2004年10月28日

地价上涨推动。

  随着国民经济和城市建设的发展,相关土地会因“级差地租”变化的影响,造成土地出让价格的上涨,这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来,对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是,“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限,即短期内容易推动地价上涨。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。杭州是我国最早实行土地储备制度的城市,也是地价上涨最快的地区之一。从表1中可以看出,2004年第一季度和第二季度,杭州地价同比增长51.3%和81.3%。

  国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调查报告显示,2004年一季度35个大中城市有9个城市房价涨幅超过10个百分点,另外有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。对比这些城市可以发现,其中有5个都是重合的:上海、沈阳、杭州、宁波、天津。同年二季度,全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点,土地交易价格同比涨幅超过10%的城市有6个,其中重合的城市有4个:杭州、上海、沈阳、天津。见表1。可见,地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。

         上文同样摘自该报告

         谁是房价上涨的祸根

  很简单,为什么这几年来开发商总是会对政府出台关于房地产持续稳定发展及房地产市场化的政策大力抨击呢?去年央行出台的121文件、今年协议转让土地的“8·31”大限等,政府的每一次文件出台,只要对其不利,他们就会极力抵制与抨击。去年的121文件后,不少房地产商更是极力通过种种方式合谋推高房价。当“8·31”大限出台有碍于他们的既得利益时,就立即出来反击。

  对于中国的房地产来说,市场化是必由之路。如果土地不以招标拍卖的方式进行,国内的土地如何来定价、如何来保证国内土地交易的阳光化?“8·31”大限之前,由于大量的土地都是通过暗箱式协议转让进行,那些靠近权力的人以此方式轻易地掠夺了大量国家财富,造就了一批又一批国内富豪。试想,一旦这种特权被剥夺,一旦那些房地产开发商轻易地掠夺社会财富的路被设上障碍,他们会高兴吗?他们不会高兴,而且还会用混淆视听的理由来迷惑民众,如极力宣扬什么“高地价是此一轮房价高涨祸根”等。

  地价与房价,孰因孰果?

  毫无疑问,地价与房价,孰因孰果不是显而易见的事情吗?首先,“8·31”大限的政策不是刚刚才实行吗?那么目前房地产商正在开发的土地有多少是在这项政策推行后获得的呢?就以北京为例,“8·31”大限之后曾有过土地交易,但市场反应冷静,根本就很少人进入市场。可以说,目前房地产商开发的土地基本上是在“8·31”大限之前获得的。据有关资料,在去年的8个月里,北京市就有近1.1亿平方米在这个时间内协议转让,而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。也就是说,一些房地产商在获得廉价的土地后,希望通过造势的方式来转移民众的视线、推高房价,以便谋取暴利。

  其次,土地价格对房价的影响有一个相当长的滞后期。新的土地交易政策刚一推出就以成本的方式影响现行房价的说法根本没有一点市场逻辑。要问一下这些开发商,现在或今年出台的楼盘,哪一个楼盘的土地是新政策出台后购买的?这些建筑楼盘所使用的土地都是在一年或几年前早就协议转让好了的,如果按照以前土地所转让的价格,那么今年房价成本又会增加到哪去呢?今年迅猛上涨的房价基本上是指已销售过的房子之价格,而销售过的房子价格在先,新的土地交易政策在后,即使此后的土地价格最高,土地成本为房屋生产最重要的因素,但后来的土地价格如何来影响已经销售过房屋的价格呢?实际上,房地产开发商只不过希望借助于政府政策的出台来哄抬房价,来改变民众购房之预期。

  再次,地价对房价的影响也有一个相当长的滞后期。即使地价的上涨对房价影响较大也会是一年以后的事情。面对目前的房地产泡沫,今日地价急升,日后民众是否有足够承接能力是相当不确定的,房地产泡沫随时都有可能由此而破灭。房地产商借政策的出台极力推高房价、极力迷惑民众进入房地产,一方面以此用最快速度获得暴利,另一方面又进一步吹大房地产泡沫。到那时,即使是洪水滔天,对他们不会有多少影响,因为钱早已落袋为安。

  总之,地价与房价,孰因孰果,答案十分明显,民众绝不可让一些假象所迷惑。(易宪容)

现阶段房价下跌不一定就是好事。

  目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房,如果住房降价,首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民,房价降多了,就会产生一种特殊的“住房资产负债”,甚至导致所谓“理性违约”,反而产生新的金融风险。因此,对是否降低房价,要审慎地考虑广大居民的利益,不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房,还应包括中低价位的商品住房和)供给的措施,我们认为是完全正确的,这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

以上文字继续摘自建设部报告。

一个看上去很受有房族欢迎的观点。房价其实跟心理预期很有关系。如果我是有房子的人,第一想法肯定是希望房子越贵越好,这样房子的价值也会越来越高,个人资产无形中也提高了。

但这种提高其实并不是真正意义上的价值提升。假如你要卖掉自己的房子来买新的房子,还是必须面对高房价,这样你反而必须投入更高的成本,甚至有可能需要到更远的地方去住。假如你要买新的房子,比如孩子结婚等,那同样是高价问题。

假设房子跌了,你如果要买新房子,那房子可能不再是一个很大的负担。如果你需要还贷款,我想当时你贷款的时候,已经是考虑到了自己的承受能力。

所以房价升或跌对有房族来说影响真的很大吗?

房价升降对新购买者才有真正的影响!

现阶段房价下跌不一定就是好事。

  目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房,如果住房降价,首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民,房价降多了,就会产生一种特殊的“住房资产负债”,甚至导致所谓“理性违约”,反而产生新的金融风险。因此,对是否降低房价,要审慎地考虑广大居民的利益,不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房,还应包括中低价位的商品住房和)供给的措施,我们认为是完全正确的,这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

以上文字继续摘自建设部报告。

一个看上去很受有房族欢迎的观点。房价其实跟心理预期很有关系。如果我是有房子的人,第一想法肯定是希望房子越贵越好,这样房子的价值也会越来越高,个人资产无形中也提高了。

但这种提高其实并不是真正意义上的价值提升。假如你要卖掉自己的房子来买新的房子,还是必须面对高房价,这样你反而必须投入更高的成本,甚至有可能需要到更远的地方去住。假如你要买新的房子,比如孩子结婚等,那同样是高价问题。

假设房子跌了,你如果要买新房子,那房子可能不再是一个很大的负担。如果你需要还贷款,我想当时你贷款的时候,已经是考虑到了自己的承受能力。

所以房价升或跌对有房族来说影响真的很大吗?

房价升降对新购买者才有真正的影响!

2004年10月27日

怎样认识当前房地产市场形势

上文是建设部的最新文件

怎么判断当前的住宅需求还是我们的真正需求?

目前的住宅需求仍是真实需求,其依据如下:

  首先,从潜在需求看,我国现有城镇居民4.9亿人,到实现“全面小康”的2020年,我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面,原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验,根据中国过去城镇居民住房改善的速度,根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算,我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说,每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。 城市化水平将达到55-60%,那45%-40%农村是不是能够有足够的农产品来养那么多人?小康不代表着一定要城市化。

  其次,从有效需求测算,不算农村进城经商务工人员的住房需求,只计算城镇居民改善住房的需求,如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求,而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的,是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。假定20%,为什么不是10%?如果房价超过支付能力,就算想换也变得不想换了吧。而且这也只是卖掉了旧房买新房,是1对1的关系,并没有扩大市场容量,二手房同样需要重新交易!

  第三,必须注意到,真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外,还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大,我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大,呈快速增长趋势。2003年,全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米,占当年房地产竣工量的28%左右。2003年10月,国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后,2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内,由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁,城市房屋拆迁量将仍保持较大规模,从而形成对房地产的巨大需求。拆迁造成了巨大的需求?

  在有真实需求支撑的前提下,即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象,也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。局部地区?是哪些地区?那么这些地区会怎么处理?如果已经过剩还不算泡沫,那怎样的情况才算泡沫?

领导到访 南京师大逼女生伴舞

(联合早报网讯)今年中秋节的前一天,对南京师范大学音乐学院舞蹈专业班二年级的女生来说,是很抑郁的日子。那天,学校书记下达“任务”,强行组织这个班级的女同学,停课陪到访领导跳舞。这件事在学校引起轩然大波。

  中国《新周报》引述南师大有关人士的现场描述﹕“那些来访干部都是四、五十岁的男人。女生们一去,就被叫过去陪着跳舞。其实那些女孩子虽然是专业舞蹈员,但她们大多数都不会跳社交舞。那些干部的半搂半抱地要教她们跳,一边还聊着,说身材好,皮肤好之类的话,有些还追问她们的手机号码。难以置信的是,这样的事就发生在大学校园内。”

  事後,音乐学院副书记楮慧平承认,她在当天中午接到领导的电话通知,叫她找舞蹈系的女生陪三、四十个领导“唱唱歌,跳跳舞”,她马上把二年级的班长找来布置任务。楮慧平要求学生﹕“你们一定要服从学院的安排,这是校长分派下来的,因此必需要去﹗”

  当天下午,正在上课的教授陈新坤被刚领命回来的学生“打断”了,校方这个“紧急任务”令教授非常惊讶,还是无奈地宣布提前下课,让班上的女生赶去校内宾馆,男生全部“免疫”。

   女生抱怨说﹕“我觉得很不自在,但是没法子,他们兴致很高,我们是奉命而来,又看到学校领导陪他们,他们都是毕恭毕敬的样子。”校方含糊地告诉记者,那些是“参加党校学习的一些领导,其间也有以前的校友。”又称事件只是“完全正常、文明的与领导联欢活动。”

 

看完这则新闻联想到高校的官本现状,随手查了下GOOGLE,又看到了这篇文章高校官本位再次恶性膨胀 高校除弊的背后之弊

大学是什么地方?大学的主要目的是为了什么?

高校改革改了那么长时间,真正有了多少成果?

我们国家高校的真正核心竞争力在哪?

我们大学有多少人是在做学问?有多少是在做“人”?

每年的百强学校评比,个人认为毫无价值,因为再怎么评,都还是处于低水平!

矮子里拔高有什么意思呢?

2004年10月25日

中国五矿60亿美元成功收购加拿大Noranda

中国五矿计划收购加拿大Noranda

中国五矿欲收购加拿大著名矿业公司已开始谈判

中新社多伦多九月二十七日电加拿大最大的矿业公司之一诺兰达公司与中国五矿集团公司二十七日在此间宣布,诺兰达、五矿和Brascan集团已就五矿集团收购诺兰达百分之百已发行普通股的初步建议进行独家谈判。

  据此间投资银行专家透露,这项收购计划可能涉及五十亿美元。

  据悉,过去几个月中,诺兰达对众多公司的建议书进行了全面考察,最终批准五矿独家完成尽职调查并与诺兰达商讨最终协议。五矿在建议书中提议此收购将安排所有诺兰达普通股股东以投票的形式来完成收购计划;提议此交易的主要支付方式为现金,此外,五矿还将向股东配发诺兰达所持有的股票。这些股票以诺兰达的铝业股票为主。

  诺兰达首席执行官潘内尔表示,对目前的谈判结果非常满意,并期待能为诺兰达现在的股东带来切实利益。他说,中国五矿集团是一个受人尊重的国际化公司,它对金属矿业有着极强的责任心和使命感。

  五矿集团公司总裁苗耕书称,五矿在评估这项可能进行的交易时,应用的是经过考验的严谨的投资模式。五矿拥有世界领先的全球金属和矿产品贸易业务,在中国这个世界最大、发展最快的需求中心享有重要的地位。五矿与诺兰达的管理能力、专业能力、生产技术以及铜、镍和锌的业务的结合,将在全球基础金属行业发挥更大的作用。

  诺兰达是世界领先的出产铜、镍等金属矿产品的公司,并在锌和铝产业具有重要地位。中国五矿集团公司去年收入超过一百一十亿美元,金属相关期货业务收入达二百七十亿美元。五矿最近的两次收购对象是两家香港上市公司。

 

2004年10月24日

9月上海楼市猛涨 全市平均房价每平米8201元(10月21日)

对于疯涨的上海房价,中房指数办公室的一位人士指出,今年以来,上海落实国务院对房地产业“管紧土地,管好信贷”的调控措施,上海市房价迅猛上涨势头已有所收敛,但是,月均升幅仍达1.28%,预计全年涨幅将达15%,与方方面面期望值仍有一定差距,这说明房地产宏观调控仍有许多工作需要进一步深入细化。

出让土地167万平方米 住宅用地供应突破零纪录(10月22日)

市房地局日前发布2004年第2号上海市国有土地使用权出让公告,挂牌出让松江区、南汇区、奉贤区、嘉定区、浦东新区、金山区、虹口区、闵行区、宝山区、青浦区、长宁区、普陀区等26幅国有土地使用权,计划出让土地面积达167.4809万平方米。

引人注目的是,虽然26幅出让地块没有一块标明用途为住宅,但诸多地块以“综合”用途涵盖了可能含有的住宅开发量,以此,本市今年住宅用地供应突破了“零”的纪录。

谁的城市?

  城市化是人类最伟大的事件之一,一个不断增高的亚洲戴着“通俗城市”的面具在舞蹈,这既是一场伟大的实验,同时也不乏痛苦的感觉。经过十多年的发展,中国的城市化进入了“青春期”。

  有学者表示,回顾中国城市化的发展,经历了三个阶段。第一个阶段体现的是超强的国家意志,以大广场、宽马路、火柴盒式的建筑为特征,体现的是集权的建筑;第二个阶段是改革开放之后,计划经济时代的配给制和市场化的商品交易先后出现,在不完全的自由市场和双轨制度下,城市呈现的是胶着的状态,在集权与市场之间摆渡;而第三个阶段则以2003年为原点,在居住利益上爆发的维权事件,以及对城市规划的空前关注,可以看作是民权意识的觉醒,这使得房地产市场回归到市民本体成为可能。

  在城市化的游戏规则中,开发商是重要的一个角色,学者丁东为此总结出“四方博弈”的结论:“城市开发建设是四方利益博弈的结果。官方、开发商、民间再加上传媒及公共知识分子构成了博弈的四方。”

  在四股力量中,官方是各方的调适平衡者;媒体则是监督者和评判者,但媒体本身有自己的多重特性,作为多方博弈的一个平台,一方面受官方舆论导向的左右,还要接受开发商的广告,另一方面要为百姓代言,传递知识分子的民间话语。故此,媒体作为城市化进程中的第四种力量却被削弱了。而民间的力量因为缺少与官方和开发商等利益集团对话的途径在博弈中处于弱势地位。所以,剩下来的事情,只是两方博弈,演变成官方和开发商的“二人转”。

  民间和传媒的两股势力虽正在觉醒,但远未形成气候,未建构起有效的制衡平台。在城市化的共谋中的缺失,被很多公共知识分子认作是“自身的尴尬”。

  自身的尴尬来源于著名的“囚徒困境”。在四方博弈中,民间力量/代言者显然具有与对方阵营官员/开发商的信息不对称,在这种情况下,选择“共谋城市” 还是“放弃城市”就成为一个悖论。共谋城市是集体理性在起作用,而放弃城市是个体理性在起作用,在个体理性与集体理性的较量中,显然,放弃城市所付出的代价最少。居住在北京的丁东干脆直言:“我越来越不喜欢北京了。”

  但城市有它的合谋者,在广州做过楼市记者的董海斌到北京后很快找到了自己的定位,两年后,他成为一家房地产开发公司的战略中心总经理。业界传来消息证实,最近,他出任公司在北京顺义区开发的某大型楼盘项目的总经理。

  房地产在中国吸纳了无数资金和人才的涌入,像董海斌这样投身其中的并不在少数,他的主要工作是与政府主管部门、银行和媒体“打交道”,这使他在朋友们面前常常显得精疲力竭,作为既得利益的一方,他扮演着“开发商”这样的角色。尽管迄今他并未购买私人住宅,但这是他的城市。

  张宝全则是北京知名开发商,曾以“会吃的房子”的装置艺术而名噪上一届深圳住交会,在北京开发商队伍中,他是公认的将房地产与文化形态结合得最好的人。他透露苦衷说:“开发商只有1/10的时间用来考虑怎样盖房子,9/10的时间都是用来协调各种关系、办理各种手续、跑各个部门。”他表示,如果开发商有更多的时间投入到建筑本体的营造,那将会诞生好的城市建筑,而不是相反。

 

 

                                                   

                                                          产品的好处

                                                   我为什么喜欢该产品

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                                          .         .        .

                           消费者需求/信念                                  品牌个性

                       我为何高度评价该产品                         我为何信任该产品

 

 

 

 

拿什么拯救你——中国足球(新浪)

中国足球,路在何方(搜狐)

俱乐部足球革命(TOM)

中国足球真到了深渊吗?

中国足球的所有矛盾似乎在一时间突然集中爆发了。

中国足球又一次成为了大家的焦点所在,当然依然是他的阴暗面。

我们看到这次矛盾的博弈双方是投资方和足协。

投资方觉得中超乃至以前的甲A问题重重,一直没得到解决更又变本加厉的趋势。

投资了钱却拿不到汇报,还一直走在法律的边缘上,换做任何人都受不了。

而足协是觉得只要国字号球队能达到目标,国内联赛不愁没人投资,想闹就这么闹贝,反正我还是有那么多电视转播、赞助商收入,更何况还有体育总局撑着腰。

但中国队这次预选赛上的一失足仿佛将足球的一大资本打了折扣,几个大俱乐部立刻揭竿而起,这可是机不可失,时不再来啊。(如果2002年世界杯没进的话,是不是这场革命会来得更早?)

媒体这时候起了什么作用呢?新浪、搜狐、TOM等及时传递了各类会议的信息,做了非常客观的报道,使球迷看到了整个能看到的过程。

但总觉得缺了些什么?

我们是不是都缺乏着对整个中国足球的大思考?

中国足球的毛病到底是出在哪?

不管是成立职业联盟还是其他方法,是不是要通盘考虑呢?

现在都已经到了这种地步,是不是该放弃更多从自身利益出发的角度,而真正从中国足球发展的角度出发?

不光是媒体、投资人、足协,各方面的人士真的都该发出自己的声音了。中国足球再沉默下去,不会是爆发,肯定是死亡。球员、球迷、教练,我们的声音是什么?

围绕足球的正确发展规律,真正从娃娃抓起:包括体制、素质、裁判、赛制等等

咱都等了那么多年了 ,重新来过,只要有戏,多等10年又何妨?

2004年10月17日

两件事情牵动着很多人的心,粗看混然搭不上关系:一个是中国足球;一个是中国股市;

中国足球开创了中国竞技体育职业化的先河,是中国体育改革的试验田,中国足球联赛也进入了第11个年头;

中国股市成为中国金融体制改革的先河,是中国金融体制的实验田,如今中国股市进入了第13个年头;

这两位仁兄的一举一动牵动着众多人的心,但如今似乎进入了一个怪圈中。

中国足球进入了濒临死亡的进地;

中国股市跌入了又一个低谷;

我很奇怪他们到底怎么了?

说老实话,他们一直在不断地进行自身的改革,同时又不断陷入新的困境中;

主管单位也不断地进行着各种尝试,甚至国家重要领导也多次对这两位仁兄进行关注;

但为什么我们还是处在濒临深渊的境地。

或许是我对上级领导的认识还处于比较陌生的位置,但我们可以发现,他们都是从计划经济转入市场经济的典型产物,当我们意识还是处于计划经济,但事物却要按照市场经济操作时,我们进入了必须突破自身观念的阶段,但因为各方原因我们还没完全准备好就匆匆上马,只好摸着石头过河。但我们也应该看到他们对整个中国改革做出的贡献,他们带来的各种变化是显而易见的。

现在真的到了一个很紧要的关头。

他们真的是我们最心爱的心肝宝贝,我们一直容忍着他们犯着错误,但我们是不是到了要考虑下是不是要让他洗心革面的时候了?

现在我们看到了中国足球是彻底要进行改革了,个人意见是所有目前中国足球的管理者一起开会,开个7天8天,直到理出个完全、彻底市场化的中国足球,然后坚定地沿着这条路走下去;

而中国股市,重新开始可能不行,但是不是有可能在上海/深圳之外的另外一地重开一个股市?

然后逐渐将上海/深圳的股市整理,从而达到全面完善?

当然我现在纯粹是从个人角度出发,这里只好祈祷了!