2005年04月05日

如何打造中国的奢侈品牌?

前言:
在每一个进步的开端,总会有一些产品似乎完全是多余的,因为在产品发明之时没有人能真正地应用这些产品。汽车、手机、电脑等就是昨日之奢侈品,今日之必需品。我们必须多多尝试,将各种纯粹事关奢侈品的想法付诸现实。因为奢侈品会打破技术的极限,从而不断创造财富,使富裕程度越来越高(摘自《奢侈带来富足》)
我个人对奢侈品的态度是非常矛盾的,既想拥有又想排斥。
想拥有,的确是这些品牌、产品都是如此地夺目,让人一看见就觉得双眼发光。
想排斥,现在有那么多奢侈品牌进入了中国,有那么多人在消费不同品牌的奢侈品,他们难道就不会节约点,把省下来的的钱用到希望小学、支助贫困山区?为减少东西部贫富差距做些贡献?
但看了这段“宣言”后,发现,奢侈品其实是收入、情感、性格、地位、时间、空间、场合等多种因素的集中体现。
对于不同的人来说,奢侈品的范围也不一样。
这是多么有趣的一个市场,与FMCG/耐用品/工业品市场比起来,也许更有挑战性。


第一章:奢侈品牌市场分析

一、奢侈品概念
1、奢侈概念的转移:
1)、奢侈:等同于颓废和社会的没落;
2)、奢侈:必须要拥有财富、必须可以随意选择爱情生活方式的基础;
3)、奢侈:是资本主义的基础;
4)、奢侈:和必需因社会价值体系的不同而不同;
5)、奢侈:生活总体来讲是一种多方面的冒险行为,其前提条件是必须具有内行的眼光,有经验,要有某种天然的禀赋;
6)、奢侈:逐渐成为一种趋势;更多一点高品位,更多一点消费文化,更多一点精致讲究;
7)、奢侈:促进国民经济。

二、奢侈品发展


三、奢侈品市场分类













此文转载需经作者本人同意并注明出处。
狮眼看天下
http://www.donews.net/leochen

2005年03月02日

一直未离开BLOG,一直在鼓励身边的朋友也加入博客。
今天终于重新回来。

也希望能更加关注于自己喜欢的事业。
屈指一算,在公关这行马上也待了有快3年。有多少收获、多少积累一直以来只有自己知道。
虽然也活跃在一些论坛,发布着一些自己的观点,但更多的是在潜水。
现在又重新鼓起狮子般的勇气,通过BLOG,再次活跃起来。

改版后发现经过20年来的发展,PR已经在中国茁壮成长,从原来的活动及发稿,到现在各类公关,也许将来还会更细。

对于我来说,我会尽量根据这些分类,提供自己的一些见解,分析一些案例

最终做大“公关评天下”!

2004年11月13日

思考的方法 作者 张五常


这是张五常先生的一篇文章,有空学学不错的.
思考的方法(上)
  据说熊彼德(J. A. Schumpeter)曾在课堂上批评牛顿,指责这个如假包换的物理学天才只顾闭门思想,没有将他思考推理的方法公开而留诸后世!这批评有点道理。但牛顿在物理学上的丰功伟绩,是他在逃避瘟疫的两年中想出来的;其后就再没有甚么重大发现——虽是昙花一现,但这一现却是非同小可。爱因斯坦的思考方法,屡见经传:可惜他天赋之高,远超世俗,要学也学不到。
  有些朋友以为爱因斯坦既然可以不用资料而将相对论想了出来,他们也可照样推理。但爱因斯坦所能办到的,跟他们有甚么相干?不自量力,以此为最!爱因斯坦的思考方法很可能是那自命不凡的人的一种思想障碍。
  我不仅不敢与牛顿或爱因斯坦相比,就是半个天才也算不上。但正因为这个缘故,我倒可以写一点有实用性的思考方法。我的思考方法是学回来的。一个平凡的人能学得的思考方法,其他的凡夫俗子也可以学。天才的思考方法是天才的专利权,与我们无关。
  在大学念书时,我从不缺课的习惯就是为了要学老师的思考方法。所有要考的试都考过了,我就转作旁听生。有一次,赫舒拉发(J. Hirshleifer)在课后来问我:你旁听了我六个学期,难道我所知的经济学你还未学全吗?我回答说:你的经济学我早从你的著作中学会了,我听你的课与经济学无关——我要学的是你思考的方法。
  我这个偷的习惯实行了很多年,屡遇明师及高手明友,是我平生最幸运的事。这些师友中,算得上是天才或准天才的着实不少。我细心观察他们的思考方法,在其中抽取那些一个非天才也可用得着的来学习,久而久之就变得甚为实用。但因为被我偷的人很多,我就综合了各人的方法,作为己用。虽然这些人大都是经济学者,但天下思考推理殊途同归,强分门户就是自取平凡。兹将我综合了普通人也可作为实用的思考方法的大概,分析如下。
一、谁是谁非毫不重要
  假如你跟另一个人同作分析或辩论时,他常强调某一个观点或发现是他的,或将自己放在问题之上,那你就可以肯定他是低手。思考是决不应被成见左右的。要出风头或要领功是人之常情,但在思考的过程上,自己的观点不可有特别的位置。领功是有了答案之后的事。在推理中,你要对不同的观点作客观的衡量。
  有些人认为佛利民好胜、强词夺理地去维护自己的观点,这是错的。佛利民的思想快似闪电,但他认错更快!因为他认错太快,往往给人的印象就是没有认错。在我所认识的高手中,没有一个推理时将自己加上丝毫重量的。事后领功是另一回事。
  同样地,在学术上没有权威或宗师这回事——这些只是仰慕者对他们的称呼;我们不要被名气吓倒了。任何高手都可以错,所以他们的观点或理论也只能被我们考虑及衡量,不可以尽信。当然,高手的推论较为深入,值得我们特别留意。我们应该对高手之见作较详尽理解,较小心地去衡量。但我们不可以为既是高手之见,就是对的。高手与低手之分,主要就是前者深入而广泛,后者肤浅而狭窄。
  我一向都佩服史密斯、米尔及马歇尔等人。但当我研究佃农理论时,我就将他们的佃农理论一视同仁,没有将他们的大名放在心上,若非如此,我是不可能将他们的理论推翻的。
二、问题要达、要浅,要重要、要有不同答案的可能性
  问题问得好,答案就往往得了过半。在读书的方法一文内,我述说了求学时的发问主旨。以发问作为思考的指引,有几点是要补充的。
  第一、问题要一针见血。这是佛利民的拿手好戏。你问他一个问题,他喜欢这样回答:且让我改一下你的问题。Let me rephrase your question.)他一改,就直达你要问的重心,十分清楚。我们凡夫俗子的仿效方法,就是要试将一个问题用几种形式去发问,务求达重点的所在。举一个例子。当佛利民解释某法国学者的货币理论时,我问:他的主旨是否若时间长而事情不变,人们就觉得沉闷?佛利民答:你是要问,是否时间越多,时间在边际上的价值就越少?这一改,就直达经济学上的替换代价下降Diminishing Marginal Rate of Substitution)定律,他无需答我,答案已浮现出来了!
  第二、问题要问得浅。这是艾智仁(A. A. Alchian)的专长。谈起货币理论,他问:甚么是货币?为甚么市场不用马铃薯作货币?当经济学界以功用(Utility)的量度困难为热门的争论时,艾智仁问:甚么是功用?甚么是量度?我们用甚么准则来决定一样东西是被量度了的?这是小孩子的发问方式。后来艾智仁找到了举世知名的答案。量度不外是以武断的方式加上数字作为衡量的准则,而功用就只不过是这些数字的随意定名。假设每个人都要将这数字增大,就成了功用原理。这武断的方法若能成功地解释人类的行为就是有用的,而功用本身与社会福利无关!
  我自己的佃农理论,就是由几个浅问题问出来的。传统上的理论,都以为既然土地种植的收成是要将一部份分给地主,那么地主以分账的方法征收租金,就正如政府征税一样,会使农民减少劳力从而使生产下降。我问:既然生产下降,租值就应减少了,为甚么地主不选用其他非分账式的收租办法?我再问:假如我是地主,我会怎么办?假如我是农民,我又会怎么办?
  第三、要断定问题的重要性。在我所知的高手中,衡量问题的重要与否是惯例,赫舒拉发更喜欢把这衡量放在一切考虑之前。学生问他一个问题,他可能回答:这问题不重要。于是就想也不再想。认为是重要的问题呢,他就从座上站起来!
  判断问题的重要性并不太难。你要问:假若这问题有了答案,我们会知道了些甚么?若所知的与其他的知识没有甚么关连,或所知的改变不了众所周知的学问,那问题就无足轻重。
  有很多问题不仅是不重要,而且是蠢问题。甚么是蠢问题呢?若问题只能有一个答案,没有其他的可能性,那就是蠢问题了。举一个例。经济学是基于一个个人争取利益的假设;这就暗示着个人生产是会尽可能减低生产费用。有一个学者大做文章,问个人的生产费用是否会过高了?但基于这作者自己的假设下,过高是不可能的。佛利民就下评语:愚蠢的问题,得到愚蠢的答案,是应有之报!
1984320
思考的方法(中)
三、不要将预感抹杀了
  逻辑是推理的规格;但若步步以逻辑为先,非逻辑不行,思考就会受到压制。不依逻辑的推理当然是矛盾丛生,不知所谓;但非经逻辑就想也不想的思考方法,往往把预感(Hunch )抹煞了,以致甚么也想不到。逻辑学——尤其是数学逻辑——是一门湛深的学问,但若以逻辑先入为主,就会弄巧反拙。
  在念书时我拜读过爱因斯坦与逻辑学高手朴柏(K. Popper)辩论的书信。他们争论的是科学方法论的问题。在这辩论中,我以为朴柏是胜了一筹;但在科学上的贡献,他却是藉藉无名的。
  逻辑是可以帮助推理的正确性,却不是思想(Idea )或见解的根源。科学方法论是用以证实理论的存在,但它本身对解释现象毫无用处。那些坚持非以正确方法推断出来的思想是犯了规,不能被科学接受的观点,只不过是某些难有大贡献的人的自我安慰。这种人我遇过了不少。他们都胸有实学,思想快捷——缺少了的就是想象力。
  纯以预感而起,加上想象力去多方推敲,有了大概,再反覆以逻辑证实,是最有效的思考方法。只要得到的理论或见解是合乎逻辑及方法论的规格,是怎样想出来的无关重要。那些主张演绎法Deductive Method)或归纳法Inductive Method )的纷争,不宜尽听。苹果掉到牛顿的头上(或牛顿午夜做梦),万有引力的理论就悟了出来。又有谁敢去管他的思考方法是否正确。
  有一些独具卓见的学者,其逻辑推理的能力实在是平平无奇;他们的重要科学贡献是经后人修改而成的。英国早期的经济学家马尔萨斯(T. Malthus),推理的能力比不上一般大学生!近代获诺贝尔奖的海耶克及舒尔兹(T. Schultz),推理也没有过人之处。这可见思想见解(Idea)是首要,逻辑次之。
  得到了一个稍有创见的预感,就不要因为未有逻辑的支持而放弃。在我所认识的学者中,善用预感的要首推高斯(R.H.Coase )。无论我向他提出任何比较特出的意见,他就立即回答:好像是对了好像是不对的。先有了一个假定的答案,然后再慢慢地将预感从头分析。
  有一次,在一个会议上,有人提议大地主的农产品售价会是专利权的市价,缺乏市场竞争,对社会是有浪费的,我冲口而出:怎么会呢?假若全世界可以种麦的地都属我所有,我就一定要将地分开租给不同的农民耕种;麦收成后农民就会在市场上竞争发售,那么麦价是竞争下的市价。高斯在旁就立刻对我说:你好像是对了。三天之后,我再遇高斯时,他又说:你好像是对了。我问他我对了甚么?他说:麦的市价。几个月后,在闲谈中,高斯旧事重提:我认为在麦的价格上你是对了的。对一个不是自己的预感而日夕反覆推断,确是名家风范,是值得我们效法的。
  另一个已故的高手朋友,名叫嘉素(R. Kessel),是行内知名的预感奇才。在1974年(他死前一年)我有幸跟他相聚几个月,能欣赏到他的不知从何而来的预感。嘉素有一条座右铭:无论一个预感是怎样的不成理,它总要比一点意见也没有为佳。他又强调:若无半点见解在手,那你就甚么辩驳也赢不了。
  预感是每个重要发现都缺少不了的——从那里来没有一定的规格,有时究竟是甚么也不大清楚。在思考上,预感是一条路的开端——可走多远,到那里去,难以预先知道——但是非试走一下不可的。走这路时逻辑就在路上画上界线,将可行及不可行的分开。走了第一步,第二步可能较为清楚。好的预感的特征,就是路可以越走越远,越走越清楚,到后来就豁然贯通。没出息的预感的特征正相反。
  不要以为我强调预感的重要,是有贬低逻辑及科学方法论之意。我曾经是加纳(R. Carnap)的学生,怎会轻视这些学问?我要指出的是逻辑是用以辅助预感的发展,用错了是可将预感抹煞了的。
四、转换角度可事半功倍
  任何思考上的问题,是一定可以用多个不同的角度来推想的,换言之,同样的问题,可用不同的预感来试图分析。在这方面,我认识的高手都如出一辙——他们既不轻易放弃一个可能行得通的途径,也不墨守成规,尽可能用多个不同的角度来推想。转换角度有如下的效能——
  第一、茅塞可以顿开。茅塞(Mental Block)是一个很难解释的思想障碍,是每个人都常有的。浅而重要的发现,往往一个聪明才智之士可能绞尽脑汁也想不到!但若将思想的角度稍为转变一下,可能令茅塞顿开。想不到的答案,大多数不是因为过于湛深,而是因为所用的角度是难以看到浅的一面。重要的例子不胜枚举。
  一间工厂为了生产,对邻近的物业造成污染而有所损害。历久以来,经济学者都建议政府用几种办法去压制工厂的生产,从而减少邻近物业的损失。这个老问题到了高斯的手上,他就将角度倒转了:压制工厂生产,就等于邻近的业主对工厂有所损害,究竟要被压制的应是那一方?高斯定律是由此而出的。
  另一个例子是关于近十多年来在世界上大行其道的财务投资学Corporate Finance)。这门学问其中的一个创始人沙尔波(W.Sharpe)的成名之作,是在有风险的情况下,首次在原理上断定了资产的市价。虽然这原理是有着明显的缺点,但对一个在当时是高手云集而不可解决的重要问题,稍可成理的答案已足令其驰名遐迩。沙尔波的破案出发点,就是将一条当时众所周知的曲线倒转了来划。
  第二、角度可以衡量答案。从一个角度看来是对的答案,换一个角度却可能是错了。任何推理所得的一个暂定的答案,都一定可以找到几个不同的角度来衡量。若不同的角度都不否决这个暂定的答案,我们就可对答案增加信心。当然,可靠的答案还是要经过逻辑及事实的考验的。
  第三、角度有远近之分。在思考的过程中,细节与大要是互补短长的,无论细节想得如何周到,在大要上是有困难的见解,思考者就可能前功尽弃。但在大要上是对了的思想,细节的补充只是时间的问题——就算是错了细节也往往无伤大雅。在这方面的思考困难,就是若完全不顾细节,我们会很难知道大要。有了可靠的大要而再分析细节,准确性就高得多了。
  思想一集中,脑袋就戴上了放大镜,重视细节——这是一般的习惯。善于思考的人会久不久将问题尽量推远以作整体性的考虑。
1984323
思考的方法(下)
五、例子远胜符号
  推理时可用例子,也可用符号;有些人两样都不用,只是照事论事,随意加点假设,就算是推理。后者是茶余饭后不经心的辩论,算不上是认真的思考。有科学性的思考,用例子是远胜用符号的。
  数学是以符号组合而成的一种语言;严格来说,任何语言文字都是符号。画面是没有符号的,但也是表达的一种方式。用大量的字来表达画面,就成了例子。思想是抽象的。要证实抽象思想的正确性,数学就大有用途,因为它是最严谨的语言。但有效的思考方法却是要将抽象现实化。画面比符号较接近现实,因此较容易记;所以在思考上,用例子就远胜用符号了。
  以善用数学而负盛名的经济学者,如森穆逊(P. Samuelson)、阿罗(K. Arrow)、乌沙华(H. Uzawa)、史得格斯(J. Stiglitz )等人,都是以例子帮助思考的。以数学求证是得了大要之后的事。其他少用数学而善于思考的人,用例子更是得心应手。有些学者只是用符号或少用例子的,但有重要发现的却是少见。中国人天份之高举世知名,但用例子的能力就比较弱了。这一点我实在不明白(可能佛学的例子过于抽象,造成不良影响;这问题要请岑逸飞代为解答)。以我之见,韩非子还算过得去,但孟子及孙中山所用的例子就往往似是而非,不知所云;他们成不了推理高手,是不难了解的。
  善用例子的人,再蠢也蠢不到哪里去。用例子有几个基本的法门,能否善用就要看个人的想像力了。现试将这些法门分列如下。
  第一、例子要简而贴切。以例子辅助推理,理论的重要特征是要全部包括在例子之内。通常的办法就是将例子内的枝节删去,使重点突出,务求在重点上例子与理论有平行的对比。简化例子要有胆量,也要有想像力。在经济学历史上,简化例子最有本领的是李嘉图(D. Ricardo——所以李嘉图的经济模型的广博度,至今仍未有人能望其项背。那就是说,例子简化得越利害,复杂的理论就越容易处理。
  第二、例子要分真假。所有可用的例子都是被简化了的。以严格的准则来衡量,没有一个例子是真实的。但有些例子是空中楼阁,其非真实性与简化无关;另一类例子,却是因事实简化而变为非真实——我们称后者为实例。纯以幻想而得的例子容易更改,容易改为贴切,是可帮助推理的。但要有实际应用的理论,就必须有实例支持。少知世事的人可先从假例子入手,其后再找实例辅助;实证工夫做得多的人,往往可省去这一步。经验对思考有很大的帮助,就是因为实例知得多。
  第三、例子要新奇(Novel)。众所周知的例子不仅缺乏吸引力;在思考上,较新奇的例子会较容易触发新奇的思想。第一个以花比美人的是天才,其后再用的就少了创见。工厂污染邻居的例子,庇古用时是新奇的;用得多了、启发力就减弱。高斯在同一问题上作分析,采用了牙医工具的声浪扰及邻居、大厦的阴影减少了隔邻泳池的阳光。这些比较新奇的例子,都启发了一点新的见解。
  第四、要将例子一般化(Generalise)。这一点,中国人是特别弱的,事实不可以解释事实;太多理论就等于没有理论。将每个例子分开处理,理论及见解就变得复杂,各自成理。无意中变成了将事实解释事实。将多个不同的例子归纳为同类,加以一般化,是寻求一般性理论的一个重要方法。
  马克思走李嘉图的路,将资本跟土地及劳力在概念上分开。所以马克思的资本论缺乏一般性,使剩余价值无家可归。李嘉图自己从来不相信价值是单从劳力而来的;他想不通将不同资源一般化的方法,自知他的理论有困难。这困难要到费沙(I. Fisher)才清楚地解决了。
  在社会耗费的问题上,庇古所用的例子分类太多,以致他的理论模糊不清,前后不贯。这问题到了高斯手上,他就认为在社会上每个人无论做甚么对其他人都有影响;他于是就将所有对人有影响的行为归纳为产权的问题。
  在另一个极端,过于一般性的理论,因为没有例外的例子,所以也没有解释的功能。有实用的理论是必须有被事实推翻的可能性。因此之故,例子既要归纳,也要分类。分类的方法就是要撇开细节,集中在重点上不同例子之间难以共存的地方。将一个例子分开来处理,我们也应该找寻跟这例子有一般性的其他例子。世界上没有一个无法一般性化的实例。若是有的活,在逻辑上这实例是无法用理论解释的——这就变成了科学以外的事。
  第五、要试找反证的例子(Counter Example)。思考要找支持的例子;但考证是思考的一部分——考证就要试找反证的例子了。史德拉(G. Stigler)、贝加(G. Becker)等高手,在辩论时就喜用反证。可靠的理论,是一定要有可以想象的反证例子的——但若反证的是实例,理论就被推翻了。
六、百思不解就要暂时搁置
  人的脑子是有着难以捉摸的机能——连电脑也能想出来的脑子,其机能当然要比电脑复杂得多。拼命想时想不到,不想时答案却走了出来,是常有的事。我们可以肯定的,就是在不经意中走出来的答案,一定是以前想过的老问题。以前想得越深,得来全不费工夫的机会就越大。日有所思,夜有所梦,可以置信。
  百思不得其解的问题,时间并没有白费。将问题搁置一旁,过些时日再想,可有奇效。就是不再想答案也可能会在无意间得到的。我的价格管制文章写了3年,公司原理12年,玉器市场9年仍未开笔……,这些及其他文章加起来起码有百多年!不是言过其实,而是搁置着等时机成熟而已。贝加的文章,好的都是下了多年的工夫。高斯有几篇等了30多年的文章:他今年74岁了,等不到是经济学上的大损失。但人各有法,而等待是思考的一个重要的步骤。
  科学上的思考是一门专业。跟其他专业一样,熟能生巧。可以告慰的,就是无论问题看来是如何的深奥,好的答案往往会比想象中的浅的。
1984327

2004年10月28日

地价上涨推动。

  随着国民经济和城市建设的发展,相关土地会因“级差地租”变化的影响,造成土地出让价格的上涨,这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来,对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是,“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限,即短期内容易推动地价上涨。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。杭州是我国最早实行土地储备制度的城市,也是地价上涨最快的地区之一。从表1中可以看出,2004年第一季度和第二季度,杭州地价同比增长51.3%和81.3%。

  国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调查报告显示,2004年一季度35个大中城市有9个城市房价涨幅超过10个百分点,另外有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。对比这些城市可以发现,其中有5个都是重合的:上海、沈阳、杭州、宁波、天津。同年二季度,全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点,土地交易价格同比涨幅超过10%的城市有6个,其中重合的城市有4个:杭州、上海、沈阳、天津。见表1。可见,地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。

         上文同样摘自该报告

         谁是房价上涨的祸根

  很简单,为什么这几年来开发商总是会对政府出台关于房地产持续稳定发展及房地产市场化的政策大力抨击呢?去年央行出台的121文件、今年协议转让土地的“8·31”大限等,政府的每一次文件出台,只要对其不利,他们就会极力抵制与抨击。去年的121文件后,不少房地产商更是极力通过种种方式合谋推高房价。当“8·31”大限出台有碍于他们的既得利益时,就立即出来反击。

  对于中国的房地产来说,市场化是必由之路。如果土地不以招标拍卖的方式进行,国内的土地如何来定价、如何来保证国内土地交易的阳光化?“8·31”大限之前,由于大量的土地都是通过暗箱式协议转让进行,那些靠近权力的人以此方式轻易地掠夺了大量国家财富,造就了一批又一批国内富豪。试想,一旦这种特权被剥夺,一旦那些房地产开发商轻易地掠夺社会财富的路被设上障碍,他们会高兴吗?他们不会高兴,而且还会用混淆视听的理由来迷惑民众,如极力宣扬什么“高地价是此一轮房价高涨祸根”等。

  地价与房价,孰因孰果?

  毫无疑问,地价与房价,孰因孰果不是显而易见的事情吗?首先,“8·31”大限的政策不是刚刚才实行吗?那么目前房地产商正在开发的土地有多少是在这项政策推行后获得的呢?就以北京为例,“8·31”大限之后曾有过土地交易,但市场反应冷静,根本就很少人进入市场。可以说,目前房地产商开发的土地基本上是在“8·31”大限之前获得的。据有关资料,在去年的8个月里,北京市就有近1.1亿平方米在这个时间内协议转让,而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。也就是说,一些房地产商在获得廉价的土地后,希望通过造势的方式来转移民众的视线、推高房价,以便谋取暴利。

  其次,土地价格对房价的影响有一个相当长的滞后期。新的土地交易政策刚一推出就以成本的方式影响现行房价的说法根本没有一点市场逻辑。要问一下这些开发商,现在或今年出台的楼盘,哪一个楼盘的土地是新政策出台后购买的?这些建筑楼盘所使用的土地都是在一年或几年前早就协议转让好了的,如果按照以前土地所转让的价格,那么今年房价成本又会增加到哪去呢?今年迅猛上涨的房价基本上是指已销售过的房子之价格,而销售过的房子价格在先,新的土地交易政策在后,即使此后的土地价格最高,土地成本为房屋生产最重要的因素,但后来的土地价格如何来影响已经销售过房屋的价格呢?实际上,房地产开发商只不过希望借助于政府政策的出台来哄抬房价,来改变民众购房之预期。

  再次,地价对房价的影响也有一个相当长的滞后期。即使地价的上涨对房价影响较大也会是一年以后的事情。面对目前的房地产泡沫,今日地价急升,日后民众是否有足够承接能力是相当不确定的,房地产泡沫随时都有可能由此而破灭。房地产商借政策的出台极力推高房价、极力迷惑民众进入房地产,一方面以此用最快速度获得暴利,另一方面又进一步吹大房地产泡沫。到那时,即使是洪水滔天,对他们不会有多少影响,因为钱早已落袋为安。

  总之,地价与房价,孰因孰果,答案十分明显,民众绝不可让一些假象所迷惑。(易宪容)

现阶段房价下跌不一定就是好事。

  目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房,如果住房降价,首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民,房价降多了,就会产生一种特殊的“住房资产负债”,甚至导致所谓“理性违约”,反而产生新的金融风险。因此,对是否降低房价,要审慎地考虑广大居民的利益,不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房,还应包括中低价位的商品住房和)供给的措施,我们认为是完全正确的,这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

以上文字继续摘自建设部报告。

一个看上去很受有房族欢迎的观点。房价其实跟心理预期很有关系。如果我是有房子的人,第一想法肯定是希望房子越贵越好,这样房子的价值也会越来越高,个人资产无形中也提高了。

但这种提高其实并不是真正意义上的价值提升。假如你要卖掉自己的房子来买新的房子,还是必须面对高房价,这样你反而必须投入更高的成本,甚至有可能需要到更远的地方去住。假如你要买新的房子,比如孩子结婚等,那同样是高价问题。

假设房子跌了,你如果要买新房子,那房子可能不再是一个很大的负担。如果你需要还贷款,我想当时你贷款的时候,已经是考虑到了自己的承受能力。

所以房价升或跌对有房族来说影响真的很大吗?

房价升降对新购买者才有真正的影响!

现阶段房价下跌不一定就是好事。

  目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房,如果住房降价,首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民,房价降多了,就会产生一种特殊的“住房资产负债”,甚至导致所谓“理性违约”,反而产生新的金融风险。因此,对是否降低房价,要审慎地考虑广大居民的利益,不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房,还应包括中低价位的商品住房和)供给的措施,我们认为是完全正确的,这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

以上文字继续摘自建设部报告。

一个看上去很受有房族欢迎的观点。房价其实跟心理预期很有关系。如果我是有房子的人,第一想法肯定是希望房子越贵越好,这样房子的价值也会越来越高,个人资产无形中也提高了。

但这种提高其实并不是真正意义上的价值提升。假如你要卖掉自己的房子来买新的房子,还是必须面对高房价,这样你反而必须投入更高的成本,甚至有可能需要到更远的地方去住。假如你要买新的房子,比如孩子结婚等,那同样是高价问题。

假设房子跌了,你如果要买新房子,那房子可能不再是一个很大的负担。如果你需要还贷款,我想当时你贷款的时候,已经是考虑到了自己的承受能力。

所以房价升或跌对有房族来说影响真的很大吗?

房价升降对新购买者才有真正的影响!

2004年10月24日

9月上海楼市猛涨 全市平均房价每平米8201元(10月21日)

对于疯涨的上海房价,中房指数办公室的一位人士指出,今年以来,上海落实国务院对房地产业“管紧土地,管好信贷”的调控措施,上海市房价迅猛上涨势头已有所收敛,但是,月均升幅仍达1.28%,预计全年涨幅将达15%,与方方面面期望值仍有一定差距,这说明房地产宏观调控仍有许多工作需要进一步深入细化。

出让土地167万平方米 住宅用地供应突破零纪录(10月22日)

市房地局日前发布2004年第2号上海市国有土地使用权出让公告,挂牌出让松江区、南汇区、奉贤区、嘉定区、浦东新区、金山区、虹口区、闵行区、宝山区、青浦区、长宁区、普陀区等26幅国有土地使用权,计划出让土地面积达167.4809万平方米。

引人注目的是,虽然26幅出让地块没有一块标明用途为住宅,但诸多地块以“综合”用途涵盖了可能含有的住宅开发量,以此,本市今年住宅用地供应突破了“零”的纪录。

谁的城市?

  城市化是人类最伟大的事件之一,一个不断增高的亚洲戴着“通俗城市”的面具在舞蹈,这既是一场伟大的实验,同时也不乏痛苦的感觉。经过十多年的发展,中国的城市化进入了“青春期”。

  有学者表示,回顾中国城市化的发展,经历了三个阶段。第一个阶段体现的是超强的国家意志,以大广场、宽马路、火柴盒式的建筑为特征,体现的是集权的建筑;第二个阶段是改革开放之后,计划经济时代的配给制和市场化的商品交易先后出现,在不完全的自由市场和双轨制度下,城市呈现的是胶着的状态,在集权与市场之间摆渡;而第三个阶段则以2003年为原点,在居住利益上爆发的维权事件,以及对城市规划的空前关注,可以看作是民权意识的觉醒,这使得房地产市场回归到市民本体成为可能。

  在城市化的游戏规则中,开发商是重要的一个角色,学者丁东为此总结出“四方博弈”的结论:“城市开发建设是四方利益博弈的结果。官方、开发商、民间再加上传媒及公共知识分子构成了博弈的四方。”

  在四股力量中,官方是各方的调适平衡者;媒体则是监督者和评判者,但媒体本身有自己的多重特性,作为多方博弈的一个平台,一方面受官方舆论导向的左右,还要接受开发商的广告,另一方面要为百姓代言,传递知识分子的民间话语。故此,媒体作为城市化进程中的第四种力量却被削弱了。而民间的力量因为缺少与官方和开发商等利益集团对话的途径在博弈中处于弱势地位。所以,剩下来的事情,只是两方博弈,演变成官方和开发商的“二人转”。

  民间和传媒的两股势力虽正在觉醒,但远未形成气候,未建构起有效的制衡平台。在城市化的共谋中的缺失,被很多公共知识分子认作是“自身的尴尬”。

  自身的尴尬来源于著名的“囚徒困境”。在四方博弈中,民间力量/代言者显然具有与对方阵营官员/开发商的信息不对称,在这种情况下,选择“共谋城市” 还是“放弃城市”就成为一个悖论。共谋城市是集体理性在起作用,而放弃城市是个体理性在起作用,在个体理性与集体理性的较量中,显然,放弃城市所付出的代价最少。居住在北京的丁东干脆直言:“我越来越不喜欢北京了。”

  但城市有它的合谋者,在广州做过楼市记者的董海斌到北京后很快找到了自己的定位,两年后,他成为一家房地产开发公司的战略中心总经理。业界传来消息证实,最近,他出任公司在北京顺义区开发的某大型楼盘项目的总经理。

  房地产在中国吸纳了无数资金和人才的涌入,像董海斌这样投身其中的并不在少数,他的主要工作是与政府主管部门、银行和媒体“打交道”,这使他在朋友们面前常常显得精疲力竭,作为既得利益的一方,他扮演着“开发商”这样的角色。尽管迄今他并未购买私人住宅,但这是他的城市。

  张宝全则是北京知名开发商,曾以“会吃的房子”的装置艺术而名噪上一届深圳住交会,在北京开发商队伍中,他是公认的将房地产与文化形态结合得最好的人。他透露苦衷说:“开发商只有1/10的时间用来考虑怎样盖房子,9/10的时间都是用来协调各种关系、办理各种手续、跑各个部门。”他表示,如果开发商有更多的时间投入到建筑本体的营造,那将会诞生好的城市建筑,而不是相反。

 

 

                                                   

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2004年08月08日

1:3,中国队还是输了,但输得很遗憾,在我心里他们并没有失败。
郝海东,在决赛赛场上,他还是出现了,带着伤上了最前线,这也是他第100次代表中国队参赛。他头上扎了绷带,而那绷带仿佛还印着血迹。他依然还勇于和对手争顶头球,我甚至会希望他顶不到,这样不会影响他的伤。这次亚洲杯他进了两球!他是一名斗士。足球场是没有硝烟的战场,而他就是一名真正优秀的战士。
李明,亚洲杯同样进了两球,虽然他的脚法无法和日本队中一些队员相比,罚出的定位球质量也不高,但他依然在场上兢兢业业地努力着,在这场比赛中踢进了扳平比分的球。
他们也许是最后一次代表中国队参加亚洲杯,也许也是最后一次离亚洲冠军这么近!
我不会责怪李毅那次单刀没进,他做出了自己的选择,过掉守门员打空门,这也是他最擅长的进球手段;我也不会责怪大羽那次头球没进,毕竟头球不是大羽的强项,而且他不仅积极进攻,更是积极地参与防守,他不惜体力的全场奔跑,是球场上最可爱的人。他们尽了自己最大的努力!
我们要看到新一代的中国队队员通过这次比赛在成长起来,象邵佳一、郑智、刘云飞、严嵩、孙祥、张耀坤甚至周海滨、郑斌……,在他们身上我们看到了希望。
孙继海,在曼城处境微妙的时候毅然回国,这种精神完全可以让日本的中田们汗颜,他是场上的救火员,缺哪补哪!
小肇,在李铁不在的时候他成为了我们又一个值得信赖的防守中坚!
我们还不要忘记徐云龙、李宵鹏……,他们同样是这个荣誉团队的一份子。
记住他们为我们带来的欢乐,他们虽败犹荣!

公元2004年8月7日,中国北京,中国男足 亚军!

2004年08月07日

自我懂事并支持中国足球开始,就没想到过中国队能杀进决赛,但今天晚上,的确有这样的一场比赛。
大学时候看过一本张抗抗的书《马走日,象走田》,里面描述将来的某届世界杯上进入决赛的是中国队和中国台北队,而三四名决赛是在中国香港队和中国澳门队之间举行。足球也成为中国的优势项目了。
想想除了英国拥有4个国际足联名额(英格兰、苏格兰、威尔士、北爱尔兰)之外,就咱有这么多名额了。但在现实比赛中,别说决赛,中国队每次出线就够让人期待了。
今天晚上,中国队要打决赛了,不管你我是在体育场、酒吧、广场还是家中,我们都会为中国队祝福。
说老实话,现在这个机会真的很好,少了中田、小野、稻本,有两个5场比赛才进2个球的前锋,赢日本就在今晚!四年前的亚洲杯,中国输给了日本,但那场比赛我们输的很男人!足球是圆的,但只要中国队打出精神面貌,不管结果如何,我们还是会永远支持他们!
冲吧,中国男人!