2006年06月29日

房地产新政接连出台,房价过快上涨势头得到初步遏制,一些前期投机氛围浓厚的城市房价转头下滑,更多的城市呈现观望气氛。深圳2005年销售的住宅均价(建筑面积)为7040元/平方米,今年一月为7949元/平方米,第一季度统计,均价已经上升到8126元/平方米。但进入6月以来,房价涨速有所下降,基本维持在八九千之间。以最近公开的数据,25日全市住宅成交117套,均价8638元/平方米。这个时候,很多人都在考虑买房还是租房的问题。

已有的讨论文章几乎全部是学理论证,一般读者难以明了。我们试图寻找简便的计算方法,力求给公众一个较为明晰的答案。

按照国际上一般的租售比(即房屋售价与月租金之比)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1:100至1:230之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,100个月至230个月(大致相当9年至20年)内能收回购房款,买房就是合算的。如果回收期长于这个时间,租房就更加划得来。深圳目前的情况怎样呢?根据网上的租售信息,随机选取几个小区作为分析对象,或许能得出比较靠谱的结论。

在福田区万科金色家园,一套88平方米的房子叫卖价100万元,同样面积的住房月租金为3500元。如果租售成交价均不变,租售比为1:285。显然租房比买房合算。

南山区椰风海岸,一套103平方米的住宅,叫卖价82万元,同样面积的住房月租金要3500元,如果租售成交价均不变,租售比为1:234,租房略比买房有利。

龙岗区四季花城,面积为110平方米的住房,售价为78万元,而同样面积的住房月租金为3000元,如果租售成交价均不变,租售比为1:260,买房不如租房。

虽然只是抽样的结果,但在一定程度上可以说明:无论关内关外,现在的 房价都不利于购房者,如果想解决住的问题,租房子更有利。

上面的比较还没有考虑中国特殊的国情。在多数国家里,购房者买房子的同时也买了地产,土地及其上面房子可以世代继承无穷无已,而中国只是买的房产,我们房子下面的土地使用权只有70年,以后怎么着还得另说。所以,用国际上通用的租售比来衡量中国住房投资价值,并不能完全等同于地产市场成熟国家的状况。

外国房屋的建筑质量一般也比我们的要好。他们通常是按百年“寿命”来设计建筑的。最近有全国 房地产权威说,我国建筑物平均使用寿命为30年,与国家规定标准寿命50~60年相差甚远。而我们的房子使用权有70年呢!这中间怎么维修、加固?够住房拥有者操心、费钱的了,而租房就可免掉这些麻烦。

2006年06月04日

6月1日,中国银行在香港联交所正式挂牌交易。

  刘韬摄关于中国银行业甚至整个中国经济的前景,西方传媒一直众说纷纭。而中国银行在香港的上市,可以看成世人对中国经济到底有多少信心的一个晴雨表。6月1日,一个绝对漂亮的上市开局再次令全世界刮目相看。中行股票当日较发行价上涨了15%,集资754亿港元,成为6年来全球最大的一次新股集资行动,各国媒体都忍不住发出啧啧赞叹。

  上市首日,成绩单超过外界预期

  6月1日早晨的一场骤雨把香港岛洗刷得格外清新。当天上午,位于中环的香港联交所里人头攒动,人们的心情跟中国银行股票开盘价一样,如雨后的晴天,格外亮丽。

  上午10点,代码为3988的中国银行正式在联交所挂牌交易。经过一番热烈的集合竞价,中行开盘价定格于3.15港元,比2.95元的发行价高出6.7%。不到5分钟,股价已是3.225元。到下午收市,中行股票稳稳地报收于3.40元,较发行价上涨15%,成交额超过200亿元,为“亮丽上市”画上一个完美的句号。而此前,海外媒体对中行上市并不看好。5月30日路透社就预计,中行上市的第一天情况不会太乐观。市场内部人士称,他们预计中行股票第一天在2.90至3.10港元之间。但事实证明,中行上市第一天的成绩单要比这好很多。

  此次中行从招股到上市,都可谓是“大获成功”。但此间的香港股市却是乌云压顶,恒指从5月初高点一路狂跌,到上市日,已跌去1500多点。两者反差极大,难怪香港媒体以“逆风飞扬”形容中行上市。为庆祝成功上市,6月1日中国银行在香港本地多份报刊上刊登多达10页彩色铜版纸广告,为历来罕见。晚上,中银香港还特地在中银大厦外墙展示9组特别灯饰。

  中行股票受投资者青睐

  自今年5月初中国银行上市路演及公开招股以来,便引起了全球的关注,公开发售部分超额认购达70倍,冻结资金达到破纪录的近3000亿港元。

  在招股期间,多家收票银行门前出现排队索取申请表格的现象。300万份招股说明书不够发,中行又再赶制加印100万份。人们的热情大大超过2000年香港地铁上市时的情形。不久前,沙特亲王瓦利徳也表示要斥资20亿美元购买中行股份,就在上市前一天,日本东京三菱联合银行也出人意料地宣布,将斥资1.8亿美元购买中行0.2%的股份,更是增强了人们对中行股票的信心。

  股票热卖,源于投资者对中国经济的信心

  银行股向来与国家经济有密切关系,有评论人士称,看好某地的经济前景,银行股就是很好的股市代表。香港证券经纪人、财经专栏作家施慧雅认为,对于中国的银行而言,投资者要买的,主要是中国经济的前景,以及这些银行不断改善的能力。对于前者,她一直看好;对于后者,中行也有一定卖点,因为其海外业务发展经验多,而且人们已对中银香港建立了一定信心。香港交易所主席夏佳理认为,中行成功上市,可以反映出香港国际金融中心的地位,未来香港会继续争取更多大公司来港上市。

  各国媒体对于中行上市第一天都给予了特别的关注。英国《泰晤士报》6月1日的文章《中国银行强劲亮相》中称,人们原以为虚弱的市场会减少人们对中国迄今为止最大的股票上市的热情,但对于中国经济的乐观情绪和该国迅速增长的消费者信贷市场帮助人们抵消了对其信贷品质和贷款方式的担心。美国CNN电视台报道称,尽管近期市场不稳,投资者仍对中国银行上市表现出热情,这为今年晚些时候中国工商银行首次公开发行股票铺好了道路。

  国外媒体冷静分析中行火热上市背后的隐忧

  但是,也有不少人认为,中国的银行业改革还远远不够。《华尔街日报》、《金融时报》等都发表专栏文章分析中行上市背后的隐忧,其中尤其关注中国银行业的坏账问题。《华尔街日报》在题为“中国IPO热火朝天,华尔街黯然受冷落”的文章中,一边感叹华尔街、美国证交所和投资者无法在中行上市过程中分得一杯羹,一边列举了中国银行业的一系列问题,包括坏账、信息不透明、管理漏洞等等。

  对于中行上市首日大获成功,也有专家提醒投资者冷静看待。康和证券联席董事徐志文认为,中行上市受热捧主要是因为中行是四大国有银行中最早“走出去”的一家,国际投资者对其较为熟悉。长期来看,中国银行业存在的问题很有可能拖累中行业绩,人民币若持续升值也会影响到投资中行股票的收益。

  英国《经济学家》的评论称,海外上市对中国大银行来说是一次转型,可以让改革不良的银行上市,从外国投资者那里筹集资金并学习经验。但海外上市并不是“万能药”,不能成为中国国有银行唯一的赌注。