　　地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，本质就是地产价格泡沫。“有形之手”托市，一旦没能“托住”，此时的泡沫破灭，自然不会如有意识地将泡沫挤出时，一点一点地慢慢破灭，而必然是三者一齐破灭。三者一齐破灭，灾害会有多大？“托市者”可曾想过没有？！
　　
　　　　“形势稍好，尤须兢慎。思所以危则安，思所以乱则治，思所以亡则存。”当前，未雨绸缪，警惕“有形之手”托市可能带来的灾难性后果，恐怕并非只是杞人忧天吧。
　　
　　来源：人民网

一、 先看一下为什么有那么多的声音，包括我们政府都在劝我们，用各种消息、政策吸引我们买房子。原因可以分为如下几个方面：
　　
　　1、先说一下如果我们买了房子，接着出现房价下降，会对我们有什么影响。
　　　　
　　　　以现在在上海买一套普通的100平方米的房子为例，单价10000元每平方米，总价100万，首付30万，贷款70万算。
　　　　
　　房价突然由10000多/平方米降到5000多一平方米（我认为房价至少要降一半）。那么，已经买房子的人房产总值缩水，以前100万的房子现在只值50万了。你会怎么办呢？你有两个选择，1、停止还贷款。2、继续还贷款。
　　
　　如果停止还贷款，那么你的首付30万以及你每月已经还的贷款数额以及你的装修费用（加起来大约有50万，现在卖期房，房子交到手里并装修好基本上已还了约两年贷款，每年还大约5万，两年大约10万，装修大约5~10万），统统会被化为泡影了，银行将收掉你的房子拍卖，如果拍卖款项不不足以还贷款，银行会继续向你追偿。你将一无所有，而且，你连再次贷款买房的首付也没有了。对你来说，你已经损失了约50万。如果你还贷款呢，那么你拥有的房产已经贬值了50万（也就是说，如果你现在买房子的话，你可以省下50万）。当然，你不卖房子是不会体现出来的。但是对你来说，不管你是不是还贷款，你都损失了约50万。也就是说，房价大幅下跌对已经买房子的人来说，影响不会很大了。不管采取什么措施都损失差不多了。所以，你肯定还会继续还贷款了，只要你能还得起。也就是说，只要房子到了买房子人的手中，即使房子出现大幅下降，政府也不必担心了，不必担心由此会引发市场萧条等等。这是很多人都在劝我们买房子的第一个原因。
　　
　　
　　2、再说一下如果个人买了房子，接着出现大幅下跌，对银行有什么影响。仍然是上面的例子。
　　对银行来说，来自个人的风险并不大，如果遇上客户还不起贷款，银行也不会有太大的损失。因为首先它只发放了70万贷款，再加上客户已归还的贷款（现在卖期房，房子交到手里并装修好基本上已还了约两年贷款，每年还大约5万，两年大约10万），再加上房子本身的装修（约5~10万）及其本身的价值（50万），银行可以说亏不了多少，即便要是亏了，银行还可以向客户追偿。也就是说，只要房子到了买房子人的手中，政府就根本不必关心它的风险问题。因为即使最差的情况出现了，也就是房价大幅下降了，银行也不会赔本，亏的只是现在购房子的人。而他们又是社会上最弱势得群体，政府才不会担心他们呢。呵呵呵，真的替买房子的人担心阿。
　　　　
　　3、如果房子没有卖出去，在开发商手中出现大幅下跌，会有什么情况。
　　
　　 首先，我们知道现在开发商是靠大量贷款来开发房地产的。贷款额度很大。在这种情况下如果发生房价下降，就要分几种情况考虑。
　　A、 房子已经建设完毕。这时，如果房价下降，影响的将是开发商的预期收益。他会让开发商的预期收益大幅缩水，但是对银行影响不大。因为无论情况如何，银行是有房子可收的。受影响的是开发商的收益。收益大大减少。
　　B、 如果房子还没有建成，且如果开发商破产，那么会留下大批的烂尾楼。给银行造成大量的坏账。在这种情况下，银行会受到一定的影响。经济发展也会受到一定的影响。
　　
　　这也就是国家政府尽量想办法引导我们购房的原因，其目的就是把风险转移到我们身上。通过我们来缓解风险.
　　
　　二、 看一下我们的政府近两年的房产调控的真正目的：
　　
　　我觉得我们的政府现在调控的真正目的，就是让房价稳定在现在高房价的基础上尽量多的时间，让那些没有耐心的人，还有那些近期内非买房不可的人去把这些空置房慢慢消化掉。待房子到了老百姓的手里之后，再来一个实质性的调控，让房价实实在在的落下来，这样，既保证了开发商的利益，又能够稳定经济，何乐而不为呢？ 我觉得政府调控的步骤如下：
　　
　　第一步：2004.8.31 第一次土地8.31 大限，土地必须2年内开发，否则收回。
　　第二步：2005.5月到期房限转，比如控制房产的贷款等等。同时有不同的高级官员出来放风说房价不会跌。
　　第三步：从2005年底开始，默许各地政府用所有的招数托市，维持房地产高价的现状。2006年初更有过之而无不及。招数如下：
　　
　　开发商由于房子销售过慢，回款有压力，资金链紧张，开发商快要顶不住了，有的已经开始降价销售了。但是为防止出现整体的崩盘，（以后的消息是道听途说）于是，市政府出面给开发商制定价格指导，不允许房价有大幅的下跌，避免出现竞争降价。市政府放出消息，国家调控的目的是稳住房价，降的是房价的涨幅，不是房价，两个1000万计划缓建，意思是便宜房子我们不建了，不与开发商争夺客户。同时，又对楼盘的预售证的办理延期，让房子上市的速度变慢，造成房子紧张的假象。然后又说公积金购房政策放宽，贷款放宽，可以贷八成。鼓励大家买房，估计还会有买房免税政策出台。帮助 开发商联系贷款，维持他们的资金连，防止资金连断裂造成崩盘。总之就是千方百计地维持现有的房价尽量长的时间，并同时造成房价上升的假象。
　　
　　
　　分析如下：
　　
　　第一步，此举的目的是为以后的调控作伏笔。同时为上市的房子划分一个阶段。（大约一个楼盘的开发期为两年）2007年之前为大量楼盘集中上市的阶段，之后为少量楼盘上市的阶段。即2004.8.31之前的土地将会大部分在2007年前被造成房子销售。这部分房子销售完毕后，上市的楼盘就会减少，因为2004.8.31后，国家开始限制土地的出让。数量就不会有现在这么多。如果在楼盘少的时候调控，即使房价大跌，对开发商也不会造成影响，受影响的只是个人。
　　
　　第二步，期房限转，2年的房子征收营业税，此举是为了把炒房子的人手中的房子压在炒房者的手中，防止2004年左右买的房子在2004~2007之间抛出打击楼市，冲击1手房的销售。同时不断由高层人物现身说法，说房价不会下跌，一方面稳定现在得房价，另一方面鼓励大家买房子，尽量消化在售的一手房。让尽量多的房子转到买方人的手中。
　　
　　第三招， 尽量维持房价尽量长的时间，招数如上所说，其目的是：
　　1、 一方面迷惑一部分现在犹豫是否买房子的人，让他们买房，
　　2、 另一方面迫使一部分有强烈购房需要的人近期买房子。
　　3、 再者，房价长时间在高位运行，并有升高的迹象，消磨人们的信心，从而使一部分分没有耐性的人们买房子。
　　如果现在市场上在观望的人都买了房子，那么，按政府的算盘，到2007年底左右，2004.8.31大限之前的土地所开发得房子大部分都会转卖到买方人的手中。他们认为最会有风险的房子都消化掉了。在这时，市场上可以销售的房子已经不是很多，他们就可以放心的调控了。房价的升降对市场的影响已经不是很大，即便下降50%，也不会引起经济萧条。
　　
　　但是，政府的以上目的会达到马？ 很难说准，但是我觉得实现难度很大，因为：
　　
　　1、 开发商储存的土地太多了。造出来的房子将是个巨大的数目。
　　2、 开发商是追逐利润的，房价稳了一年。开发商在售的房子不但没减少，反而越来越多。为什么呢？因为房价越高，开发商开发的楼盘就越多。房子就越多，销售压力就越大。
　　3、 房价实在是太高了，老百姓实在是承受不起了。即便是政府实现了房价的长期稳定，因为老百姓的消化能力也有限，也不会消化掉很多。
　　
　　
　　从上面的信息可以看出，我觉得政府会把现在的调控维持到2007年中期左右，所以房子的高房价可能要维持到2007年中左右。到那时，房价必将大幅下跌。跌回到他最初的价值。有两个原因，
　　1、如果政府调控成功了，那时政府会有实质性的动作。
　　2、如果目的没有达到，那么到时候积压的房子会非常多，开发商会家家销售的。
　　
　　所以，我建议，如果你是工薪阶层，你最好是等到2007年中期再买房子。那时，房价必将大幅下降，买同样一套房子，你会省一半的钱。
　　
　　不要相信现在政府现在所作的工作是为了降低房价，政府现在做的一切，不过就是想办法把开发商手里的风险转移的无助的老百姓手里而已。这样，保住了经济表面上的光鲜，保住了开发商，银行，以及市政府的利益，但是可苦了购房的老百姓，只好用自己所有的积蓄加上一生的努力来买这高价的房子。承担这不应该由自己承担的经济风险。
　　　　
　　　　说穿了，就是保护一些富翁，大企业，而牺牲最下层的老百姓。
　　　　
　　　　同时也可以看出，最近国家的调控，根本就不是为老百姓着想，根本就不是想降房价，而是想把房价稳在现在的基础上。慢慢的向老百姓身上转移风险。
　　　　要是真的为老百姓想得话，很简单，只需公布房价成本就行了。房价就会自动降下来，其他的什么都不要做。
　　　　
　　如此说来，你是购房人，你会决定现在买房子马?
　　
　　

　　以深圳为例揭开中国房地产的层层迷雾
　　
　　
　　我原本生活在深圳,现在国外生活。因在国外只能从事一些简单的劳动,所以业余时间总想琢
　　磨点东西。和国外对比,感受最深刻的就是中国人那么吃苦耐劳而生活水平却和外国人差距
　　巨大(那些爆发户和精英除外)。这到底是为什么?有时想得我头痛。我不是学经济的,估计中
　　国的经济学也不一定讲得明白这个问题。
　　正好房地产是中国现在的热点问题，为什么那么多生活在城市的中国人奋斗一生还买不起一
　　个小小房子？不就几块砖头和水泥吗?所以就准备拿房产问题先开刀，因本人不在深圳,更没
　　有房产业以及政府内部高人的指点，只是凭借自己在网上能找到的一些数据以及自己的分
　　析，错误在所难免。之所以将自己的一些思考抛出来，只是希望抛砖引玉，盼望了解内情的
　　人士能不吝赐教，帮大家揭开这重重迷雾。如有关信息不方便在网上发布，请发到本人的邮
　　箱：SPRINGRAIN2006@HOTMAIL.COM。
　　
　　
　　(一).房价是怎么构成的？
　　
　　我们先来分析微利房的房价构成情况。微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利
　　出售获取微利的普通商品房。99年梅林一村高层微利房的均价是4400（未找到确凿数据，估
　　计的），03年益田村高层微利房的均价是4397，桃源村中高层微利房的均价是3500。因下面
　　的资料中有梅林一村比较确凿的数据，所以就以梅林一村的微利房为例进行分析。
　　房价共有8个项目构成：
　　土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费
　　用；
　　由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；
　　本体建筑安装工程费；
　　工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；
　　住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文
　　化、 教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。
　　建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；
　　住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；
　　利润：为前七项因素之和的3%至10%。
　　列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。只需缴交土地开发费和市政配套设施
　　费，即每平方米440元。
　　单位本体造价为1801元。
　　工程管理费为1801*2.6%=46.8元。
　　利润按总价的5%计算，为220元。
　　住宅区开发配套费找不到明确数据，设为Y,计算公式如下：2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%+
　　(2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%)*2%+220=4400，算出来为1703元。
　　利息为107.75元。
　　公用设施基金为81.97元。
　　
　　本体造价是很明确的。第一.二项和地段有关,估计越好的地段收费越高。第五项开发配套费
　　是个大头，估计和地段也有关系，桃源村的房子能便宜这么多，应该和此项费用有关系。
　　普通商品房和微利商品房的区别是：微利房的地不是拍卖招标的而只是征地拆迁安置费用，
　　利润只能是3-8%。也就是说普通商品房含有地价，配套费会贵一些，但不会贵太多。其他的
　　区别就是利润了。
　　
　　(二）房地产的暴利有多高？
　　
　　深圳因为临近香港，发展又快，房价大起大落非常厉害。深圳（也是全国）最早的第一起土
　　地拍卖是发生87年12月1日，8588平方米卖了525万元，地价是611元每平米。88年在此地上
　　盖的东晓花园154套住宅以1200元销售。估计该楼盘应该是7层的建筑。楼面每建筑平米分摊
　　的地价约350元。而91年罗湖碧波花园的均价就是4500。92年春老邓南巡后，南下深圳的人
　　很多，我的印象中南头一带花园当时也在4000-5000之间，市内的应该更高。全市职工月平
　　均工资1988 年为282，1998 年为1532元，我估计90年代初当时大部分深圳人的工资在500-
　　1000内，内地可能在150-250之间，这个价格简直就是天价，而对于港人来说，这个价格就
　　不是那么惊人了，所以当时大部分房子应是卖给了他们。
　　当时多层的建造费用应该每平米400元足够了，小区也没有多少绿化和配套，估计每建筑平
　　米均摊0.6平米的土地面积，地如果是拍卖取得的，估计每平米800元也够了，摊到每建筑平
　　米为480元。配套费用算500。相对来说拍卖来的地的价格肯定高，有本事的人自然不会去拍
　　卖会拿地。注意88年东晓花园1200销售价已经盈利了，所以92年的楼盘的成本不可能高到哪
　　里去。1000来元成本的楼卖4000，赚死了吧？当然要交税，但很多公司会做假，帐上没多少
　　利润，自然就少交很多税。
　　
　　后来金融整顿，价格有所回落，但当时来深圳的人实在太多，所以深圳房产价格当时应该没
　　有太大的下降，相对当年的收入，一般人还是望洋兴叹。
　　97年左右，随着香港的回归以及香港房地产的高涨，深圳房价又疯长。当年台湾花园的均价
　　为11000，而罗湖的销售均价是9000，这些房子现在已经很旧了，目前价格大概为4000左
　　右。当时的多层的成本估计不会超过2000，高层不会超过3000，房地产商又大赚了一次。这
　　里面自然少不了香港人的推波助澜，当时香港顶峰时高达14-15万每平米。结果当时买房的
　　人都亏得一塌糊涂。这也是前几年上海猛炒房地产的时候，深圳没动静的原因，身边买楼吃
　　亏的人实在太多了。
　　
　　深圳房价最低的时候估计是2003年非典前后，当时福田一带的新房大约5000-6000，还费劲
　　打广告，当时微利房都要4300，可见房地产商当时并没有太高的利润。
　　
　　06年福田和南山的新房的房价到了10000左右，而很多楼盘的地是90年代拿到的，以特区报
　　社后面的五洲星苑为例，均价是8500，因是高层，又没有什么社区，地块据说是93年取得
　　的，如果是一手地，楼面地价600元够了，当然如果原来拿地时的规划是建多层的，那土地
　　成本可以忽略不计。该楼实际成本估计不会超过5000。而商报社附近的凯旋国际也是高层，
　　已经卖到11000了。房地产商又开始到了大碗喝酒大碗吃肉的时代了。一栋楼就可以造一个
　　亿万富翁出来了。
　　
　　不过更令人大长见识的是一贯以走高端路线著称的百士达公司，其开发的红树西岸，2001年
　　的拍卖地价为楼面地价为3055元，当时很多人还担心这价格太高了。该公司最善于做秀，宣
　　传其楼盘采用很多了新技术，质量又是如何高，用料好。我们就算它每平米的建造成本3000
　　元，比03年的微利房1800高出1200，其他费用3500元，比微利房的2500高出1000元，这样的
　　成本也不过9555元，但它现在的均价是27000，共25万平米，净赚42亿。我算出来之后看见
　　这个结果，差点以为计算器坏了。要是毒贩们知道这个消息，肯定要后悔得以头撞墙。他们
　　可是拿命来做生意，组织还那么严密，结果发现搞不过这些拿砖头搭积木的人啊。
　　这种楼盘并没有独占的资源，就凭几个建筑上的概念在那里玩空手道，别的楼盘随时随地就
　　可以复制。跟96年一万每平米的那些罗湖房子一样，过段时间人老珠黄，身价自会大跌。据
　　说晚上亮着灯的没几户，也许都是炒家在玩，如果真有人买了自住，那只能说人傻钱多。
　　
　　而如果是近年拿地的,由于地价已经疯长,地价对房价的影响已经比较明显。如万科城一
　　期,2003年取得的地，每平米楼面地价为2400,加上建造成本和政府收的费用,每平米卖5700,
　　利润不会太高。不过据说后面几期已经大涨了。
　　
　　最近在龙岗拍卖的一块地，已经很偏僻了，居然楼面地价已经3781，以后楼房不卖8千就没
　　什么钱赚。按这个标准，市区内的楼面地价以后不会少于4千，房价要普遍高于1万。香蜜湖
　　最贵的一块地，楼面地价是7000，据说建的别墅要卖4.5万。
　　我不知道现在买地的这些房产商能不能赚钱，也许深圳有钱人太多了，也许有人觉得顶点还
　　很遥远。每次疯狂，总是前面的人大赚，最后总有几个替死鬼。
　　
　　[size=3]
　　(三）为什么深圳房价这么高?
　　
　　一。和西方国家房价的对比
　　如果按加拿大的平均房价来看，城市住宅折合人民币平均价格也在1万。深圳已经和它差不
　　多了，当然别人大部分是别墅。
　　不管在哪个国家，首先建造成本是不能少的,我估计它的成本中本体建造成本占的比例很
　　大，毕竟人家的劳动力成本太高了，人家的建筑工人也是住别墅开车来上班的。
　　其次政府总要收一些配套设施费用的,当然他们的政府不敢收太多。大家应该看到西方哪个
　　政府敢加税，街上经常就出现抗议队伍。更关键的是这里的公务员同志们是没有公车的,政
　　府大楼也比深圳的简陋多了（和咱们的市民中心没法比，可能深圳的镇政府大楼都比不
　　上）,更没听说有公务员福利房一说，要知道梅林一村的公务员福利房只收本体建造费的，
　　每平米1700，局长住的现价值100万的房子，原价只要20万。其他的费用全靠我们交税去补
　　贴。
　　西方国家的房价和工资对比就不算很高，工厂最普通的工人的月薪也是1万人民币，所以只
　　要有正常工作能力的人，购房压力不会很大。基本上有份工作的人都能买个或大或小的房
　　子。
　　深圳的微利房也得4000每平米。有些人在喊中国的房价收入比太高了，确实是高，可能全世
　　界最高了，可是能降到人家的水平吗？我们的一个工人一个月1000元，能存下400元不错
　　了，这钱还得准备给小孩上学，全家的治病，养老，谁敢全投在房子上。要跟国外一样的房
　　价收入比，房价得降到多少？500元每平米？政府没钱怎么去搞配套建设？只能说我们的经
　　济水平还不支撑普通工人也去买大房子，说白了就是穷。穷的一个标志就是很多人要住农
　　民房，要有集体宿舍，要有贫民窟一样的廉租房，甚至还有人去睡桥洞。
　　
　　二。土地国有化导致城市极端膨胀，用地紧张
　　房地产的源头是土地,西方国家政府主要拥有一些偏远的公用土地以及政府及军事用地,城市
　　及近郊的土地大部分是私有的,谁用地都得买。而中国的土地全部国有，市场规律在这里是
　　失效的。所以会出现深圳比周边城市的房价贵很多的怪现象。
　　以温哥华为例,这个号称世界上最适合人居住的城市,并没有人满为患,加拿大人没有都一窝
　　蜂跑到那里去。因为那样的话,如果房价高涨,那么房地产公司就会去购买更多的地来进行开
　　发,自然地价也涨,工资也得涨，但同时企业和人员会被迫流失，最终会达到一个平衡。企业
　　集中于一地，也会远离原料和消费地,所以不可能所有的企业都去温哥华。人多了就有人找
　　不着工作，所以必然有些人要离开它。因此它的房价也就是比其他城市高一倍左右,这是比
　　较合理的。
　　我们看到北京.上海.深圳这些大城市越来越大,企业在这里扎堆。深圳唯一的优势是临海,移
　　民城市人才聚集,信息灵通,应该是以高科技.港口.石化.钢铁这些人才和资金密集,对海运交
　　通要求高的企业在这里。其他大量的低技术劳动密集型的企业应该扩散到周边去。但实际上
　　市中心还有一大堆这样的企业占着地方不走。关外这样的企业就更多了。试想这些企业都走
　　了,深圳还会有这么多人吗?政府还能说土地紧张吗?
　　深圳和惠州.河源通过高速公路也就一两个小时的车程。但房价的差距巨大,深圳比河源可能
　　高六到八倍,地价的差距应该也很大。低技术的劳动密集型企业搬到那里去,对于出口企业来
　　说也就是增加了点运输成本,需要厂房建设和搬迁费用,但相应的水电.工资.房租水平都比深
　　圳低,当地消费水平低,员工在那里也更能安居乐业,甚至可以买房。
　　假如土地是私有化的,那么如果企业在深圳的厂房是它自己买下的土地,如果搬到邻近地区
　　去,企业就可以把现有土地卖了而大赚一笔。例如市中心一个占地2万平米的工厂,现在把地
　　卖掉至少可进帐3个亿。而在中国,企业没有地的所有权,不能卖地,搬迁没有好处，所以它为
　　什么要搬迁呢?
　　在西方,这个企业如要留在深圳这样的地方,他的员工都要买房,如果这里的房价比其他地方
　　高8倍,其他消费也贵,那企业得提供很高的工资。但中国的现实情况是,这种企业的员工大部
　　分住的是集体宿舍,员工不想干了,内地还有大把的人补充进来。企业根本就不用考虑他的工
　　人需要在当地买房。所以这种企业不管是在深圳还是惠州,员工的工资不会有多大区别。
　　而深圳政府为了GDP,不会积极赶走这种企业。虽然这是块好地,但其他地方又不是没有地
　　了。而且没有理由强行赶它走,除非送给企业一笔搬迁费用。对企业来说,毕竟留在深圳的好
　　处也不少。交通配套方便,员工好招,工资比其他地方也高不了太多。而且企业拿这些厂房去
　　出租,还可以大赚一笔,市中心的厂房估计也得租15-20元每平米。
　　别看政府卖给房地产公司的地很贵,给企业的地都很便宜,甚至白送。现在深圳也开始拍卖工
　　业用地,工业用地的首次拍卖在2005年12月，郊区的一块地25578平米卖了1940万，每平米
　　758元。宿舍用地面积为9163，卖价为1070万，每平米为1167。郊区每建筑平方米所摊分的
　　地价为250元。厂房每平米的造价估计大约是500元，所以综合价格是750元。
　　我想这是深圳政府确实觉得土地不太多了,开始采取措施控制工业用地。但对于政府相中的
　　好企业,政府还是可以采取各种办法挽留,其中一招就是协议低价转让好地块,对沃尔玛.华为
　　这些名企都是这么处理。
　　对于稍微偏远一点的郊区,则深圳厂房的租金也很便宜,如网上查到"龙岗坑梓厂房低价租售-
　　 深圳坑梓全新独院厂房招租，厂房一栋三层3300平方米，宿舍2100平方米45间，每间可住
　　12人。公路边，租金便宜。8元/M2/月".而河源的信息是" 三通一平的土地100元每平米以
　　下，未三通一平的则50元以下，各县更低.新的标准工业厂房每平方米月租8元以下；旧的标
　　准工业厂房每平方米月租6元以下；普通工业厂房每平方米月租5元以下。"河源的厂房综合
　　价格大约是530元，地是基本不要钱的，就是建造的成本。
　　可以看出,对于已经在深圳自己建有厂房的企业来说,没必要搬迁走而把土地还给政府,自用
　　或出租都行。对于新的企业,河源有点优势,但无论是自建还是租房,这种差别不是太大,对企
　　业的成本影响不是很严重,除非是大型的企业。但如果工业和住宅用地的价格是一样的，则
　　深圳郊区的厂房每平米价格至少2000元，一般企业对于是否还在深圳建厂就得仔细斟酌
　　了。
　　
　　另一方面，由于土地国有化,导致政府用地和企业用地价格极其便宜,他们在用地上存在巨大
　　浪费。别看商品房小区里简直是寸土寸金,但大量的企业占着一大片地,闲置的不少,可盖两
　　层楼的只盖一层楼。政府机关更是能多要就多要。而在西方连政府用地也要向私人公平买过
　　来的,那样的话市政府还敢在莲花山前面占那么大一块地吗?估计市长的工资都要发不出来
　　了。去过麒麟山庄.梅林一村的就明白,给大大小小政府公务员住的房子在用地上的奢侈。
　　深圳现在空地还是大把,你到关外去看看,给现有1000万人建房子会有问题吗?那么政府为什
　　么不出让呢?关键又是GDP思想在作怪,深圳政府还在拼命拉大项目来当地落户,所以自然要留
　　着地。实际上从全国一盘棋的角度看,这种GDP第一的现象是很可笑的,这个企业不在深圳在
　　河源,但还是在中国啊。可是我们的市长就是这么狭隘,加上他的权力又那么大。而西方国家
　　的市长没有这么大的权力,既不能免税也不能送地。更关键的是人太多,教育卫生等公共设施
　　跟不上,导致人的生活条件越来越差,那你这市长就等着下次落选吧。
　　这样下去，只能导致几个核心城市飞速发展，人越来越多，所以政府就感觉地不够用了，房
　　产市场愈发形成僧多粥少的局面，出现临近城市房价差8倍的奇观。
　　如果深圳政府换成了温哥华政府,土地也控制在私人手里,那么我们可以看到的景象就是深圳
　　会少了很多企业,少了很多人。也不会有很多土地还荒在那里或种着青菜。河源的房价会涨,
　　深圳的绝对会跌,深圳的房价绝不会比河源贵8倍,不过3倍是会的。大部分人都买得起房子,
　　不一定很大。
　　
　　三。地方政府不希望房价下降
　　大家一定要明白一点,我们的市长不是我们市民选出来的而是上面任命的。作为一个市长,他
　　不用过多考虑有多少人买不起房，况且政府从来不认为那些没有户籍的人是深圳人。他最关
　　心的是GDP上升了多少,GDP是上级要考核他的要点,就是他的政绩。地方财政有钱了,他就可
　　以搞表面文章,比如把高交会馆拆了重修一个,建一个世界一流的市民中心供官老爷上班用，
　　把临街的房子修得美轮美奂。只要有钱了,就可以把他们体系内的那些大大小小的官员.公务
　　员都搞得服服帖帖,不会去拆他的台,例如深圳小小的一个官员都可以配一辆好车，大家也有
　　福利房分。
　　
　　政府当然希望当地老百姓富裕，但它更希望把老百姓的手里的钱都用各种名目收上来给它
　　用,手里大把的钱化不完，这样的市长多爽啊。政府不能象街头抢劫犯那样明抢，怎么办？
　　所以开始改革，原来由政府负责的都不管了，看看房改.医改.教改的情况就明白了,结局就
　　是越来越贵,然后政府的钱包越来越鼓。而房改是其中最核心的部分，医疗和教育部不是每
　　个人都马上就要面对的，而谁都要买房，而且中国人都想房越来越大。
　　
　　要提高GDP，就得提高房价。只有房价高了，政府的地才能卖个好价，才能收各种税和配套
　　费用。这些费用收上去后，到底有多少是用于配套，就只有天知道了。至于老百姓卖不起
　　房,关市长啥事?没听说市长因有人买不起房而下台的。
　　
　　光地价这一块，我们就可以知道政府的油水有多大了。网上查到长沙每亩地给农民的补偿是
　　2万，一亩等于666平米，每平米才30元。青岛最近提出的新补偿标准郊区平均约在8万左
　　右，市区14万左右。所以深圳也不可能高到那里去，而且大量的还不是耕地。深圳政府拍卖
　　的地每平米从几千到上万不到。
　　
　　所以中国的市长没有一个会说他的城市房价高的,更不会为他的市民买不起房而痛心疾首，
　　如果在西方国家,这样的市长估计是不想连任了。这些市长表面上当然不会说房价越高越
　　好。但骨子里是希望房价稳步上涨的。这样每年拿一些地出来拍卖,总是造成供不应求的局
　　面,房价就能逐步上涨。如果一下子拿很多地出来拍卖,哪里卖得出好价钱?房价怎么涨得上
　　去?
　　
　　四。土地限量供应和信息不对称给房产炒作提供了最好的平台
　　香港和我们的情况差不多,土地也是控制在政府手中,以前每年规定卖50公顷,而大家的住房
　　需求又是那么迫切,所以土地价格不断走高,房价在97年最高峰时达到15万每平米。香港的人
　　均收入已经位列世界前列,可怜港人被赞为世界上最忙碌的人,而大部分港人住的是鸽子笼。
　　难道这是富裕的标志?难道经济发展的结局就是让大家越住越挤？ 最终的结局就是全体港人
　　给李嘉诚等几个大富豪打工,培养出几个世界级富豪,政府也小赚一笔。但是香港真的没地
　　吗?绝对不是,还有大块地方在长青草。那时的政府是英国任命的,老百姓也没办法。等董建
　　华上台,为了民心放风说要多批地,要多建公屋,又正赶上金融危机,结果房价剧跌到5万每平
　　米,很多人沦落为负资产。李嘉诚这些人毫发无损。其实香港的优势在不断消失，房价不继
　　续下降，以后港人还有苦头吃。
　　房价最终还是决定于供求关系.前些年深圳为什么会降价？那是因为房产商赚得太多了，96
　　年你拿1000元工资，房价10000，这个房价怎么支撑？政府总要批地出来赚点钱吧，所以这
　　个泡沫就这么破了。
　　如果政府真的想让房价下降或企稳,那就大量卖地。可惜没有一个政府会这么干。卖完了地
　　政府怎么再捞钱？政府看着你的钱包正眼红呢，还想降价？
　　经济学家没有起到普及经济知识的作用，当然有些话也不可能公开发表。一般人对房价缺乏
　　认识，也不知道整体情况会怎么发展，房价越涨就越慌，追涨杀跌，跟风炒作，导致了房价
　　更大的波动。所以每次这种行情都要涨到大家都受不了，然后被某个意外事件或政府的强行
　　干预所打断。所以91年卖4000，96年卖1万多的房子，实在是太超前了，每当面临这个暴涨
　　的时候，房产商和炒房的就可大发一笔，而最后才去追高接货的人承担损失。这次深圳不知
　　又要冒进到多少？市区内冲到1万5到2万？然后回归到正常大约8.9千？
　　
　　五。经济发展和通货膨胀导致房价上升
　　这些年经济确实在发展，很多人有钱了，更主要的原因是这些年钞票印多了，2005年底的储
　　蓄存款141050.99亿，而95年是21941亿，增加近7倍。大家手里（据说是20%的人拿了80%的
　　存款）的钱多了，不买房干吗？而且中国人确实住得太差，尤其很多农村人要来城市，小城
　　市的想去大城市。
　　总而言之，如果中国的房地产的体制不改，中国的经济如果总体在上升，大家手里的钞票越
　　来越多，房价也会天天见涨，政府和房产商会合力让大多数人永远觉得买房是一件如此艰难
　　的事。你辛苦了一辈子，最后发现大部分钱就为了这套房子而交给政府和房产商以及银行
　　了。你只不过是个打工的机器而已。当然如果有些地方涨过头了或者政府批地过多，也不排
　　除会短期下降。
　　
　　六。宏观调控后怎么反而房价上涨了？
　　政府宏观调控不是想让房价下降，而是由于房地产开发过度导致原材料暴涨，把整个经济体
　　系搞乱了。当然上海是要降的，因为实在炒作过头了。其他地方吗，领导只希望平稳上涨，
　　老百姓手里的钱也不可能一下子都抢光，尤其是搞过分了以后房价暴跌，银行的贷款谁去
　　还？所以中央政府还是有点紧张的。暴涨的结果是银行和购房者倒霉，房产商得利，因为地
　　是以前卖的，政府也不会从这种非理性上涨中得到什么好处。所以政府希望细水长流，平稳
　　上涨。
　　
　　如果我们国家整个房地产市场是靠市场本身来自动调节的，也就不存在宏观调控的说法了。
　　钞票多了，大家一看能买得起房子了，于是就蜂拥而上，于是房地产业大肆扩展，导致相关
　　基础原材料供不应求，价格暴涨。国内不够，那就进口，进口多了人民币的汇率就降，购买
　　力更低，进口价格狂涨，土地也涨。然后政府也得提高利率，因为通货膨胀厉害了，到最后
　　在新的高度达成平衡。国家的生产能力就那么大，最终只能满足一部分人的需求。
　　
　　而在中国这个传导机制有问题，比如汇率，利率不是市场化的，土地也不是私有化的。所以
　　政府急了，没有办法那就只好采取行政手段了。
　　
　　宏观调控第一条，就是严控土地，土地不批，房产还怎么开发？原料紧缺问题就解决了，整
　　个经济秩序就恢复正常了。但大家一看土地没了，房源减少，于是抢购，房价不降反升。所
　　以有些同志学习中央文件的态度不够端正，领会不够深刻，以为房价要降了，结果吃了大
　　亏，看见一路直上的房价合不拢嘴。
　　
　　不过今年原材料生产能力上来了，卖不出去开始降价，政府现在又急了，估计又要放宽土地
　　和信贷。
　　
　　
　　(四)解决房地产问题的几条建议
　　
　　一.中国的土地真的有那么紧张吗?
　　
　　中国政府再三强调土地紧张，不能圈占耕地。但是是否连给这些大城市的每个家庭搞一套高
　　层住宅的地都没有？
　　
　　以梅林一村的微利房为例，我从GOOGLE的卫星地图上看到其是三栋31层的高楼，三个楼连在
　　一起，三梯八户，估计住2800人。占地面积为长约130米，宽约38米。如果周围全部建这种
　　高楼，则互相之间保持40米的间距应该够了。这样它的占地面积是8700平米。如果要解决
　　600万人的住房问题，则18.6平方公里就够了。如果象香港那样建40层，就更少了。但深圳
　　有多少地呢？２０００平方公里的土地面积，可利用的土地是７００多平方公里，现在实际
　　已经开发利用了５００多平方公里，剩下了２００多平方公里的土地可以开发利用。如果政
　　府真的按这样的方针去开发土地，会冒出地荒的说法吗？光搬掉那些工厂或少批点别墅用
　　地，都足够大家住了。
　　
　　去内地有些地方看看，土地利用率就更低了，大片的开发区闲置，楼层也低，很多还是别
　　墅。
　　
　　政府提出的一个观点就是防止粮食生产滑坡，那大家去看看台湾香港有多少耕地，难道都饿
　　死了？日本韩国英国这些国家哪个人口密度比我们小？我知道英国日本人很多人是住别墅
　　的。
　　大家去过农村就知道了，大部分农民占的就是耕地，按城市标准来说就是别墅。如果我们把
　　五亿农民城市化后，我想占用的耕地肯定下降。而城市中很多用地不是耕地，高层建筑一家
　　人占10平米地就够了，而农民估计普遍要占个100平米。
　　
　　真正要节约耕地，首先就是逐步城市化，再次约束农民和富人建别墅的占地，还有就是政府
　　自己的行为，尤其是那种划片地然后荒在那里的所谓开发区少搞点。深圳要是把那些农民房
　　和破厂房拆掉建高楼，还解决不了大家的住房？看看香港的建筑密度就知道我们有多少土地
　　潜力可挖了。
　　
　　我就不明白手里拿着上万亿美元外汇的人还会怕没饭吃？加拿大俄罗斯澳洲美国这里的土地
　　太多了，粮食生产潜力够我们吃的了。我们的饭店餐厅里的粮食浪费比哪个国家都厉害。更
　　何况技术在不断进步，产量在不断提高，
　　
　　现在除了非洲这帮人自己瞎整搞得没饭吃，还真没听说哪家没米下锅的。当然如果担心哪天
　　帝国主义会进攻我们，拿粮食当武器，那又另当别论了。
　　
　　我们的政府难道不就是应该让大家幸福吗？老百姓住房宽敞点碍着谁了？GDP是不断提高，
　　可大家全去睡马路？香港那套让老百姓住鸽子笼的搞法是非常可笑的。是不是有人喊出地
　　荒，让大家吓得把银子都赶快奉献上去呢？
　　
　　二。开发商何德何能？我们需要化那么多钱去请他们来盖房吗？
　　房产商最大的本事不是在建筑设计上，而是拿地上，现在有地就意味着利润。例如万科十七
　　英里的地就来得不明不白。当然本事更大的人是拿地不花钱或者少花钱，如以前的副市长王
　　炬大笔一挥，他的女婿就可以少交一亿的地款。
　　其次是在和政府部门的关系上，如提高容积率，变更规划。我记得万科金色家园就发生过这
　　样的事，一期卖房时规划图上显示有一片花园绿地，等房子卖完后绿地就变成高楼了。
　　
　　最后就是如何欺骗消费者，说高尚点是营销，如红树西岸，搞出一堆眼花缭乱的名堂，然后
　　房价就青云直上。当然现在也不用搞营销了，大家抢着要，在中国各种商品已经大为丰富的
　　今天，只有买房子还得排队，从事这样的行业也太爽了点吧？
　　
　　正因为如此，我们可以看到号称中国最好的房地产公司-万科，它的老总王石整天上山入
　　海，玩得不亦乐乎。能如此潇洒地做到行业老大，不得不令人怀疑这个行业的管理含量，或
　　者他是天才？其他行业的老总累死累活，能有10%的利润就不错了，看来对王石只有羡慕的
　　份儿。
　　
　　我们承认一部分人可以先富起来，社会也认可微软这样的公司获取高额利润，毕竟他的员工
　　通过艰巨的努力和无比的智慧，为人类社会带来了巨大进步，尤其是软件带有的先天垄断特
　　性，我们不服气也不行。而中国的房地产商们凭什么能心安理得地获得如此巨大的财富？
　　
　　光深圳就不知道有多少人在从事房地产行业，如果全国的房地产都由政府来主导，可以为社
　　会节约很多人力资源，因为这些人做的工作本来就对社会没有多少价值。真正为社会做出贡
　　献的是我们的建筑设计师和建筑工人。
　　
　　三。借鉴新加坡经验，实现居者有其屋
　　
　　新加坡住房发展局既是政府机构，又是房地产经营企业，在解决住房方面起着决定性的作
　　用。其解决住房问题的核心政策是鼓励居民自己购建房，另一方面对经济收入不同的家庭，
　　实行不同的政策，对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化，而对中低收入
　　家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出卖。
　　
　　由于新加坡住房供应已接近“饱和”，近些年政府每年新建组屋在5000套左右，占总房量很
　　小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房(一般是卖掉自己现有住
　　房与买新房同步进行)，其他的居民则购买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价
　　格更便宜一些的二手房。保证占80％的居民购买了组屋居住。目前新加坡拥有的新的和老的
　　组屋，除极少数145平方米户型外，其余为40多平方米至125平方米户型。
　　
　　“80％的居民购买了组屋，加上3％的富翁购买了富人住宅，剩下17％买不起组屋的居民就
　　比较好办了。”新加坡把这17%的居民分为困难户和特困户，大约各占8.5％，并采取了随着
　　经济发展逐步解决他们住房问题的措施。近些年的办法是：对困难户，通过政府补贴，让每
　　户购买一套60－70平方米便宜的旧房居住；对特困户则租给每套旧的42平方米左右的廉租
　　屋，每月只象征性地收十几新元房租。解决了困难户和特困户的问题，就在全国范围内实现
　　了居者有其屋的目标。
　　
　　在英国，由政府建造的福利房占住房总量的50%；香港在“九七”回归后实施“居者有其
　　屋”计划，由香港房屋署建造的“公屋”已经占到住房总量的50%以上；在新加坡，这一比
　　例更是高达85%。反观深圳，政府建设的安居房占住宅市场总量的比例还不到10%。
　　
　　以深圳的微利房建设为例，由专业的设计师完成建筑设计，应该说这也不是一件难事，一大
　　堆现成的设计可以参考利用，根本就用不着多少创新。只要有了图纸，发个招标通知，建筑
　　公司.工程队就会蜂拥而至，甚至是带资施工。地产商要做的事就是监理，保证建筑质量，
　　这也可以由专业的监理公司来完成。而且都有相关的国家标准规范。
　　
　　既然如此简单的一件事,我们何不就由政府主导,大规模建设微利房?
　　政府作为土地的唯一拥有者,每年制订规划,建设道路等配套设施。然后可以由政府去选建筑
　　设计单位对一个个小区进行设计。也可以由建筑公司自行提交建筑设计和造价,最后政府进
　　行招标,选定建筑商。这个过程中也许会存在作弊,但至少不会太离谱。毕竟建筑成本是很容
　　易核算的。还有一个途径就是政府按一定的价格将整个小区交给某个房产商来开发建设。
　　
　　应规定一个家庭此时最多只有一套从政府那里直接买过来的房子。即一个家庭最多同时只能
　　拥有两套从政府那里直接买来的住宅，以防有人大量购买政府那里的一手房,垄断市场。但
　　二手市场上可自由买卖这些房子。
　　
　　四。政府住房的建筑质量是个大问题
　　
　　当然大家都会担心政府的项目的工程质量会很差,例如某些地方的道路建设就是例证，在网
　　上找到质量问题比较严重的是深圳的鹿丹村，是政府建的，也就十来年，现在据说要拆掉重
　　建。其他的估计也存在些小问题，但还不至于没法住，总体来说情况还可以。
　　
　　目前其实房产商盖的楼的质量也不会好太多。虽说目前深圳房地产商造的楼还没有倒掉的，
　　但时间长了谁敢保证？国外倒是能看到很多上百年历史的房子还在那里好好的，只有中国在
　　成天拆楼。况且节约成本是商家的天性，只要暂时楼不倒，楼板薄一点有什么关系？地基浅
　　一点哪个购房者看得出来？当然房产商以一定价格把工程交给承建商后,如是私人公司,老板
　　还是希望承建商能严格按要求来的,毕竟房子质量好一些,对公司的长远声誉是有好处的,但
　　老板也管不了那么细,下面的人放水的可能性也是有的。目前不少房地产公司是国有的,监控
　　质量的力度估计就弱一些了。
　　
　　国外在建设上偷工减料的事也不是绝对没有,而要想在中国杜绝它简直难于上青天。既然我
　　们消费者目前化那么多钱请房地产商帮我们盖房子,那还是可以考虑在工程监理上化点钱的,
　　例如可以请香港或国外的监理公司。还有就是抓到了重刑处罚。
　　
　　还有一个办法就是让大型的房地产公司来管理这些微利房的建设，这样出了问题，这个公司
　　也跑不了。而鹿丹村这样的工程估计当时是给什么小包工头干的，现在找人都找不着，找着
　　了也许也。例如让万科这样的大公司来竞标微利房的建设，估计十年后出了问题还能找到
　　它。如果质量问题能有比较好的解决方案,那么对于大多数只要有个栖身之所的普通大众来
　　说,我们还有必要化那么多钱请房地产商替我们盖房子吗?
　　
　　五。让房产商来建设富人区,政府为穷人盖廉租房
　　
　　政府应大张旗鼓地明确建设富人区，既然我们承认社会贫富悬殊，为什么不顺应潮流呢？全
　　世界都有富人区，这也不是什么见不得人的事。
　　建设富人区的好处如下:
　　1.增加政府的地价收入。现在实际上也存在富人区，很多是自发形成或被开发商创造出来
　　的。由于规划中不明确，导致片区中楼盘素质不一，规划配套不齐全，富人和穷人混居,大
　　家都不舒服,拍卖地价不够高。而开发商挖掘出这个题材后，往往能赚取高额利润,政府没从
　　地价中得到多少好处。
　　2.对于富翁来说，他们对房价没有什么感觉，只要求住得舒服.安全.气派能显示身份。政府
　　面对他们的需求可能就有点力不从心了,那么这一块个性化很强烈的需求,还是交给市场来完
　　成比较合适。例如政府在规划中指定那些将要建成高档社区的地方，一般是沿江沿海沿湖山
　　边或城市的核心位置，景观资源独特的地方。一年只拿几块地出来招标，一平米卖十万也不
　　关小老百姓的事。
　　3.在这些地方，政府也没必要去建公立学校了，这些人就让他们上私立的贵族学校。医院等
　　配套设施也如此处理。
　　4.对富人区的房产销售转让和继承，高额征税。
　　
　　靠着这些收入,政府可以建一些高密度小面积的廉租房,出租或免费给那些最穷的人,总比让
　　他们睡桥洞或乱搭乱建强.
　　
　　六。宁可让政府来掏空我们的口袋
　　
　　政府的微利房也可以通过拍卖方式,例如通过网络拍卖，也许房价和现在的市价一样高甚至
　　更高,但毕竟这些钱是到了政府的口袋里。而我们现在就是拿这些钱去喂肥了一个个和李嘉
　　诚一样的房产商和大大小小和土地有关的当权者炒房者，这些人要么挥霍浪费,要么转移到
　　国外。把钱交给政府,怎么说也算是支持国家建设吗。
　　
　　以深圳为例,如果政府建设1000万平方米住宅,按现在的均价7000出售,共700亿。其中成本
　　(征地拆迁100，不过这和容积率的关系很大，建高层的话这个成本会很低，本体建造1800，
　　配套设施1000)算290亿,政府净赚410亿。而按目前的方式,房地产商拿走了大部分利润,估计
　　政府能有100亿的地价和税收收入就不错了。如果全国都这么干，政府可得到的收入至少
　　2000亿。政府再浪费,剩下1000亿总可以吧。要知道,我们的很多贫穷大学生就因为交不起学
　　费而悲叹,更有把父母逼得自杀的。如果全国的大学生免学费,400万大学生300亿就够了。
　　
　　所以我一直不明白当初设计房改的人是怎么想的，难道就是为了让一些人暴富？政府不是需
　　要钱吗，这是多么好的机会，为什么不利用呢？改革之初,政府确实缺乏经验,大家都被长期
　　的计划经济害苦了,于是以为市场万灵,什么东西都市场化。但是在土地没有私有化的前提下
　　去推行住宅市场化,实际上就是给了这些房产商一次掠夺财富的机会。购房者由于信息不对
　　称,永远是这个市场的弱者。
　　
　　
　　
　　以下文件和论文是房价计算方法的依据，大家可以参考。
　　
　　文件1——招商局蛇口工业区关于执行《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规
　　定》的办法。其中有关内容如下：
　　
　　第十一条 准成本房价由本体造价、工程管理费、建设期利息三项之和构成，并考虑楼层、
　　朝向、环境、折旧等因素。
　　工程管理费=本体造价×2.6％
　　建设期利息=(本体造价+工程管理费) ×银行当年公布的半年期贷款利率×6(月)
　　
　　第十二条 全成本房价由准成本房价和住宅区开发配套费（以下简称配套费）两项因素构
　　成。
　　配套费包括住宅区红线范围内的拆迁费、征地费等前期工程费和管、线、路、绿化、人防以
　　及建筑小品等室外工程配套成本。配套费按住房建筑面积计算，并由市房改办定期公布。
　　配套费随本体造价而浮动。
　　
　　第十三条 全成本微利房价由全成本房价和微利两项因素构成。微利为全成本房的8%。
　　
　　第十四条 对蛇口工业区红线范围内的职工实行社会微利房价。在不低于市政府房价标准的
　　原则下，社会微利房价可以按市房改办公布的指导价进行计算，也可以由下列八项因素构
　　成，并考虑楼层、朝向等因素：
　　
　　（一） 土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相
　　关费用；
　　（二） 由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；
　　（三） 本体建筑安装工程费；
　　（四） 工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；
　　（五） 住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住
　　宅的文化、教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。
　　（六） 建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；
　　（七） 住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；
　　（八） 利润：为前七项因素之和的3%至10%。
　　
　　文件2——深圳市关于公布《1999年多层住房本体造价影响因素表》及有关安居房房价问
　　题的通知
　　
　　　七、2000年1月1日至6月30日各种类型住房的标准社会微利价和标准本体建造成本详见下
　　表：注2(注2：2000年7月1日以后市房改办如未公布新的规定，则继续执行此条规定。)
　　　　
　　　　┌────────────────┬────────┬────────┐
　　　　│　　　 住房类型　　　　　　　　 │ 标准社会微利价 │ 标准本体建造成 │
　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　│　(元／平方米)　│ 本(元／平方米) │
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│多层[10层以下(含10层)]不带电梯　│　　2675　　　　│　　1070　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│多层[10层以下(含10层)]带电梯　　│　　3428　　　　│　　1284　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│11层一20层(含11和20层)带电梯　　│　　3914　　　　│　　1605　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│21层一30层(含21和30层)带电梯　　│　　4011　　　　│　　1669　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│31层以上(含31层)带电梯　　　　　│　　4108　　　　│　　1733　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│小型复式住房　　　　　　　　　　│　　3113　　　　│　　1643　　　　│
　　　　└────────────────┴────────┴────────┘　
　　　
　　
　　论文1—–在网上找到一篇2000年发表的论文《形成深圳市住房消费增长点的可能性分
　　析〉，作者是深圳市住宅局的黄瑞，其中谈到以下内容：
　　深圳安居房的建设和销售一直享受减免有关税费政策。1998年11月，深圳市政府发出《关于
　　恢复征收契税有关问题的补充通知》规定“城镇职工第一次购买公有住房（包括我市的福利
　　房、微利房），免征契税”。对安居房的消防报建、白蚁防治、工程质检、工程安检、水电
　　增容等费用，有关部门也给予减半或全免优惠。
　　
　　普通住宅购销环节的税收负担由原来的10％左右降至4％—5％，积压空置房购销环节的税收
　　负担由原来的10％左右降为1％左右。
　　
　　为了解决城市居民的住房问题，减低安居房的出售价格，减轻居民购房负担，深圳安居房的
　　建设用地以协议方式供应，并实行地价减免政策，即列入福利商品房建设计划的用地免收土
　　地使用出让金和市政配套设施费；列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。例
　　如，梅林一村住宅区为二类三等地段，按土地面积计算，土地出让金及开发费标准为220元
　　／m[2]，市政配套设施收费标准为340元／m[2]，三项总价为560元／m[2]。根据安居房
　　土地减免政策， 福利商品房用地只需缴交 100元／m[2]土地开发费， 微利商品房用地只需
　　缴交土地开发费和市政配套设施费，即440元／m[2]。
　　
　　报纸上文章1—-记者写到：2003年梅林一村的高层福利房平均价2177元、单位本体造价为
　　1801元、市场商品房评估价为5600元；益田村平均价为2151元、单位本体造价为1774元、市
　　场商品房评估价为5950元；彩田村平均价为2123元、单位本体造价为1749元、市场商品房评
　　估价为6250元。[/size]

论上海楼市的现状:《最长的一天——上海诺曼底》
    蟹渣渣 2006-03-17 14:10:57 发表于焦点上海房地产网-谈房论市-上海业内论坛

论上海楼市的现状:《最长的一天——上海诺曼底》

本人2006-3-15 12:41:00 首发于天涯社区房产观澜板块

　　题记：
　　
　　2006年春节后上海楼市并没有出现很多空军兄弟们预期中的下跌情况，相反，上海楼市的人气似乎还有所回暖，KFS加大了舆论攻势，购房者当中也出现了很多不同的看法，局势可谓是相当的微妙。为此，最近有很多空军兄弟姐妹问起过我对当前上海楼市的看法，虽然我仍然是坚定地看空上海楼市（毕竟大势摆在那里），但是一时却不知道该如何回答。去年小蟹谈上海楼市的时候曾经有几篇帖子是以战争为蓝本的，如持久战，围困战等，近日我重温了一遍战争影片的巅峰之作《最长的一天》，心中豁然开朗：现在上海楼市的场景和大战之前的诺曼底再相似不过，现在的这个时刻也就是上海楼市多空大战中的“D日”——“最长的一天” ！
　　
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　　一点引用材料：电影《最长的一天》中的几个经典镜头
　　
　　《最长的一天》英文原名《The Longest Day》，讲述的是盟军诺曼底登陆战役的前后经过。影片背景是1944年上半年，德国在东线的苏联战场上节节败退，在西线战场虽然与英国隔着英吉利海峡暂时无忧，但是根据1943年底的德黑兰会议，盟军在1944年上半年随时都有可能发动一场规模空前的登陆战，以开辟盟军在欧洲大陆对德作战的第二战场，那时候的英国有300多万的英美盟军集结，整个英国南部就是一座大兵营，德国自然不可能坐视不理，于1943年底就派了著名的隆美尔元帅赶赴英吉利海峡抓紧修筑号称“大西洋壁垒”的防线，1944年6月6日，英美盟军发动了名垂史册的诺曼底登陆战役，攻破了这条防线，令德军从此陷入被盟军两只铁钳东西夹击的境地，加速了德国法西斯的灭亡。
　　
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　　经典镜头一
　　
　　6月6日之前的某一天，隆美尔元帅视察“大西洋壁垒”防线的前线
　　
　　面对着寂静无声的英吉利海峡，隆美尔元帅对手下的军官说：
　　
　　“先生们，你们好好的看看这片大海，它是那么宁静，那么绚丽多彩，它是英国和大陆的天然屏障，也是同盟国和我们的一道保护线。一场空前绝后的战争正在等待着我们，我们面对着全副武装的军队，到那时我们将受到一场前所未有的攻击！如果有一个敌人敢踏上这块土地……先生们，不管战争在什么时候发生，我都会毫不留情的将他们消灭！…………第一个24小时已经来到了，他无论对同盟国还是第三帝国来说，都会是一场漫长而艰苦的战争，这是我们最长的一天！”
　　
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　　经典镜头二：
　　
　　6月6日之前的某一天，英国南部的一个美军兵营里
　　
　　某位中尉军官在向上校陈述：“士兵不喜欢等待，他们需要的是马上行动。”
　　
　　上校：“我想我不用在提醒你们一遍了，我们这场战争已经打了差不多5年，当然，我们在这里不是毫无意义的，我们在等待命令！英国在1940年以后已经变成了一个血染的战场，我敢肯定他们也都在耐心的等待机会…….三百万人等在这个岛上，所有的英国人都象你我一样等待着，这是这场战争中最漫长最难熬的时刻，三百万人都在那里，向往着，期待着我们，日日夜夜的等…….这个时间的确漫长！”
　　
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　　经典镜头三（这个片断给我的印象最深）
　　
　　6月6日拂晓，诺曼底地区
　　
　　盟军的数千艘军舰已经驶到了离德军海岸防线不远的海面，列着严整的战阵，黑压压的一片，望不到边际，整个战场在大战之前鸦雀无声，肃杀的气氛令人窒息。
　　
　　然而，诺曼底的海岸大堤后面由于大堤的阻挡，此刻却看不到这个场景，一个德国准尉准时地起着马去给前线部队送早间咖啡，经过一个小房子的时候，小房子的主人也起床了，他推开窗户，看着这个准尉，一脸厌恶的神情，低声咒骂了德国人几句。
　　
　　德国准尉骑马上了大堤，登时目瞪口呆，手足无措。与此同时，盟军军舰上的法国海军上将在向全军喊话：“总攻即将开始，为了胜利，我们必须向祖国开炮，这就是自由的代价！——开始进攻，法国万岁！！！”震耳欲聋的舰炮怒吼随之响起——战争史上最壮观的登陆战打响了。
　　
　　而那个农家主人的表现给我的印象最深——炮声响起之后，刹那之间，他泪流满面，脸上表情极度的激动变形，转身冲向自己的大床，从床单下面抽出一面法国国旗冲到窗口，不顾漫天飞来的炮弹，在窗口拼命的挥舞着国旗，高喊着“乌拉，法兰西万岁”——压抑在心中多年的怒火刹那间宣泄出来，这份高于生命的激情何等的令人感动！
　　

　　正文：《论上海楼市的现状：最长的一天——上海诺曼底》
　　
　　在2005年底的帖子《小蟹对上海楼市的基本看法》里，我说过那时候上海楼市的基本情况：上海楼市从2004年底到2005年3月份的这段时期内的涨幅可谓疯狂，并且成交量也达到了历史高位，其实，这段时期内的成交量虽然惊人，但多数都是炒家之间在疯狂的换手，基本上已经和购房以自住为目的百姓家庭无关了，它只是上海楼市泡沫最上面的时候的那一层浮沫，这层浮沫由于基本上没有百姓家庭（群体）参与，下降是比较容易的，到05年底的时候已经跌得基本差不多了，死抗住以前价格的楼盘是基本没有成交的，根据我的观察，2005年底的时候能卖得稍微好一些的楼盘（或者能卖出手的2手房源）比3月份的最高点普遍降了20％左右，也就跌到了扫掉那层浮沫之后的价位，很多已经降到了2004年底或者之前的价格，但是在这个位置附近似乎大多数楼盘都找到了支撑似的，没有出现大范围的楼盘再降价的现象。
　　
　　在那篇帖子里我也写了对上海楼市后市发展目标的基本判断：上海楼市的整体水平还应该降50%以上，现在回过头来看看，距离我写那篇帖子的时候又过去了2个多月，上海楼市的整体价位基本还是维持在去年底那个大平台的水平上，等了这么长的时间，最近我的工作单位里也有一些在观望的同事问过我“听说今年下半年还会再涨上去的…..”，看看周围的媒体的风声，看多的声音也慢慢多起来了，列举2条（摘录部分主要内容）：
　　
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　　　　一.《上海万*雅*称死守8000元价位》
　　
　　http://www.taofang.com.cn/sh/news/newsinfo.asp?newsid=32187
　　
　　2005年领跌上海的万里板块曾以差价补偿、直接降价的方式打破楼市价格底线，为此后上海房价的全线调整奠基铺路。此番严守均价位，万*雅*的发言人称：被指继续降价纯系“部分开发商不负责任的引导与严重的歪曲事实，是不健康的竞争”。他同时表示，新一轮的提价计划已在酝酿之中。
　　
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　　二.《上海出台实质性利好政策 楼市悄显回暖征兆》
　　
　　http://house.focus.cn/news/2006-03-06/187361_2.html
　　
　　业内普遍认为，去年以来上海楼市调控中有三大利器：不得转按揭、购房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的营业税。然而这些政策正在悄悄地松动。消息人士告诉记者：“现在已经有不少银行放开了三成首付比例按揭的规定，而且将有可能更大面积地放松；不得转按揭，近期也将解禁；只有5.5%的营业税，由于是中央明确规定的政策目前还维持原状。” ……………………………………………新**不动产执行总裁赵**乐观地表示：“上海楼市在回暖，我预计今年的‘金九银十’就会房价、销售量齐升。”
　　
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　　算下来，上海楼市的第一波降价到现在已经有半年多的时间了，这中间的时间超过了许多空军朋友原先的预计，上面两个例子中的乐观主义者更是令很多人感到奇怪：现在“网上房地产”有超过2700万平米待售，统计年鉴上显示今后3年将要有上亿平米的建设量要上市，上海各地空关房源数量巨大更是有目共睹，如此的供求关系摆在眼前，不容辩驳；而且，根据简单的计算也可以知道，现在上海楼市整体的房价/收入比和房价/租金比均高出合理值100%以上，很显然，双方之间的矛盾是不可能调和得了的。
　　
　　那么， KFS现在为什么还要苦苦的支撑着无法出货的价位？甚至有的kfs情愿采用“借高利贷维持资金周转”这种饮鸩止渴的方法苟延残喘也不愿意降价促销？——看起来奇怪，其实一点也不奇怪，原因很简单——上海楼市目前这个大平台位置的价位对于KFS的重要性就和“大西洋壁垒”防线对于德军的重要性一样，实在是太重要了。
　　
　　首先从“大西洋壁垒”说起，我们假设两个问题：
　　
　　1． 假如盟军1944年6月6日的登陆战役失败了，“大西洋壁垒”防线以后是不是永远都能守得住？——这个答案很清楚——守不住，因为从当时国际形势的大势来看，意大利已经投降，德军的苏联战场和日本在各地的战场也在是节节败退，整个法西斯集团已经大势已去，盟军彻底打败德国只是时间早晚的问题，“大西洋壁垒”失守是必然的结果。
　　
　　2．我们再假设，如果在诺曼底战斗之前已经确信“大西洋壁垒”防线无法守住，德军会不会主动的放弃这里而将防线后撤一段距离？——这个答案也很清楚——仍然不会放弃，因为德军的这条防线是依靠英吉利海峡的天险而建，一旦被突破，被盟军上岸之后占领了登陆场的话，双方的战斗就会由登陆战变成陆战，德军无险可守，战斗的胜负天平将在盟军这一边增加极大分量的砝码，对德军更加不利，所以，即使德军明知道“大西洋壁垒”迟早会失守，也必定会在这里据险死守，绝对不能后撤哪怕是很小的一段距离而给盟军让出陆上作战的场地，或者说，在这条防线上，德军即使明知将要战死，也要为自己的生命索取更大的代价。
　　
　　我们再回过头来看看上海楼市的情况，现在各个方面都关心的最重要的问题也一样：
　　
　　首先，上海楼市目前的这个大平台价位究竟守不守得住呢？——没必要多说——不可能守得住的，因为即使我们现在抛开盛极必衰的大势所趋以及上海楼市中严重供过于求的等等基本事实不谈，仅仅只谈房价的话，现在上海的整体房价水平也是严重脱离了百姓的购买力，不是百姓不想买，而是实在买不起了，在楼市最疯狂的那几年，许多结婚的年轻人的“刚需”掏空了家里4位老人的积蓄，再透支了2位新人今后20—30年的收入，这种被称为“6+1”的模式，仅仅就是为了买到一套房子，对其他领域的消费需求来说是无异于强行抽血，长期以往，国民经济其他诸多行业的发展必将受到毁灭性的压制，房地产也迟早会被自己玩死。因此从整体经济必须均衡、稳定、可持续发展的基本原则来说，房地产泡沫必定会被歼灭，整个上海的楼市也必然回归理性甚至矫枉过正，所以，上海楼市目前的这个价格水平是守不住的。
　　
　　进一步看，Kfs现在为什么要死守下跌20%的这个价格大平台也不难理解了：05年初上海楼市那疯狂的一幕属于不折不扣的泡沫现象已成定论，而05年7、8月份率先降价的KFS基本上都是打着“市场回归理性，价格回归价值”之类的噱头来包装自己的楼盘的，当时也确实吸引出了一些真实的成交量，这就在短期内给公众造成了一种感觉：上海楼市最疯狂的时候泡沫程度也只有20%左右，而且从那时候开始一直到现在，许多“专家/学者”也是一直这么鼓吹的，时至今日，假如KFS连降价后自称为“回归理性，体现价值”的这个大平台也守不住的话，等于是抽了自己一个大大的耳光，直接引起市场对后市普遍看空，楼市就真正的正式走进了下降通道，站在KFS的角度来说，这样的大形势实在是不堪设想。
　　
　　另外一件值得一提的事情就是：05年底上海的“团退”事件以血淋淋的事实严厉的打击了市场的人气，差不多让所有的KFS都成了惊弓之鸟，从此绝不敢轻言降价，而05年底那些闹“团退”的主力军还仅仅只是买在了05年初楼市泡沫最高点的购房者，如果目前的这个价格大平台再度失守的话，就很可能导致去年买到了第一波降价房的住户们（还没交房的）也纷纷加入到“团退”的队伍中去，对KFS来说，这种灾难性的后果更是不敢想象。
　　
　　换句话说，去年那20%的跌幅究竟是大势反转的信号还是仅仅只是上涨中的回调，目前这个大平台的价位是否守得住直接决定了公众心理对它的判断，这个牵涉到公众心理对大势的预期，绝不是简单的再降多少多少的数字关系，就像大西洋壁垒防线一步也不能撤一样的道理，所以，KFS们现在必须死死守住这条防线，决不敢轻易后退半步。
　　
　　那么，上海楼市的局势现状很清楚：目前胶着的价格就等同于那条号称“大西洋壁垒”的防线，防线两旁，准备进攻的一方是数百万空军呼唤价格回归理性的民意诉求，而防守一方的代表就是KFS，目标是竭力的将现在的高房价支持下去，目前这个时刻就是大战之前最漫长最难熬的时刻，防线两旁的几百万人都在等，日日夜夜的等。
　　
　　
　　将上海楼市中的各种角色和电影中的几个人物一一对号入座：
　　
　　一
　　
　　对照镜头1中隆美尔元帅的那一番话，目前上海楼市中的坚守的KFS的心态和他很类似：必须守住防线都是心中的信念，或者说，这是他们心中坚定的目标（当然，或许kfs现在仅仅只是出于无奈）。但是，他们也都很清楚的知道自己即将受到一场前所未有的惨烈攻击，目前他们也就是在被动的等着这一刻的到来。
　　
　　然而现实一点看，KFS们和隆美尔元帅比起来，实力上的差距实在是望尘莫及——纯从军事角度来说，隆美尔元帅是我非常钦佩的一个人：清醒，自律，坚毅，勇敢；再看看我们的KFS呢？——狂妄！腐败！贪婪！懦弱！（现在泡沫才刚开始扫掉最上面的那层浮沫就在呼唤“政策救市”了）——KFS们可有隆美尔元帅那钢铁般的坚强意志？可有他那身经百战的丰富经验？手下可有数十万以服从命令为天职的雄兵？他们能拿出什么资本是可以和隆美尔元帅相提并论？难道仅仅就靠一些跳梁小丑和楼市黑嘴就想和大势对抗？
　　
　　至于那些号称要“死守”的kfs，就更加可笑了：一条大的防线总得靠防线上所有的守军都留下来死守才有可能守得住，这是个基本的常识吧，即使这样也必将产生大量的烈士！！！而且，防线的崩溃也必然是从最薄弱的地方开始，一旦在某一处出现了突破口，除非马上能堵上，否则整条防线就失去了坚守的意义——对于某个KFS来说，是否能坚守住某个价位不是看他一家的资金情况，更不是看他一家的豪言壮语，而是取决于他其他盟友的实际情况，一个地区的十个楼盘哪怕是只要有1个支撑不住了降价促销，其余的9家也只能跟进。在目前这一岌岌可危的形势下，KFS们自己的友军早就是同床异梦，相互拆台、背后捅刀子的事情也不是个别现象了，还叫嚣着“死守”，莫非真的是想靠“死守”来掩护它其他的KFS盟友们出货？荒唐！！！
　　
　　
　　二
　　
　　对照镜头2中那个求战心切的美军中尉，现在很多的空军兄弟急躁的心情也跟他一样，确实，大战之前通常是非常宁静的，这个宁静当中的等待也是非常的漫长磨人的，现在上海楼市就处在这“最长的一天”的关键时刻，在这里我要对大家说几句：
　　
　　首先，我们要从战略上藐视敌人，树立必胜的信念。大势所向前面我已经说过，再说个基本事实：大家还记得2005年初泡沫最顶峰时期那些疯狂的言论吗？“上海楼市绝不可能跌，需求无限”“房地产还要高速增长20年”，还有那著名的“外中内环123（万）”的格局，后来甚至还有人叫嚣着骇人听闻的“235”——现在呢？降价的事实摆在眼前，当初那些叫嚣123，235的人现在又在高喊着“降20-30%就是底”——事实说明了他们的防线正在退缩，他们可曾知道有一句老话叫“兵败如山倒”？所以，无论从大势上还是从这场大战的进程来看，这一场楼市大战都是空军必胜的！
　　
　　其次，我们也必须在战术上重视敌人，讲究战争艺术。没有任何一个敌人是甘愿束手待毙的，即使明知是死，死之前也一定会垂死挣扎，为生命代价。而且，现实的看，KFS现在相对于空军，在资源掌控，信息渠道，媒体宣传等方面仍然处于强势的地位，各种媒体上歇斯底里的鼓噪忽悠以及有的KFS宁可借高利贷也要苦苦支撑的事实就是明证。我们现在没有办法要求kfs降价，商人逐利的本质更决定了kfs绝不可能会主动的一次性降到合理价位。我们现在能做的就是“忍”，继续围困kfs，耐心的等待机会——在05年之前楼市单边上涨的时候，空军的“忍”被看作是无奈的选择，而现在上海楼市的大势已经转向，敌人的防线已经小幅退缩，空军的“忍”则是一场非暴力不合作、坚壁清野的围困战！在楼市回归理性之前就是坚持围困，不做解放军，直到kfs主动来和我们签订城下之盟——我们追求的目标是“不战而屈人之兵”！
　　
　　
　　三
　　
　　至于镜头3当中的几个角色，和那个冒死欢迎盟军的法国农夫相对照的就是不幸在上海楼市泡沫比较严重的时候买了房子的朋友们（大致时间段是从04年初至今），不管是自住的也好，投资的也好，炒家也好，你们其实都应该加入空军的阵营，坚决的为这次上海楼市歼灭泡沫的大战叫好并且呐喊助威！——那个农夫在德国的统治之下压抑了几年，但是也没有生命的危险，而一场空前惨烈的登陆战必定会把海岸防线附近几乎每一寸的土地都反复的炸几遍，他的农舍离海岸这么近，绝难逃脱被炸得粉碎的结果，为什么他不去反对盟军登陆却反而不顾生命的叫好？就是因为盟军的反攻将给整个国家带来彻底的解放和自由，留给他的后人一个安定祥和的社会！
　　
　　对于买进了泡沫的朋友们，请你们仔细看一下那位法国海军上将的喊话：“为了胜利，我们必须向祖国开炮，这就是自由的代价！”诚然，上海楼市的这一轮回归理性之路必然是漫长而惨烈的，你们当中的很多人投入楼市的资产甚至会受到歼灭性的打击，在感情上的确难以接受，但是，这不是你们希望泡沫继续维持下去的理由！泡沫继续维持最多只能给你们带来虚伪的纸上富贵，而泡沫破灭则将给整个上海社会带来深远的根本性利好——楼市作为百姓安居乐业的根本，它需要走上健康、理性、和谐的发展之路，当务之急就是严打泡沫；整个上海发展的追求目标是真正的“国际化的大都市”，当前整个社会浮躁的心态也亟须跟随着这次上海楼市泡沫的破灭过程经历一次彻底的反思，以还给我们一个激情澎湃、勤劳创业的主流社会心态！——所以，为了上海的将来，请你们认准大势，大声的为打击泡沫之战叫好！
　　
　　诺曼底本是法国海边一个很普通的边境地区，因为见证了历史性的大反攻战役，它现在成了反攻的代名词并且名垂史册；同样，目前的上海距离真正的“国际化的大都市”还有很长的路要走，但是上海的名字必将先行随着这一轮房地产的兴衰周期写入经济学的教科书！在2005年初的时候，看着上海那数千人彻夜排队的场景，听着那耸人听闻的“还要大涨20年”的豪言壮语，我仿佛看到了几十年前其实自己并没经历过的数百万人大干围湖造田的时候高喊着“人定胜天”的场景，真实地感受到自己是在见证历史性的全民疯狂，一年以后的现在呢，一场空前惨烈的、历史性的泡沫破灭之路也即将展现在我们的面前，我们现在仍然处于一个历史性的时刻，现在就是上海楼市大反攻之前的那最漫长最难熬的那个时刻——“最长的一天”！
　　
　　空军兄弟们，总攻的第一炮现在随时都有可能打响，它也许是其他的投资渠道赚钱效应的出现，也许是幕后某些支撑泡沫的黑手的轰然倒台，但是我更看好是这条防线上的大部分守军耗尽给养后自行溃败！在这一历史性的时刻，你们是愿意单独行动，冒着牺牲在解放前的危险贸然进攻，还是继续忍住，耐心的等待着大势发出总动员令，再和大部队一起稳步推进，彻底压垮对手的防线呢？——切记：“能忍人之所不能忍，方能成人之所不能成”——我们的目标是要笑到最后！！！