2006年11月14日

10月份,中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%,涨幅比上月提高0.3个百分点,其中北京以10.7%的涨幅名列首位。

  国家发展和改革委员会、国家统计局13日发布的数据显示,与去年同月比,新建商品住房销售价格涨幅较大的城市依次为:北京10.7%、厦门10.5%、深圳9.9%、福州9.6%、沈阳9%、广州8.8%等;下降的城市有2个:上海0.6%和北海0.4%。

  历史数据显示,北京新建商品住房销售价格9月份同比上涨10.3%,涨幅位居全国70个大中城市第三;8月份上涨11.4%,位居第二;7月份上涨11.1%,位居第二。

  分类别看,10月份70个大中城市新建商品住房中,经济适用房销售价格同比上涨1.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点;高档住房和普通住房销售价格分别上涨7.7%和6.4%,涨幅分别提高0.7和0.1个百分点。

  70个大中城市二手住房销售价格10月份同比上涨5.2%,涨幅比上月提高0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:大连12.7%、深圳12.4%、北京10.2%、郑州8.7%等。

一年前的10月份,郑州市民买商品住房,每平方米均价是2795元,今年10月,这个价格已经涨到了3355元。

    昨日郑州市房管局发布消息:一年时间,住房均价涨了560元,如今买100平方米的房子,要比一年前多掏5.6万元。

    10月份,郑州市商品房销售5456套(含郑东新区),较上月下降了3.9%;均价3439元/平方米,较上月下降了0.17%,较去年同期上涨了4.2%。

    其中,商品住宅销售5015套,较上月下降了3.52%,销售均价为3355元/平方米,较上月上涨了8.61%,较去年同期上涨了20%。商品非住宅销售价格3945元/平方米,明显下降。

    二手房市场共成交1385套,较上月下降了25.9%。二手房均价为2228元/平方米(二手房均价是以市场评估价为计算依据)。

    郑州市商品房均价

    去年10月

    2795元/m2

    今年10月

    3355元/m2

2006年10月09日

今年5月,国务院及九部委联合出台一系列房地产调控政策后,郑州二手楼市先前连续多个月的火爆走势然而止,交易量锐减并一度形成了浓郁的观望气氛。

    进入9月以来,部分小户型由于房价总量低、营业税负担相应较低,买卖双方相对容易达成交易。从当前与未来一段时间看,政策出台后房价并未走低,部分房型价格反而上扬。

    据相关资料显示:8月份二手房市场共成交2582套,较上月上涨了82.47%,成交面积为22.74万平方米,较上月上涨了88.87%,较去年同期上涨了168%,二手房“个人营业税”的实施前出现集中过户现象,本月二手房成交量明显增多。

    时下已经进入9月,但以上实际市场数据和多方面分析表明,郑州房地产三级市场升温趋向明显。

    二手房价格稳步上扬

    据郑州房地产网信息统计:8月份二手房成交价格2415元/平方米,较上月上涨了7.6%,较去年同期上涨了19%;二手房价格呈稳步上升态势。

    郑州某中介公司经纪人告诉记者,进入9月,虽然二手房源价格依然坚挺,但对于大量拆迁户以及今年要结婚的置业者而言,二手房依旧是值得他们首要考虑的选择。自住需求者可更多关注管城区、中原区等地段房源,原因是这些地段房源以超过5年房龄的老公房居多,基本不受税收政策影响。另外,针对投资客,业内人士建议关注郑东新区的小区住宅,认为其投资回报率仍将持续走高。

    二手中介市场亟待规范

    房地产业能否健康发展,很大程度上取决于能否营造一个良好的房地产市场环境。目前郑州市房地产中介市场上,具有房地产中介资质证明的中介企业约340家,登记在册同时具备营业执照和资质证明、手续完备的却只有100余家,而无证违法经营的有1000多家。

    8月份郑州出台的“郑六条”明文规定,经纪机构、经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用或在代理买卖过程中赚取差价等违规行为将予以严厉查处。某中介公司负责人说,随着房产中介投诉率的不断上升,在房屋中介行业难以形成自我规范、自我发展的前提下,政府制定市场规则是很必要的。只有政府带头监管,房屋中介行业才能健康、有序、规范的发展。

据郑州市地税局房产营业税代征点统计,到8月31日为止,郑州市共征收房产个人所得税120多万元。但是,8月份郑州市二手房的均价仍比上月提高7.6%。

 

  按照郑州市房管局的统计,8月份二手房共成交2582套,每平方米成交价格2415元,二者分别较上月上涨了82.47%和7.6%;其中,每平方米成交价格较去年同期上涨了19%。郑州市房管局的统计分析还显示,省会二手房房价将呈稳步上升态势。

  郑州市房管局市场处的刘奇介绍,在强征个税后的10天内,卖方和买方出现了观望局面,但进入8月中下旬,市场逐步恢复,8月底,交易量开始大幅度上升。随着交易量的上升,房价不但没有回落,还继续上升。究其原因,市民购买力强是房价上涨的主要原因。

  郑州市某二手房交易中介机构负责人介绍,很多房主都将税费“转嫁”到了房价中。不少房主委托中介机构售房时,提出让购房人承担个人所得税,而大部分购房者也“无奈”地接受了这种条件。他推算,8月份,省会二手房每平方米平均个税税额为5.27元。

2006年09月14日

二手楼市交易量理性升温

  今年5月,国务院及九部委联合出台一系列房地产调控政策后,郑州二手楼市先前连续多个月的火爆走势然而止,交易量锐减并一度形成了浓郁的观望气氛。

  进入9月以来,部分小户型由于房价总量低、营业税负担相应较低,买卖双方相对容易达成交易。从当前与未来一段时间看,政策出台后房价并未走低,部分房型价格反而上扬。

  据相关资料显示:8月份二手房市场共成交2582套,较上月上涨了82.47%,成交面积为22.74万平方米,较上月上涨了88.87%,较去年同期上涨了168%,二手房“个人营业税”的实施前出现集中过户现象,本月二手房成交量明显增多。

  时下已经进入9月,但以上实际市场数据和多方面分析表明,郑州房地产三级市场升温趋向明显。

  二手房价格稳步上扬

  据郑州房地产网信息统计:8月份二手房成交价格2415元/平方米,较上月上涨了7.6%,较去年同期上涨了19%;二手房价格呈稳步上升态势。

  郑州某中介公司经纪人告诉记者,进入9月,虽然二手房源价格依然坚挺,但对于大量拆迁户以及今年要结婚的置业者而言,二手房依旧是值得他们首要考虑的选择。自住需求者可更多关注管城区、中原区等地段房源,原因是这些地段房源以超过5年房龄的老公房居多,基本不受税收政策影响。另外,针对投资客,业内人士建议关注郑东新区的小区住宅,认为其投资回报率仍将持续走高。

  二手中介市场亟待规范

  房地产业能否健康发展,很大程度上取决于能否营造一个良好的房地产市场环境。目前郑州市房地产中介市场上,具有房地产中介资质证明的中介企业约340家,登记在册同时具备营业执照和资质证明、手续完备的却只有100余家,而无证违法经营的有1000多家。

  8月份郑州出台的“郑六条”明文规定,经纪机构、经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用或在代理买卖过程中赚取差价等违规行为将予以严厉查处。某中介公司负责人说,随着房产中介投诉率的不断上升,在房屋中介行业难以形成自我规范、自我发展的前提下,政府制定市场规则是很必要的。只有政府带头监管,房屋中介行业才能健康、有序、规范的发展。

2006年08月07日

近日,国税局发布108号文件,8月1日起对个人二手房转让征收所得税。该文件规定:二手房交易征收个税"以实际成交价格为转让收入征税额",房屋原值的确定方式,能够扣除的合理费用的界定等。此外,该文件还强化了对二手房交易个税征收的管理;允许》孔靶薹延糜胱》看罾⑺扒翱鄢欢杂谀伤叭宋刺峁┩暾⒆既返姆课菰灯局ぃ荒苷芳扑惴课菰岛陀δ伤岸畹模茨伤叭俗》孔檬杖氲囊欢ū壤硕ǜ鋈怂盟岸睿谧》孔檬杖耄保ィ常サ姆饶谌范ā?br>
  日前,上海市地税局发布《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知〉的操作意见》,上海二手房转让个人所得税如期开征。地税部门工作人员表示,该文件将与国税总局108号文互相参照,构成上海二手房交易个税征收最终的实施细则。细则核心内容为,无法出具原值凭证的房产,普通商品房按全额1%征收,非普通商品房按全额2%征收。其它符合108号文件规定的个税缴纳类型的交易,按差额的20%征收。

  据了解,从8月1日起,江西省等地也将对二手房转让个税实施征收。目前,部分地区征收二手房个税的前期准备工作已经就绪,税务部门已在房屋交易大厅内设立了专门的征收窗口。一位税务工作人员表示,由于以前没有细化二手房交易中对个税的征收细则,所以,暂时没有征收个税。这次国税总局出台了相关通知,规范明确了个税的征收范围后,二手房转让个税的征收将按照规定从8月1日起正式征收。

  国土部收紧地根国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》于8月1日起开始施行。新规正式明确,六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。除常规的经营性用地外,有竞争要求的工业用地、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的、划拨及出让土地使用权改变用途,相关法律规定应当收回土地使用权等均须执行招拍挂制度。对不能准确确定是否符合规定条件的具体宗地,可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定;同时设置用地预申请环节,单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的,可以提出用地预申请,并承诺愿意支付的土地价格。

  另外,随着土地使用制度改革进一步深化,经营性基础设施也将逐步实行有偿使用,例如油田等矿业开采用地等。对于这类具有独占性和排他性的用地,产生价格争议的,需通过协议出让价格争议裁决机制。

  日前,国土资源部还下发了《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》征求意见稿,制定了"国六条"中"土地出让要竞地价、竞房价"的具体操作方式,更将拟出让地块上季度同级别普通住房均价作为限价标准,开发商承诺的房价必须在限价标准内才有资格竞投土地。

  为防止开发商变相开发大户型,《征求意见稿》还明确普通商品住宅建设的地块中,90平方米以下户型占地面积要达到拟出让地块总面积九成以上。中低价位、中小套型的定向销售普通商品住房用地,采用在限销售对象、限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的办法公开确定土地使用者。在获得竞投土地资格前,有意向的开发商要先根据政府部门提供的房价上限,给出一个自己承诺的房价。开发商承诺的房价在政府确定的区间内才能获得竞投土地的资格。然后按照招拍挂制度来确定谁最终得到土地。

  《征求意见稿》对"90平方米规定"作了新限制。普通商品住宅建设的地块中、建筑面积90平方米以下成套住房分摊的土地面积必须达到宗地面积的90%以上。这一规定可使"90平方米"落到实处,真正增加中小户型单位比例。《征求意见稿》还提出,在各地的土地供应年度计划中,中低价位、中小套型普通商品房含经济适用房、廉租房用地不应低于全年居住用地供应总量的70%。

  大中城市小幅上涨

  国家发改委、国家统计局调查显示,2006年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%,环比上涨0.7%,同比和环比涨幅均与上月持平。
  第一,新建商品住房销售价格同比上涨6.6%,涨幅比上月高0.5个百分点;环比上涨0.8%,涨幅与上月持平。分类别看,与去年同月比,经济适用房、高档住房销售价格分别上涨5.5%和9.7%,涨幅比上月分别高0.7和2.8个百分点;普通住宅销售价格上涨4.8%,涨幅比上月低0.9个百分点。与上月比,经济适用房、高档住宅销售价格分别上涨0.4%和1.1%,涨幅比上月分别高0.2和0.5个百分点;普通住宅销售价格上涨0.6%,涨幅比上月低0.4个百分点。分地区看,与去年同月比,涨幅较大的主要城市包括:深圳14.6%,北京11.2%,厦门11.1%,呼和浩特10.4%,包头10.3%,广州10%,大连8.9%;下降的城市有上海和锦州,降幅分别为5.4%和0.5%。与上月比,涨幅超过1%的有19个城市,其中涨幅较大的主要城市包括:厦门4%,福州2.7%,大连1.5%,北京1.2%;下降的城市有8个,其中合肥下降1.1%,沈阳下降0.7等。

  第二,二手住房销售价格同比上涨4.9%,涨幅比上月低1.8个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比上月低0.2个百分点。与去年同月比,涨幅较高的主要城市包括大连16.5%,深圳16.2%,郑州11%,呼和浩特9.5%和北京9.4%等海口、大理、北海3个城市有所下降。与上月比,涨幅超过1%的有20个城市,涨幅较大的主要城市包括:乌鲁木齐3.6%,北京2.9%,长沙2%,厦门1.6%,深圳1.2%和广州1.2%等;下降的城市有13个,主要包括:呼和浩特1.5%,南京0.7%,郑州0.5%等。

  第三,非住宅商品房销售价格同比上涨5.3%,涨幅比上月高0.9个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比上月低0.1个百分点。其中,与去年同月比,办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房销售价格分别上涨7.6%、4.9%和1.2%。与上月比,办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格分别上涨1.1%、0.3%和0.2%。

  京沪深热度不一

  根据上海市统计局公布的数据,今年上半年上海市商品住宅销售价格水平与去年同期相比下降5.2%。在房价下降的同时,全市房地产开发投资增幅也出现回落。今年上半年,上海市社会固定资产投资总额完成1760亿元,比去年同期增长9.5%,增幅同比下降5.6%。增加的投资主要用于城市基础设施建设方面。房地产开发投资完成58亿元,比去年同期增长0.4%,增幅同比回落15.1%。数据显示,今年上半年全市金融机构各项存贷款余额比年初增长逾1000亿元,而中资金融机构个人消费贷款比年初减少183亿元。据业内人士分析,个人消费贷款下降与住房贷款利率提高后部分购房者选择提前还贷,以及采取"国六条"调控措施后贷款总量明显下降有关。

  北京市统计局日前召开上半年北京经济形势新闻发布会。会议透露,上半年二手房价涨幅超新房。今年上半年,北京市房屋销售价格指数为107.9%,比上年同期提高1.2个百分点。其中商品住宅销售价格指数为108.5%,二手住宅销售价格指数为109.5%,同比分别提高1.3个百分点和1.7个百分点。北京市统计局新闻发言人于秀琴分析,二手房价格上涨幅度高于新房的主要原因是,二手房大多位于三环以内,小孩上学方便,而且价格比新房便宜。而新房以中高档为主,价格高,普通老百姓买不起。

  深圳市国土房产局公布的《2006年上半年深圳市房地产市场发展状况》显示,深圳房价全线上涨,上半年豪宅狂涨53.57%。今年上半年,深圳占全市住宅销售总套数87.84%的普通商品住宅价格为7119.35元/平方米,同比上涨18.94%;而占12.16%的"豪宅"价格为13263.21元/平方米,同比上涨53.57%。

  业内人士认为,深圳房价上涨主要是"豪宅"价格过快上涨带动的。除了新商品住宅在上涨外,二手住宅价格也同比上涨了7.6%;写字楼的销售均价为每平方米14259.21元,同比上涨23.22%;另外,商业用房的销售均价达到了每平方米17218.37元,同比上涨15.64%。2006年上半年,深圳市房地产市场运行特征主要表现为,全市商品住宅交易量下降,但价格仍然持续上涨。购房者大多选择了持币观望的态度。

2006年08月03日

 

核心提示

  按照国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,从8月1日开始,郑州市二手房交易征收个人所得税。

  昨天,在郑州市房管局办事大厅,人们排起了长队。郑州市地税局个税处工作人员表示,虽然8月1日开始强制征收二手房交易个人所得税,由于国家税务总局的政策相对宏观,具体的落地细则还要等一段时间。郑州市执行落地政策时还有哪些尚需完善的细节?现行政策下如何省钱办理二手房转让业务?记者就此采访了郑州市房管局、地税局的相关负责人和房地产业界专家。

  现场

  办事大厅排起“长龙”

  昨天上午8时,市房管局办事大厅,前来办理二手房转让的市民,排起了20多米的长队。受理窗口的李艳告诉记者:“领导考虑到业务量会很大,我们全部提前半个小时上班,并且今天所有受理窗口只办理二手房过户手续。”据负责维持秩序的门卫说,从早上6时开始,就已经有200多名市民在门口排队了,其中许多是房屋中介公司集体来排队。

  执行

  新政三个细节需完善

  “大厅里的人虽然多,但许多人持的是观望态度,强制征收个税政策虽然让不少房屋交易者感到了压力,但相对于营业税征收范围从2年扩大到5年的影响较小。”负责办理营业税的中原区地税局的魏群说。

  细节一:市民装修费用难找发票根据《通知》规定,“住房装修费用需要纳税人提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致”。在办事大厅,市民王先生正为此事和交易方闹得不可开交。

  王先生说,去年房子装修时妻子找的是“马路游击队”,没有明确的收据或发票,这笔装修费交易方只承认3万元。郑州市地税局个税二处的工作人员在接受采访时说,目前只有省地税局收到了国家文件,等到具体的细则出台最少要半个月的时间,根据现行的政策,业主只有注意保留相关凭证,装修最好找公司索要发票,不然只有双方协调解决。

  细节二:“家庭唯一住房”难确认《通知》规定了一些优惠政策,“个人转让五年以上家庭唯一住房免交个人所得税”。市民林小姐和丈夫徐先生结婚前,各有一套商品房,婚后夫妻俩想卖掉林小姐的房子用来买车;刘先生有一套房龄6年的小房,想换大房,必须先买新屋,搬进去后,再卖掉旧房。这些能否算“五年以上家庭唯一住房”呢?对此,郑州市房管局办事大厅的工作人员表示,调档查档很难。

  一房屋中介的置业顾问徐先生说,很难按此项政策成功免税,谁能卖掉自己的房子,租房住等着买第二套房。

  细节三:报低成交价现象很普遍根据《通知》规定,若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。

  市民宋先生表示,许多中介公司在转让交易中,向税务部门报低成交房价。郑州市地税局个税二处的工作人员表示,这样偷税,税务机关发现后肯定要处罚,欢迎拨打12366举报。

  支招

  现行政策下如何省钱

  对于出售5年内次新房的房主而言,营业税及个人所得税这两项税费成了不可避免的售房成本。林小姐2005年购买了一套70平方米总房款20万元的住房,原本在中介的挂牌价是25万,加上营业税和个人所得税两项支出要多交纳近3万元,林小姐准备以28万元的价格重新挂牌。因此,在现行政策下如何“省钱”成为买卖双方共同关注的话题。

  住房不到5年别急于出手一家房屋中介的置业顾问魏先生分析说,对个人出售自住5年以上,并且是家庭唯一生活用房的房产,免征个人所得税及营业税(普通住宅)。据了解,5年内出售的次新房中有近30%的房产距5年期满仅剩不到1年的时间,因此在不急于出售的前提下,房主可以考虑先行出租,待期满后再进行出售,可以享受免征个税及营业税待遇。

  继承、赠与房产可免税对于继承和赠与房产,业主可不必交纳营业税及个人所得税,只需持双方的继承、赠与公证书,连同房产证、身份证、户口本(暂住证)、夫妻双方共同出让证明,到地税局直接办理完税手续即可。

  预测

  交易市场会先热后冷

  郑州市房管局发布的《2006年1~6月份郑州市房地产市场运行情况分析报告》显示,二手房交易套数为7482套,较去年同期下降13.74%;交易平均价格为2168元/平方米,同比上涨了20.18%。郑州市房管局的工作人员说,二手房交易量下降,表明持房观望者增多。

  记者昨日在郑州市21世纪不动产公司了解到,许多转让二手房的人出于规避个税的目的,急于出手,导致近两日的交易量是平时的两三倍。但更多客户是相当理智的,有人想等细则出台,有人转售为租,也有人想提高房价,把个税转嫁给买家。

  提醒

  持房者不要尽早交易

  河南财经学院房地产系主任李晓峰表示,《通知》是为了抑制投资买房的行为。但由于这一新政策中还含有税费抵扣项目和政策性优惠,灵活掌握后其实可以让市民少交税。

  河南省商业协会副会长何宏剑认为,目前郑州市地税局具体的政策还没有出台,短期之内,郑州二手楼市上的买卖双方仍是观望态度较多,所以二手楼市从长远来说不会有太大的波动。

2006年07月20日

1  宏观政策环境与经济形势
2  房地产一级市场(土地市场)
3  房地产二级市场
4  房地产三级市场
5  2006年上半年郑州市房地产主要热点区域分析
6  2006年上半年房地产报纸广告分析

1  宏观政策环境与经济形势
一、2006年上半年政策、法规发布与市场影响

政策

机构

房产相关内容

目的

 

《房地产抵押估价指导意见》和《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》

建设部、人民银行、银监会

《意见》内容包括房地产抵押价值界定、房地产估价机构及人员管理、估价报告时效及相关责任认定。

《通知》配套下发,内容涉及房地产估价机构选聘、金融机构对抵押贷款额的内部审核等强调估价机构、金融机构独立性的要求。

规范估价市场尤其是房地产抵押估价业务,防范银行信贷风险。

 
 
 
 

《城市规划编制办法》

建设部

明确要求各地政府研究住房需求,重点确定经济适用房、普通商品住房等中低收入住房需求的居住用地布局及标准。

从规划阶段开始,推动中低收入住房需求的实现。

 

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿

国土资源部

 勾地的国有土地使用权出让新方式正在被国土资源部考虑,预计正式执行日期为今年 7 月。

该制度只适用于工业用地,将改写工业用地协议出让的历史。

 

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》

国家税务总局

一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率,房地产项目预售收入税率提高5%;房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。

通过细化的税收政策调控房地产市场主体。

 

《关于坚持依法依规管理节约集约用地,支持社会主义新农村建设的通知》

国土资源部

稳步推进“城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流转试点”两个试点的工作。

农村集体土地直接入市政策松动。

 

《国有土地使用权出让合同补充协议》

国土资源部、国家工商总局

对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数、等合同条件及违约责任进行了明确约定。

防止出让之后的土地囤积、炒卖;通过土地开发强度调整房地产开发结构。

 

“十一五”规划纲要

全国人大

调整住房供应结构,重点发展普通商品住房和经济适用住房,严格控制大户型高档商品房。加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控,促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式,加强资本金管理,规范住房消费信贷和保险。

调整房地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险,确定了“十一五”期间房地产市场发展的稳定基调。

 

国六条及其细则

国务院、九部委

调整住房供应结构,合理控制城市房屋拆迁规模,整顿和规范房地产市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。

以结构调整、政府责任为重的2006年房地产调控开始。

 

《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》

建设部

61起,各地区新审批、开工的商品住房中, 90平方米以下住房面积必须达到70%以上;

套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。

主管部门集中清理61日前已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。

明确“国十五条”中模糊的概念和指标,为各地的细则制定、政策执行确立基础。

 

《河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》

河南省建设厅

设定验收质量标准;规定验收内容,包括外观、防水等初装修住宅工程分户验收的858个项目;分户验收数量和方法;分户验收的组织实施;分户验收的程序和其它要求

 

《关于加强城市规划一书两证审批工作的通知》

郑州市规划局

200631之后的一书两证都要进行批前、批后公示;应履行而未履行公示程序的不得发放一书两证

居住小区调整变更规划,应该先公示调整意向、再论证或听证,批准后再公示。

 

  调控政策直接致使政策、市场风险骤升
    自4月开始,房地产市场的火热使市场各方对调控的预期逐渐强烈。在4月28日央行单独上调贷款利息之后,以房地产为主导方向的投资市场调控显现。其后,5月中旬的“国六条”以及其后的九部委意见(国十五条),明确了今年调控的重点,即市场供应、需求结构,及政府住房保障责任。
九部委意见中,营业税5年期限、中小户型70%比例指标的市场影响最大。一旦实施,大量项目必须修改规划才能通过审批,有贻误市场时机的风险。其次,未来市场供应预期改变,市场竞争方向转变要求开发商的思路调整。

 细则出台,市场预期趋于稳定
   在“国六条”、尤其是九部委意见出台后,市场对70%等几个指标、概念的争议和猜测很多。7月13日,建设部终于对此做出了解释,为各地细则制定了原则,也降低了政策不确定性带来的市场观望和犹豫。中大户型市场走高、中小户型走低、产品分布区域分异,类似预期下的市场调整方向在于,同质竞争下的产品创新、政策约束下的营销创新。
   二、宏观经济发展
   1、郑州市固定资产投资增幅高,居住价格上涨快
   1-5月,郑州市城镇固定资产投资完成246.7亿元,同比增长40.0%。其中民间投资140.1亿元,同比增长53.3%。在总投资额中,房地产投资完成71.7亿元,同比增长45.8%。
截止5月底,郑州市金融机构存款余额3450.2亿元,比年初增长10.9%,其中城乡居民储蓄存款余额比年初增长8.0%;各项贷款余额为比年初增长13.3%。
   1-5月,居民消费价格总指数为101.6。八大类价格中,除医疗保健、和个人用品、交通和通讯有所下降,其余六类均出现不同程度的上升。其中,居住上升了7.4个百分点。
2006年前5个月,郑州市城镇居民人均可支配收入为5210元,同比增长11.8%。其中,市区城镇居民人均可支配收入为5397元,同比增长11.7%;全市城镇居民人均消费性支出3074元,同比增长7.0%,其中市区城镇居民人均消费性支出3114元,同比增长5.8%。
    此外,1-6月,郑州市财政收入完成103.67亿元,同比增长42.59%,其中土地有偿使用收入同比增长3.5倍,显示了土地收入在地方财政收入中占有重要位置。
    2、下半年加息几成定局
根据央行今年前5个月的货币金融报告,上半年经济运行情况显示,尽管一系列的宏观调控措施出台,经济过热的态势仍然没有扭转。固定资产投资增速高位加快,货币信贷投放仍然过快,外贸不平衡状况突出,以及生产资料价格涨势较猛等四大问题比较突出。同时,随着全球通货膨胀形势骤然紧张,主要经济体纷纷加快了货币紧缩步伐。因此,今年下半年,央行很有可能继续调高存贷款率,同时让人民币保持缓慢升值。

2  房地产一级市场(土地市场)
2006年上半年,土地市场交易活跃度不高。
年初,郑州市土地储备中心共推出15幅地块,共计253公顷(3797.4亩)。具体包括:

序号

位置

面积(亩)

所属板块

1

陇海西路南、华山路西

195.2

西南

2

陇海西路南、昆仑山路西

30.8

西南

3

陇海西路北、华山路西

126.2

西南

4

香山路东、郑花路西

638

北环

5

管城区十里铺长江路两侧

693

西南

6

合作路北、金水路西

142

西北

7

棉纺西路北、桐柏路东

319

西北

8

城东南路东、石化路南

286.3

东南

9

南阳路东,北环路南

72.9

北环

10

货栈街南

60

陇海

11

黄河路北、南阳路西

300

西北

12

华山路西、中原路南

200

西南

13

棉纺西路北、嵩山路西

232

西北

14

棉纺西路北、桐柏路西

262

西北

15

铭功路东、民主路西

240

商业

 

 从土地供应的区域分布看,多数集中在城区西南、西北部。事实上,受西区改造规划的影响,市区内其他区域短期内很难有类似分布广、规模化的土地供应。
 西区土地升值明显。6月底,15块土地中位于陇海西路南、华山路西和位于陇海西路南、昆仑路东的两块以高价拍出,平均成交价格达到214万元/亩。与2005年西区土地平均成交价格130万元/亩相比,完全超出了市场对西区土地开发价值的预期。
 供应主体市场预期乐观。由于2006年计划推出的近4000亩土地基本位于市区二环内,区位条件优越,因此市场关注度较高。尽管还处于2006年房地产调控的政策不稳定时期,但目前已成交两宗土地的高成交价表明,市场主体对整体市场的预期还是相当乐观的。
 政策对后期土地供应影响加大。今年上半年土地市场成交量不大,部分原因来源于4月以来的调控政策。随着建设部细则解释出台,建设部门与土地部门政策对接。中低价格、中小户型的70%地区指标确定,在降低独立项目市场风险的同时,将影响政府土地市场放量的节奏、放量土地的位置选择。
除土地出让市场外,城中村改造也是土地开发市场的重要组成。去年下半年以来,西史赵、西关虎屯、燕庄的改造相继开始,政府、企业合作拆迁改造的模式缓解了土地供需矛盾,成为城市房地产开发的新热点。西区的岗坡村、高砦等城中村相继开始改造,西区土地开发迅速活跃已是既成事实。
3  房地产二级市场
一、市场供应情况
1. 预售情况
2006年上半年,郑州市取得预售资格的项目111个,比2005年上半年预售项目个数增长18.09%,共计预售面积273.29万平方米,比2005年上半年预售面积增加10.14%。各月取得预售项目的情况如下 :

2006年2月受农历春节影响,预售项目较少,加之2005年宏观调控的影响,许多项目蛰伏一段时间,3月份开始新项目频繁入世。4月份取得预售的项目中小户型居多造成预售面积相对不大。
2. 新增项目分析
 板块分布
 

根据中原研究的需要,将郑州市房地产划分为十个板块(见图示)。
2006年上半年西南板块取得预售的项目较多。随着郑州市政府对西区改造的大利支持,曾经沉寂的西区房地产市场在2006年上半年显示崛起的势头,“ 鑫苑国际城市花园”、“长城康桥华城”、“绿岛港湾”、“永威鑫城”等项目在西南板块正拔地而起,由于该板块地价相对较低,市场上的经济适用房项目也较多。
北环板块作为市场导向的区域,持续在市场中活跃,但今年上半年推出的项目小盘居多如“花园小筑”、“航天公寓”、“金杯家园”等。
往日最为活跃的郑东板块上半年取得预售的项目并不多,有一些项目近期不断亮相,中原分析可能由于项目进度取得预售证的时间会滞后一些。
 物业类型
 

上半年预售的项目中住宅类型的物业占到近一半,商业物业占到16%。值得注意的是预售的项目中经济适用房占21%,这与政府导向有很大关系。上半年新增的写字楼、别墅项目较少,综合体项目将成为市场中的新宠“长城康桥华城”、“方圆创世”、“银基花园”、“建业置地广场”等项目均以综合建筑体的形式面世。
建筑类别
中原将建筑按层数划分为底层(1-3层)、多层(4-7层)、小高层(8-17层)、高层(18-29层)、超高层(30层以上)1季度的供应中建筑类别的比例如下:
 

多层建筑一直都是市场上的主流产品,但在上半年新增的项目中,高层及小高层项目占到整体预售项目的50%,不难发现,郑州市随着土地供应得紧张及居民对于居住面积需求的日益增长,项目的高度都在拔高,这也是市场发展的合理趋势。
3.市场供应特点总结
 小户型频繁亮相
    2006年上半年郑州市场的小户型不断涌现,受2005年宏观政策的影响2006年年初小户型项目大量面世,“都市A座”、“鑫苑城市之家”、“”如果爱、“克拉城”、“立体世界”、“金杯家园”等。当“国六条”后,受“70%的建设比例”的影响,市场上出现同质化产品的可能性大大增强,开发企业要想在众所的竞争中脱颖而出,就面临巨大的创新压力。而且以后的小户型应该转向居住需求,比如面积稍大些60-90平方米,更适合居住要求等。
 城市近郊分流
房地产开发往郊区外移的趋势愈加明显,市中心的土地已经寸土寸金,城市的不断扩张使得近郊区域的土地备受开发商青睐,相对市中心的低价近郊有一定的优势;而且可以提供大面积的土地,为大盘的塑造提供条件。如北环板块的“惠城田园风光”、“德金假日御园”,西南板块的“绿岛港湾”等,郑汴洛一体化的规划也使靠近郑州东去的中牟新区的房地产遍地开花,如“水岸新城”、“紫藤家园”等也将郑州居民纳入目标客群。
 住宅高密发展
 随着土地资源的趋少、趋贵,以及消费者居住习惯的进一步转变,高层住宅逐步成为开发商的首选,“长城康桥华诚”、“发展东郡”、“滨水带•圣菲城”、“银基王朝”等项目都以高层推出。
二、上半年成交分析
1、总体成交情况
2006年上半年,共销售商品房32716套,合计369.78万㎡,同比去年分别增长了41.98% 和30.51%,各月成交面积对比如下图,商品房成交均价3088元/㎡,同比去年的2739元/㎡上涨12.7%。根据国家发改委、国家统计局对于全国大中城市的商品房价格涨幅调查显示,郑州价格的上涨幅度在全国仍属于靠前水平。
 

从图中可以明显看出2006年上半年各月成交均价均高于2005年上半年各月成交均价,而且整体成上升趋势。郑州在全国范围看仍属于三线城市,房地产市场均价和全国城市相对属于较低水平,和周边城市相比也处于中低价位因而随着市场的不断成熟和市场竞争的加剧,整体商品房成交均价的涨幅在合理区间内。
2、住宅市场成交分析
 总体成交
2006年上半年,郑州市住宅市场共成交28071套,同比增长28.91%;共成交327.62万平方米,同比增长23.22%;成交均价为2816元,同比增长11.92%。
 

 住宅结构

 经济适用房
2005年上半年郑州的经济适用房获得了长足发展,市场份额高达7.98%,成交均价为1560元/㎡,到了2006年上半年经济适用房的份额降至6.10%,同比下降6.11%,当然由于整体市场成交量的增多造成基数过大有关。2006年上半年成交均价1567元/㎡,同比去年上升幅度较小。去年郑州市政府颁布生效的《郑州市经济适用住房建设管理办法》规定经济适用住房建设年度计划应当控制在当年住宅建设总量的20%以内,因而与供应分析中大量经济适用房取得预售有很直接的联系。
 多层住宅
2006年上半年,郑州的多层住宅共成交151.26万平方米,同比仅增加2.66%,根据供应分析这与经济适用房大量以多层为主有关。多层住宅的市场份额由2005年上半年的55.42%下降为46.30%,由于土地的稀缺及开发企业为了满足更多的市场需求,高层及小高层项目越来越多。2006年上半年多层住宅实现均价2633元/平方米,其价格也与高层、小高层的价格在逐步拉近,根据项目居住品质,多层应该是市场上比较受欢迎的建筑类别,因而高层产品价格今后会有进一步的拉升。
 高层(小高层)住宅
2006年上半年,高层住宅成交面积为94.22万平方米,市场份额也由2005年上半年的18.66%上升为28.84%,绝对成交量同比增幅为89.92%。高层均价3185元/平方米,同比去年增长1.57%。小高层住宅成交面积55.17万平方米,均价2972元/平方米,同比去年都有不同成都得增加。从成交来看,高层、小高层住宅项目增长迅猛,份额继续增加(高层小高层住宅成交面积合计占总体市场的45.73%)同时价格也开始强势上涨,随着土地资源的趋少、趋贵,以及消费者居住习惯的进一步转变高层(小高层)住宅逐渐占据市场主导地位。
 别墅
2006年上半年,郑州的别墅共成交6.12万平方米(294套),同比减少21.18%,增势强劲;市场份额为1.87%;成交均价为4329元/㎡,同比上涨7.45%。 今年年初,国家抑制高端物业的开发的政策频频发出,在整体供应不足的刺激下,别墅价格有较大幅度的攀升,这对于现有别墅项目以及拥有别墅用地的开发单位而言有很大优势,预计会进一步促进别墅项目的价格提升。
根据以上住宅结构的分析,别墅及经济适用房类型相对特殊,以下关于户型、面积段、总价段及成交客户仅针对此两种类型之外的住宅市场。
 各户型的成交分析
 

三房两厅仍是市场上最主流的户型,在总体成交面积中占40.21%,其次成交量较大的为两室两厅和一室一厅分别占比16.10%和10.04%,这也印证了上半年小户型项目大量推出的市场供应。“国六条”中有关“90平方米以下小户型占到总建筑面积70%”的规定会对市场上小户型项目产生一定影响。未来市场上大量小户型项目推出极可能引起同质化竞争,这对开发及设计单位都将是新的机遇和挑战。
 各面积段的成交分析
 

按成交套数计算,90-150平方米的面积段成交量较为集中占整体成交的50.56%,同样因为一室及一室一厅户型的热销,30-60平方米的成交量也占了17.30%。这与以往大面积户型成交量占比较大形成区隔。
 各总价段的成交分析
 

 

16-45万的成交量占总体市场的67.15%,其次是15万元以下和46-60万两个总价段,分别占比为14.26%和12.06% 。
 成交客户分析

 

2006年山半年,成交客户中省内市外占46%,这使郑州多年以市内居民购房为主的局面得以改写,郑州市的项目正吸引着周边城市的人们来郑州安家落户,当然这其中不乏大量在郑工作的外地人员。 25-35岁的客户占总体成交客户的43%,购房人群渐趋年轻化,人们的购房观念不断转变,攒一辈子钱买房的人越来越少,62%的客户选择按揭贷款,房子是生活的必需品,在权衡租房与买房之后,中国人固有的“居者有其屋”观念加速了许多人买房的决定。

3.非住宅市场成交分析
 非住宅总量
郑州市非住宅市场共成交32.14万平方米,同比增长5.3%;成交均价为5789元/㎡,同比上涨13.8%。各月成交对比如下
 

2006年上半年非住宅市场成交量和均价基本上都比去年增加,郑州市房地产仍处于高速发展期,这样的局面在市场饱和度较大的城市不易出现。
 非住宅结构
 

非住宅成交中商业类物业占总体成交的64.90%,其次是办公类物业占总体成交的24.90%。物流仓储类物业主要是指“信基物流园区”。上半年郑州市的商业物业共成交20.86万平方米,同比下降8.08%;成交均价为6896元/㎡,同比上涨20.79%。办公类物业共成交8.01万平方米,同比上涨17.88%;成交均价4090元/平方米,同比增长23.04%。其中办公类物业中位于郑东新区的绿地世纪峰会均价要高于市区其他办公类项目。
   4.成交排行榜
按项目成交额排名如下图:

次序

物业名称

成交面积(万㎡)

成交额(元)

1

中央花园

14.45

5.05亿

2

大上海城

2.58

2.87亿

3

鑫苑国际城市花园

7.94

2.68亿

4

顺驰第一大街

5.59

2.40亿

5

汉飞城市公园

7.6

2.19亿

6

长城康桥华城

5.93

2.04亿

7

五行嘉园

9.78

1.98亿

8

美景天城

3.94

1.93亿

9

思念果岭山水

3.14

1.89亿

10

大河春天

5.99

1.76亿

 
4  房地产三级市场
     2006年上半年二手房市场共成交7482套, 成交面积为64.4万平方米,成交价格2168元/平方米,各月成交情况如下:
 

郑州二手房市场在2006年上半年呈现出价格成交量双增长的趋势。自今年3月开始二手房成交量呈现喷进之势。和一手市场相互辉映的二手市场更加活跃。6月份初出台的新政策对二手市场产生细微影响,成交量猛增的情况下价格有所回落。这应该属于合理情形。
相信随着城市建设的不断加快,居民对于需求的不断增加,很多收入仍处于中低水平的客户会更加青睐二手市场,因而中原认为郑州市二手房市场将会朝着更加繁荣的方向发展。
5  2006年上半年郑州市房地产主要热点区域分析
随着郑州市房地产市场的进一步发展,市内各区域均出现了不少市场亮点,整体态势不断上涨。同时,由于市区内土地存量的不断减少、都市村庄大规模改造、以及郑州市西部老工业基地改造规划出台,继快速发展的郑东新区和北区之后,西区及金水路东段分别成为目前市场上的热点。
一、西南区
1.区域概况
 区域范围界定
京广铁路以西陇海铁路以北的城区部分。
 区域现状
西南板块是郑州市政府所在地,分布着一批科研院所,人文气息浓厚,生活配套完善,尤其是西南区的中小学等教育资源相对其他区域丰富。碧沙岗商圈范围内的商业物业发展稳定。区域因其较好的自然、交通环境成就了西南板块新的人居区域。
 规划建设概况
在政府的整体规划中,西南区的主要功能是居住,而振兴老工业基地的政府规划,为西南板块的规划发展提供了有利支持。
另外,城中村改造也成为西南区域区域形象改善、房地产市场跨越式发展的契机。作为二七区迄今为止最大体量的改造,二七区高砦村改造成为拉开序幕的利好消息,也将成为区域加速发的有力推动。该村位于长江路与京广路交会处周围,占地面积61.2公顷。改造后总建筑面积89万平方米,规划住房5900余户,将形成居住人口达两万余人的大社区。
2.区域房地产市场
郑州房地产经过几年的发展,东区、北区一直是最活跃的区域,成为郑州房地产市场的重头板块,而西南区则一直是风平浪静,相对平淡,平均销售价格与郑州最活跃的区域整体差别居然达到近1000元/平方米,可见西南区房地产发展的落后。
可以称作区域领头羊的帝湖及亚星等大型社区的不断成熟,带动了区域的逐渐成熟,同时随着城区用地的不断稀缺,也使得更多的开发企业看好了这一区域,以长城康桥华城的进入为标志,表明了该区域开始成为开发的热点区域,迎来其房地产开发的春天。
(1)住宅市场
 市场热度呈现明显上升态势
西南区住宅市场的热度可以从市场历年的销售总量和价格上较为直观的表现出来。
 

 
销售总量成倍上涨,销售均价节节攀升,可见西南区的住宅市场发展加速度较高,加之区域内的空地资源相对其他区域较为丰富,区域正在逐渐成为开发的热点区域。

 大社区领头,小项目跟进
西南区的建设配套本来就相对较完善,加之老工业基地改造的政策影响,使得区域不仅可以满足大型社区的开发要求,也可支撑小型项目的开发。但区域内的人气相对不旺,在区域形象提升的节点上还需有大型项目统领,并将区域形象与人气提升到新的高度,同时区域的市场支撑量随之扩大,随即小型项目以市场跟随者的姿态跟进、牟取较大市场利益。

项目名称

位置

总建筑面积(平方米)

容积率

帝湖花园

航海路与桐柏路交叉口

205

2

亚星盛世家园

嵩山路与长江路交汇处

50

1.93

长城康桥华城

大学路与桃源路

30

5.1

对西南区有典型意义的较大型项目主要有帝湖花园、亚星盛事家园以及长城康桥花园等。发展较早的帝湖花园和亚星盛世家园两大社区,将区域的人气逐渐提升,使得区域逐渐相成了适宜居住形象。但是,区域整体房地产市场的形象仍停留在中低档。当时虽有一批如南溪瑶台、美丽源等中小型项目跟进市场,但无论形象或者规模均无出其左者。
直至去年,长城康桥华城以较高价格进入区域市场且一期快速去化,成为区域内又一标杆项目,将区域形象提升到了新的高度,为区域市场开扩了新的较大空间,为区域成为市场热点埋下了坚实的基础。
 不乏高知名度的产品品牌
由于前期的开发难度,且土地资源丰富,在前期的开发中区域培养了不少本地开发品牌,如:帝湖、亚星、江山等。后期进入的开发商中也不乏知名品牌,如:鑫苑、新世纪、长城康桥等。可以说,区域内的开发品质整体相对较高,且有较大发展潜力。
(2)其他房地产市场
西南区域房地产市场,目前只是以住宅为主,商业房地产也主要是社区配套商业和住宅的底商。目前区域内的办公物业也是以出租为主,区域内单位机关的办公设置较为丰富并且有不少对外出租,因而区域内目前的办公物业市场商相对沉寂,但在新一轮的区域开发到来之际,定将有为数不少的写字楼物业进入区域市场。
 以社区商业为主的商业地产
由于区域以居住为主导的规划定位,因而区域内的商业多以社区商业和住宅底商为主,其历年的销售情况大致如下:

西南区的商业物业不论实在销售面积和销售均价方面均呈上升趋势,且随着区域的进一步发展,将会释放出更多潜能。
 大型商业
区域商业虽然以社区商业和住宅底商为主,但区域内也不乏一些大型商业,例如以早期的商业大厦为首的碧沙岗商圈,以及稍后进入的丹尼斯超市,苏宁、国美、五星等大型家电,还有年初落成并已营业的家世界大型超市,等等。只是这些大型商业的经营场地多以原有产业和自建房为主,因而在房地产市场上的反应相对较小,但在一定程度上为区域的商业市场起到了支撑及提升的作用。
另外社区商业中也不乏典范,如今年以来帝湖花园的商业运作就相对较为成功,在一定程度上也为区域商业氛围的提升作出了相应贡献。
 区域主要写字楼市场
区域内形象较好的纯写字楼主要集中在碧沙岗商圈以及郑州大学南校区的附近,如:天龙大厦、泰龙大厦以及金源大厦、科技大厦等。此外,形象一般的写字楼也有零星的分布,加之一些单位对外出租的办公场地,已基本可以满足以居住为主要规划方向的西南区。但随着区域的进一步发展,写字楼市场也必将出现新的市场需求,为办公物业的发展提供了较好的市场机遇。

二、金水路东段
这里所指的金水路东段是东明路和老107国道之间的金水两侧的一小块区域,金水路交通便利和形象优势以及郑东新区的辐射力,为这个小区域的发展提供了有利的条件,另外燕庄的改造以及未来路的打通,进一步提升了该区域的优势,使得这一小区域成为了目前郑州市场上开发密度相对较大地块,当仁不让的成为了市场的又一亮点。
目前,这一小区域的再售及准备进入的楼盘信息有:

项目名称

开发商

规模

进度

均价

名门世家

泰辰置业

30万一期10

一期销售

3900

发展东郡

发展置业

一期9.6

一期销售

3500

银基王朝

银基置业

100万一期30

一期77开盘

5000

中央花园

鑫苑置业

37万一期15

四期销售

3800

观洲国际

北京国兴

不详

未推出

 —

盛润国际

盛润置业

13.5万写字楼

地基

 —

——

广汇集团

30万一期10

未推出

 —

 
这一小区域内的楼盘不仅较为密集,而且开发商也均较有实力,已面市楼盘品质相对较高,可见本区域也将成为相对高档的热点区域。
这一区域虽然交通便利,但配套相对欠缺,另外区域范围也相对有限,很难长时间发展,将会见集中的时间内快速发展成熟,因而该区域的发展也必将是一个短时间的高潮,市场上的一个较为短暂但绝对闪亮的热点。
6  2006年上半年房地产报纸广告分析
统计时间:2006年1月1日—-2006年6月30日
统计报纸:大河报、郑州晚报、东方今报、河南商报、郑州日报
统计版面:横通条以上
一、报纸总体广告投放
 不同类型报广投放
 

按照“企业形象”、“软文”、“硬广”三种类型的分类,上半年共发布硬广1540次,软文112次,企业形象广告30次。各类型广告的发布数量及比例没有太大的波动,基本保持稳定的态势。
 报广的时间分布
 

从报广的时间选择来看,峰值出现在周四,其次是周三,周六、日和周一最少。
二、企业形象广告分析

企业名称

次数

操作项目

鑫苑

11

中央花园、国际城市花园、城市之家

建业

5

置地广场、森林半岛、联盟新城

顺驰

4

中央特区、第一大街、第一国际

绿地

2

老街、世纪峰会

绿城

2

百合公寓

新长城

1

康桥花园、康桥华城

新田

1

郑州国贸中心、鹿港小镇

天明

1

天明园

清花园

1

清华商务、红场

中凯

1

海上香颂、铂宫

中油

1

运河上郡、兆丰大厦、汇锦大厦

 
2006年上半年共有30次企业形象广告,主要集中在名企名盘,看重于品牌的塑造与提升,并有其实力去投入,大部分选择整版及跨页整版、半版等大篇幅版式,主要以彩色为主。

三、报纸软广分析
 

上半年软文报广量合计112次,其中1、2月份26次、3、4月份52次、5、6月份34次,多选择整版、半版的版式。

项目名称

发布频次

投放报纸

主要诉求

大上海城步行街

16

大河报、郑州晚报

投资、热销、活动

运河上郡

7

郑州晚报

自然环境

宝龙城市广场

5

郑州晚报

客户群、活动

长城康桥花园

4

东方今报

规划、建筑设计

建业置地广场

4

大河报

企业形象

金色港湾

4

大河报

景观

老街

4

郑州晚报

居住文化

龙泊圣地

3

大河报

自然景观

普罗旺世

3

大河报

规划配套

东方今典

3

大河报

品质

方圆创世

3

东方今报

热销

大厨房

3

大河报

投资、活动

项目软文广告在3次以上的如上表,软文仍以住宅项目为主,且都涉及以大项目及高端项目。如下表,广告诉求以品质、投资、热销为主要内容,此次投放的软文广告中“大上海城步行街”、“宝龙城市广场”、“大厨房”为商业项目,“建业置地广场”、“方圆创世”为综合体项目。
 

四、硬广分析
 广告媒体分布
 

在上半年的报纸硬广投放中,大河报占总体投放量的51.3%,其次是郑州晚报和东方今报,郑州市房地产报纸广告的媒体格局依然是大河报占据绝对优势,郑州晚报和东方今报则相差不大。
 广告版式:彩色主打
 

上半年项目广告仍以彩版占绝对优势,维持了彩色硬广和黑白硬广相对平衡的格局。
 广告规格:整版、半版最多
 

上半年,房地产广告投放主要以整版及跨页整版、半版为主,其中,一次多整版的广告量在增加,可以说这是当前房地产市场竞争加剧的结果。
 各类物业广告投放
 

普通住宅和商业物业依然是上半年报纸广告投放的主要类型,且住宅类的报广投占有绝对的高比例。
在住宅类广告中,长城康桥华城、长城康桥花园、帝湖花园、金色港湾、威尼斯水城、鑫苑中央花园、郑州国贸中心等项目的报广投放量均在30次以上。而这些都是名企大盘,注重品牌建设,规模效应突出,广告量大,面积(投资)均广告成本并不一定高。这可能也是近几年郑州市大盘膨胀的一个原因。
在商业房地产广告中,大上海城步行街、国际小商品城、中原路水岸花木城的报广投放量相对较大。
写字楼和别墅项目报广投放量仍然是小部分,这与其项目的量上有很大的关系。
 各区域广告投放

在区域分布上,西南板块、郑东板块、陇海板块和北环板块的项目报广量是最活跃区域。这也是自政府提出一体两翼后,对西区的整体规划,房地产项目的增多有关,改写了西南板块历来广告投放平平的局面,随着政府对西区发展规划的进一步完善和支持,西南板块的宜居环境得到肯定,西南板块将继续走热。郑东板块和北环板块作为房地产市场发展的热点地区,其报广量依然处于较高的位置也是一种延续。由于郑东板块的带动,陇海板块也打破了往昔的平静,房地产项目如雨后春笋。其次,行政板块、北环板块、东南板块的项目报广量也在增加。而西北板块的项目广告投放较少。
 报广主要诉求点
 

总体来看,上半年报广诉求点主要集中在项目促销活动、产品品质、投资。
地段、产品、价位是决定地产竞争力的三大要素,所有的地产广告基本上都是围绕这三大要素展开诉求。而这三个要素又可以分解为更多的诉求点。
当前郑州市房地产市场正处于发展阶段,客户购买并非完全理性,房地产概念营销流行,促销活动也成为左右客户思想的有效手段,所以,活动、品质、投资等成为主要诉求点也就自然而然。
 新盘监测
上半年上市新盘类型多为住宅,区域分布上,陇海、行政板块及西南板块的新盘较多。主要新盘如下表:

项目

位置

发展商

区位

物业类型

首次报广时间

银基王朝

金水路/英协路

河南省银基房地产开发有限公司

陇海板块

普通住宅

2006-6-29

丰源官邸

未来大道/熊儿河畔

河南丰源置业有限公司

陇海板块

普通住宅

2006-5-16

中凯铂宫

郑东新区龙湖环路与南北运河交汇处

郑州中凯东兴房地产开发有限公司

郑东板块

普通住宅

2006-5-18

名门盛世

金水路/玉凤路

郑州发展置业有限公司

行政板块

普通住宅

2006-5-24

正弘旗

农业路/东明路

河南正弘置业有限公司

行政板块

普通住宅

2006-5-25

中鼎翡翠

未来路/航海路

河南省中鼎实业有限公司

东南板块

普通住宅

2006-6-29

长城阳光新干线

建设路/秦岭路

郑州市长城房屋开发集团有限公司

西南板块

普通住宅

2006-6-29

卡萨

经三路/农科路

河南富润置业有限公司

行政板块

普通住宅

2006-6-22

非常国际

东风路/中州大道

河南国影置业有限公司

东风板块

普通住宅

2006-6-20

立体世界

黄河东路/商鼎路

郑州新芒果房地产有限公司

郑东板块

普通住宅

2006-6-14

英协广场

郑汴路/英协路

英协(河南)房地产有限公司

陇海板块

综合体

2006-6-12

西大街企业中心

西大街/顺城路

三门峡石油房地产开发有限公司

商业板块

写字楼

2006-6-1

正弘旗

农业路/东明路

河南正弘置业有限公司

行政板块

普通住宅

2006-5-25

康城.棕榈泉

紫荆山路/航海路

河南省康城实业有限公司

东南板块

普通住宅

2006-5-12

永威鑫城

淮河路/伏牛路

郑州市永威置业有限公司

西南板块

普通住宅

2006-4-27

长城康桥华城

大学路/桃源路

郑州新长城房地产有限公司

西南板块

综合体

2006-3-23

发展东郡

金水路/玉凤路

郑州发展置业有限公司

陇海板块

普通住宅

2006-3-8

鑫苑.国际城市花园

金水路/棉纺路

河南鑫苑置业有限公司

西南板块

普通住宅

2006-2-22

如果.

金水路/英协路

河南伟业建设投资有限公司

陇海板块

普通住宅

2006-2-16

五、广告投放量排行

次序

项目名称

广告频次

版面量

主要规格

1

长城康桥华城

55

58.5

整版、跨页整版

2

大上海城步行街

52

70.5

整版、多页整版

3

帝湖

38

41

整版、跨页整版

4

金色港湾

36

31.5

整版、半版

5

国际小商品城

36

17.5

整版、半版、通栏

6

威尼斯水城

34

26

整版、横通条

7

长城康桥花园

33

41

整版、跨页整版、多页整版

8

鑫苑.中央花园

31

33

整版、半版

9

郑州国贸中心

30

53

整版、跨页整版

10

建材大世界

28

20

整版、半版、双通

11

运河上郡

28

29.5

整版

12

尚城国际

27

26.5

整版

13

富田太阳城

26

17

半版

14

清华园

25

21

半版

15

中原路水岸花木城

25

14.5

半版

16

康城棕榈泉

23

17.5

横通条、整版

17

海上香颂

23

16.5

整版、半版

18

方圆创世

23

20

整版、半版

19

郑州(中国)调味品厨具商贸广场

23

17.5

整版、半版

20

美景天成

21

14

整版、半版

21

发展东郡

21

19.5

半版、整版、跨页整版

上表为上半年房地产硬广发布频次超过20次的21个项目,其中住宅项目14个、综合体项目2个、商业项目5个。
从版面量来看,大上海城步行街的投放量最大,是其追求热效应的结果。而新长城地产的长城康桥华城达到了频次和版面的双高,其中多以整版、跨页整版为主。包括长城康桥花园,也是在较高的量上。其大规模的广告投放量,既是项目的需要,同时也达到了提升品牌价值的目的,进而实现产品附加值的提高。
需要指出的是康城棕榈泉及威尼斯水城两个项目报广频次较为密集,但版面总量较少,均采用多页横通条的方式反复刺激客户的注意力,这在一定程度上节约了广告成本,同时也能多次引起客户的注意,这也不失为一种值得尝试的广告投放的策略。

新政考验郑州楼市
 

  郑州楼市在经历“国六条”和今年6月1日起实施的“国十五条”之后,多数购房者进入持币观望阶段,市场一度冷清。尽管郑州市落实“国十五条”的相关细则尚未出台,但此次国家宏观调控对郑州楼市的影响已初露端倪。进入7月份,新政考验下的郑州楼市现状已成为各界热切关注的问题。

  房价涨幅趋缓

  宏观调控政策的出台,一度导致市场交易的清淡。值得关注的是,这种状态并没有持续太长时间,经过短期的步伐调整,从本月的上周起,郑州市每天的期房签约数量开始逐步回升,二手房交易量也有所回升,胶着状态逐步得到缓解。

  受观望形势的影响,6月份,郑州市商品住宅销售套数与销售面积均出现小幅度下降。来自郑州市房管局的有关资料显示,6月份,全市批预售项目共计29个,投放面积88.68万平方米,较上月投放面积增加了37.2万平方米,上涨了72.26%。6月份共销售商品房6366套(含郑东新区),较上月上涨了0.63%;销售商品房面积为66万平方米,较上月下降了5.42%;本月商品房销售价格为3305元/平方米,较上月上涨了1.66%;商品住宅销售5589套,较上月下降了1.74%,销售面积59.70万平方米,较上月下降了7.44%;商品住宅销售均价为3063元/平方米,较上月上涨了2.24%。6月份,非住宅类商品房销售777套,销售面积6.29万平方米,较上月分别上涨了21.79%、19.13%,销售价格为5604元/平方米,较上月下降了12.57%。

  6月份,非住宅类商品房交易量增幅较大,而销售价格却大幅度下降,主要因为一些楼盘单价较低以及地下室、车库销售量较大,从而拉动整体价格下降。

  总体来说,郑州楼市经历了两个多月的宏观调控,房价涨幅趋缓,上涨速度有所控制,暴涨现象得到遏制,但房价并没有出现传言中的大幅度下跌。

  二手房交易量上扬

  “国十五条”规定,二手房全额征收营业税的缴税期限从2年延长至5年,这让郑州二手房在5月底出现交易量“井喷”。进入6月份以来,二手房交易量趋于平稳,7月份开始,房龄在5年以下的二手房交易量已经略微呈现出上扬趋势。

  相关资料显示,6月份,郑州二手房市场共成交2060套,较上月上涨了59.57%,成交面积为18.24万平方米,较上月上涨了59.16%;二手房成交价格2240元/平方米,较上月下降了2.74%。

  郑州市房管局的负责人分析认为,因为今年房产新政对二手房营业税征收期限的调整,部分购买2年至5年的房子成为营业税征收对象,这在一定程度上使二手房房源的增幅减小。而客源与成交量的大幅度增长,主要体现了购房者对国家政策的适应能力在逐渐提高。

  郑州清华园房地产公司副总经理王风民表示,在经历了上次宏观调控后,二手房市场上的投机者已经减少,与此同时,大多数需要购买房屋的人认为调控不可能造成房价大跌,因此理性入市的也越来越多。经历了1年的“热身”,卖房人已逐渐接受交税的现实,也促使了郑州二手房成交量的增长。

  空置率处于合理区间

  对于郑州市住房空置率问题,购房者王先生也有自己的看法。他说,自家附近某楼盘,广告上说的是房子已经接近销售完毕,其实呢,晚上去看看,小区里没有几家的房子里有灯光。

  河南民安房地产开发有限公司董事长张信志称,郑州市空置率较高的地区目前还应该在东区,但随着东区的快速发展,这种情况在短时期内将得到改善,而市区由于人群比较集中,各项配套设施齐全,房屋空置率所占比例很少。

  郑州市房管局一位负责人说,就目前而言,郑州市商品房的空置率还处在一个合理区间。

2006年06月21日

自6月1日起实施房产新政后,郑州市二手房市场也出现了一些波动,但业内人士称,省会二手房交易总体平稳。

    郑州市房管部门公布的数据显示,与去年同期相比,今年6月上旬省会市场二手房房源增长10%,客源增长52%,交易量则增长43%。

    郑州市房管局的负责人分析,因为今年房产新政对二手房营业税征收期限的调整,部分购买2年至5年的房子成为新征税对象,使二手房房源的增幅减少。而客源与成交量的大幅增长,主要体现了购房者对国家政策的适应能力在逐渐提高。目前成交的房价未见提高,主要是可供买方选择的房源较多。

    “由于转售为租的房源明显增多,目前二手房市场上租赁房源与去年同期相比增长了48%,但租赁需求相对不足,客源同比减少33%。”郑州市房管局租赁处的负责人说,据预计,受国家政策以及大学生毕业的影响,现在到7月份,省会租赁市场将会迎来新的热潮。

    业内人士分析,在经历了上次宏观调控后,二手房市场上的投机者已经减少,本次调控后,一些投机者也担心如果房价持续上涨,国家可能会出台新的政策,因此不敢盲目买房。

    与此同时,大多数需要购买房屋的人认为调控不可能造成房价大跌,因此理性入市的也越来越多。经历了1年的“热身”,卖房人已逐渐接受交税的现实,也促使了二手房成交量的增长。