梦开始的地方(四十二)

我曾是一个很羞涩的人,这段时间可以上溯到高中阶段,然后一直延伸到大学毕业。

我想,这是有心理原因的。

高中以前,我的成绩一直很优异,也是各种活动的积极参与者,属于被各种光环笼罩的那种类型。可上了高中之后,成绩就一落千丈了,不是因为我不努力,而是我确实找不到学习的门道,当然让我分心的事情也有,但一心求上进的努力却从来没有放弃过。或许正是这种落差,让我默默的选择走到了人群之后,幻想着有一天通过自己的努力重新能够站在荣誉的舞台前。然而这一等,就是三年。

高四的日子,简直是犹如灵魂附体,几乎是瞬间被打通了任督二脉,学习基本上已经不再成为我成长的阻碍,最终我也较为顺利了考上了一所较为理想的学校。

可算上了大学的四年,那种默默走在人群之后的行为习惯似乎没有明显的改变,连最起码抛头露面的念想也没有了,按照流行的说法叫做“活在自己的精神世界里”,因此要我去选择一份将来要面对无数听众的工作,无疑是一种挑战。

但是,骨子里那种表达欲,我知道总有一天是要冲破出体内的。

而诱发出我这种潜在欲望的,正是将我从大学校园领进职场大门的这家公司。

说起来也是有点残酷,如果不是被逼到一定份上,小宇宙还真难爆发。作为一个实施顾问,如果不具备“说”的能力,距离被辞退也就不远了。

在入职面试阶段,你要会说。因为面试官会把个人的口头表达能力作为一项是否能胜任工作的重要指标。

入职后的培训阶段,你要会说。因为所有的考核都是要依靠说来完成的:讲解自己的研究心得、介绍系统的功能和操作、回答考官的提问等等。

开始进入项目工作以后,你要会说。要学会跟自己的领导沟通,跟师傅沟通,跟同事沟通,跟客户沟通。

当开始对客户进行培训的时候,你也要会说。因为如果客户听不懂,那么培训就没有效果,如果客户学不会,那么项目的进程就会受到影响。

说的次数多了,说的时间长了,脸皮子就会慢慢厚起来,嘴皮子会越来越利索,拿捏会变得得体,收放会显得自如。

所以,我也渐渐成了一个能说会道的群体中的一员。

其实开头写到这里,总觉得有点煽情的含义,好吧,其实我是故意的,这是一篇反转文的前传,为的是想引出一个能说会道的骚男,就是你了:小乙。

梦开始的地方(四十一)

东东长着一张老脸,我私下里这么认为过,但是这不影响被他包养的事实——本文所指的包养,全是褒义词哦,下文不再复述。

在我看来,如果从生活的舒适度来判断一个项目的好坏,就要看有没有人来包养你,这个人可以是你的师傅、你的项目经理或者执行经理,东东就是项目后期的执行经理。

执行经理的职责其实没有这么简单,但是最简单的一个理解可以是当项目经理不在的时候,负责督促各项目成员完成项目经理安排的各项工作,同时跟客户方做好各方面的对接,算是一个项目的二号BOSS。

CT这个项目是一个大项目,参与人数多,项目周期长,实施任务重,运营成本高,从C级、S级、M级的众多顾问均有参与,其间我们公司的老板和若干P级顾问都有来沟通协调,而仅从项目经理上看也由于各种原因换了不少。就我了解项目一开始的时候项目经理是M级的老张,一期上线以后变成了S2级的李桑,我来以后正逢李桑准备离职,接替的他的是自己都搞不清楚自己是什么级别的新项目经理耿(据说也是M级),而李桑快走的时候,东东似乎已经承担起项目经理的职责了,耿来了以后,就最终确定了东东权责。

后来的项目经理是耿,尽管他总说不清楚自己什么级别,但是我们都知道他很牛,而且特别牛在做Oracle EBS的项目模块,整个公司能玩得转这个模块的顾问当时没有几个。实际上,公司S级以上的顾问很多都不会去具体谈是财务顾问还是制造顾问等等了,他们的能力之一就是熟悉全模块,也因为他们熟悉全模块,所以也都具备了当项目经理的基本能力——要是基本功不扎实,是没有办法去协调各个实施顾问和技术顾问的。要知道,不懂系统的项目经理,是会很容易被人私下里鄙视的。

而要学好项目模块,不光要熟练掌握系统的所有模块,还要求能把它们整合成一个整体通过项目模块来有条不紊的运行起来。当然不是所有的项目都需要这个模块,但是项目模块就像是一套武功秘籍的一样,学得好的人,个人的价值将会飞涨。当我跟东东真正开始熟悉的时候,我发现他已经在学这套武功秘籍了。

业务归业务,生活归生活,工作再忙,也少不了生活上的包养。而东东总会主动承担起这项任务。

所谓包养,一般包括如下几项:

1、坐出租车要主动地坐在司机旁边,方便买单,如果不小心坐到了后排,要主动掏出钱来伸到前方买单;

2、去聚餐的时候去买单;

3、在家休息点餐的时候负责跟送外卖的人买单;

4、负责叫出租屋里的水电费;

5、负责交房间的清洁费(通常都要请阿姨来打扫);

6、每个人每天几十块钱的餐费,十几个人一个月下来五六千块,要负责先掏钱垫付给我们充饭卡;

7、去景点游玩要负责买门票;

8、房租(这个可是大头,一套房子的租金一个月六七千啊!)

9、上述没有提到的其他的付钱的事项。

有了上述几项工作,每到报销的季节,东东会屁颠屁颠的捧着一大堆发票,默默的坐在一个角落里贴。遇到发票不够的情况,他还尝试跑到北京的地铁站去买发票。

可见,我们的衣食住行,基本上都不怎么花钱了,按照我的收入情况,每个月基本工资3300,出差补贴2400(每天80块),衣食住行不要钱,每个月可以免费旅行2次(形成有限制),一个月下来三四千那是纯收入,如果再没这么贪玩,一年才来也可以攒不少。

东东可苦了,别的不说,什么都得先垫付,回头再报销。可是他没有在我们面前有过一丝的埋怨,有几次技术顾问的负责人小永看不下去了,忍不住问:“凭什么你老为他们垫钱啊?”东东当时以默默回应,之后就没有下文了。

是的,很多的费用其实东东是没有义务帮我们去垫付的,大家都有自己的开销,公司又不是不让报,如果作为执行经理的东东提一个要求,大家去自己解决这些问题也不会有什么异议。但是如果他这么做了他就不是东东了。

东东有事喜欢自己扛,有想法喜欢自己捉摸,不会喝酒,不会生气,略带闷骚,不近女色,除了用“好人”去形容他,我还真的找不出什么合适的褒义词了。

其实东东也只是我们项目上的一个典型,在公司的项目上师傅包养徒弟、项目经理包养项目成员、老顾问包养新顾问的情况都很普遍,掏钱的时候,他们往往就是憨厚的一句“没事,我挣得比你多,我来出吧。”无论是物质上还是精神上都能给人一种温暖。

记得跟Terry终极面试的时候,他让我向他提一个问题,我对此是事先有准备的,又或许即便是没有准备,我当场也能提出来,因为那就是我心里想要的问:公司能不能给人以家的感觉?Terry当时回答了很多,但我只记得他的回答我不是很满意,而幸运的是,在我进入公司后的第一个项目里,我遇到了许许多多照顾过我的人,在工作上给予我帮助,在生活上予以我关怀,或许这才是Terry应该给我的答案吧?

感谢我在公司里遇到的每一个人,是你们的关心和爱护让我成长起来,我会用我的笔来铭记,用心去回忆,如果有一天能再次重逢,我要认认真真地说一句:谢谢!

梦开始的地方(四十)

2008年10月19日,转正考试。要不是翻看2011年写的第三十八集,我还真的记不清楚是哪一天了。但是细节我还确实是回忆不起来,只记得当时的考官有两个:掌管我们财务组C1顾问的小BOSS以及令我万分尊敬的P级顾问Terry。

Terry是个胖子,这里没有任何去贬低的意思,因为Terry的胖是他的标志之一,而且也并不影响我对他的尊敬。

很少有人会让我见到他的第一眼就会有一种从内到外的尊敬感,Terry却是其中之一 。跟Terry的渊源,是从校园招聘开始的。有兴趣的话可以翻阅我的“求职之路”系列的文章,当时宣讲会的主讲,就是Terry,之后一面的考官是Terry,最后二面单挑的依然是Terry。我甚至可以这么认为,是因为Terry对我的认可,我才得以有机会进入公司,Terry对我有知遇之恩。

所以后来我辞职的时候,最有愧疚感的事情之一就是觉得辜负了Terry当年对我的期许。或许在Terry这种元老级的大BOSS来说,我不过就是他见过的百千个职场新人之一,我的离职也不过是IT行业流水营盘的一个普普通通的案例;而作为一个职场新人,面对一位总能让自己在如坐春风般的氛围下交流的老前辈,他那种谈吐里蕴含的激励和肯定,是将永远难忘的。

因此,转正的考核能遇到自己恩人,心情自然是忐忑的。

考核的主场就设在我们项目组所在的CT大楼里,选择的是周末的时间,就在我的办公室,我们这拨2008年招进来的职场新人从全国各地的项目地汇聚到这里,接受又一轮的考验。

由于有了项目的经验,考试的主题也没有什么限制,所以学员们在面对考官时也能相对熟练的宣讲,整个氛围也还相对轻松,当然被问倒的情况也还是有,但是双方似乎也没太往心里去。考核在看似平淡的氛围下结束后,大家也都当晚各自飞回了项目地,至于结果嘛,大家收邮件通知就是了。

2008年12月7日,收到邮件一封,内容如下:

经考核,您自2008年8月1日开始在公司Oracle FIN部门试用以来的表现和工作能力符合所任职位要求。特此通知您于2008年11月1日起成为XX软件技术有限公司正式员工,您的岗位确定为:Oracle FIN部门Oracle FIN 顾问岗位。

好吧,忘了说,里面还有一句话,大意是:您的工资水平为每月3300元。

这封信里面其实有效信息就这么三个:第一,我转正了;第二,转正后我的级别为Oracle财务顾问的C1级,归属于FIN部门,不再是顾问助理;第三,每个月基本工资为3300元。

前两条还好,第三条有点郁闷,因为试用期我的基本工资是3K,现在转正了才涨了200块,原因其实想想也知道,我转正考核的表现很一般——因为有些同事涨幅很大,很多试用期工资比我低的学员,这次加薪后已经超越了我。可见竞争是多么的惨烈,现实是多么的残酷,自己有没有努力、有没有进步,薪水上其实是可以有一个很明显的体现的。200块涨幅的现实告诉我,试用期这两个月我表现得不怎么滴,至少从考核的表现上来说我进步得少,工资自然就加得少了。这还算好的,后来我才知道,有的同事因为考核不过关,被劝离职。

薪水微薄,好在在CT这个项目期间,我被项目组包养了,而主要实施各项包养措施的其中一个人,叫东东。

梦开始的地方(三十九)

Jay是一个奇人,虽然他不是周杰伦。
这里要跳跃一下,2012年整整一年都没有对这个系列文章继续我的连载,转眼间2013年也即将过半,好不容易抓住的灵感,不可以让它流失(大家如果忘了之前的故事可以回顾我QQ空间日志里“梦开始的地方”这个系列的前38集)。下面再跳跃回去。

Jay让我无法忘怀,是从他告诉我他是藏族人开始的。在某月某日他很神秘的递给我一张他穿着藏服在某个地方欢乐的照片,看罢我一本正经的反问他:“你是藏族人?”他很认真地点了点头。于是乎我这个对藏传佛教有点敬畏的小天真,在很长一段时间里对Jay充满了一种额外的不同于旁人的崇敬。

这段时间的持续期大概有一个月,之后的某一天他良心发现的告诉了我,其实他是汉族。

TNND,这就是Jay,男,汉族,上海人,圆圆的脑袋,长得挺帅的(在我看来),西安某名校化学专业毕业,之后跨越式的进入到了IT行业,2007年加入了公司,“黄埔四期”学员,职务是财务顾问,级别C2。很喜欢拽英文(他英文确实很好),同时又很喜欢拽编程(其实在很多技术顾问看来他的代码写得很烂)。但就是这么一个人,我却一直认为我是他的小跟班,还是很不由自主的认为——尽管我是小乙的徒弟。

我和Jay在没有见面的时候就跟他发生了关系——因为我睡了他的床。是的,在富力城那个我们项目组租的高档住宅小区里,我们那间原本住的是李桑、小乙和Jay三个人,可我去项目报道的时候Jay却不在北京。于是,我很无耻的霸占了他的房间和床位,当然还有他的被子枕头。其实后来我才知道Jay是个很爱干净的人,我去的时候他的床具还是比较整洁的,可惜正好我又有点洁癖,被套、枕头套又被我拆卸下来洗了一次,在床具没干的两个夜晚,我还真是感觉到了9月北京深夜的寒气。

然后Jay折腾回北京的时候,为时已晚,只得默默的搬到了项目组租的另一个叫做双华园的小区的房子里。两个地方都差不多大吧?但是租金不一样,印象中富力城当时月租8500,双华园只有6000,我想多少会有点差距——至少对Jay来说,他开始睡起了弹簧床,而且是摆在客厅的弹簧床。

老实讲,我其实对Jay有点崇拜,尽管这点崇拜一开始来自于他告诉我他是藏族人……你其实会不太容易去想象一个学化学的孩子毕业后会做IT行业,但是又能成为财务顾问,能拽一个相对流利英文,还会相对熟练的编写一些代码。这再次印证了我的一个观点,其实大学里面学到的很多专业知识都是垃圾,真正有用的应该是一种学习的能力。有了这种能力,加上刻苦努力的钻研精神,是可以在一定程度上解决所谓的专业不对口问题的,甚至可以做得比专业对口的人更加优秀。

Jay同志教导我:要有英文名,于是我就有了英文名,还是他给起的,结合我中文名字的发音,最终给我选定叫“Leisure”,意思大家有兴趣可以自己查,这个英文名至今我也很喜欢,还在沿用。

Jay同志教导我,要会写代码,于是我开始学习SQL语言,尽管看了很久没看懂。

Jay同志教导我,玩“英雄无敌3”是要讲究战略的,于是我们两个人就很无聊的在某个周末窝在富力城的住所里的小餐厅里联机打游戏,其间他还很哀怨的回眸了好几次他住过的房间。

Jay同志教导我,原料公司的内部顾问哲是他的小弟,为人很老实,要好好对他,于是在Jay走后我还真的越发觉得哲的可爱。

Jay同志教导我,要加强锻炼身体,向他一样下班后从长安大街走路到双井——还好我没有盲从,应该后悔吗?

好吧,这就是Jay,当年在长安大戏院一楼的渝信川菜饭店有调戏四川籍美女服务员倾向的Jay,五年过去了,你还过得好吧?停笔一年半后,这个系列的文章从你这里继续开始延续吧。

读书笔记:《房地产估价理论与方法》

第一章   房地产估价概论

1、房地产估价分为专业估价和非专业估价。

2、专业估价具有以下特点:

(1)由专业估价机构和专业估价人员完成。

(2)提供的是专业的意见。

(3)具有公信力。

(4)实行有偿服务。

(5)要承担法律责任。

3、估价的要素:估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序估价方法和估价结果。红字部分为估价基本事项。

4、对房地产估价应有以下认识:

(1)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

(2)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。

(3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

(4)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。

(5)房地产估价既是科学也是艺术。

第二章   房地产及其描述

1、中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种,房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。

2、建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权益,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。(空间权、没有分摊的土地上可分割利用)

3、宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

4、土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

5、建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。

6、地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产,以提高自己的房地产效益的权利。

7、抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产作为履行债务的担保,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

8、房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。

9、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

10、影响房地产变现能力的因素:通用性、独立使用性、价值大小、可分割转让性、开发程度、区位、市场状况。

11、按照房地产开发程度,可以分为5类:

(1)生地:不具有城市基础设施的土地。

(2)毛地:具有一定的城市基础设施,有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。

(3)熟地:具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地。

(4)在建工程:建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产。

(5)现房:已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

12、三通一平:通路、通水、通电以及场地平整。

12、五通一平:具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。

13、七通一平:具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件及场地平整。

第四章   房地产价格影响因素

第二节 自身因素

一、房地产事物因素

(一)土地实物因素:土地面积、土地形状、地形和地势、地基、土壤、土地开发程度。

(二)建筑物实物因素:建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、日照采光通风保温隔热隔声防水、维护情况和完损情况。

二、房地产权益因素

(一)房地产权利及其形式的限制

(二)房地产使用管制

(三)相邻关系的限制

三、房地产区位因素:位置、交通条件

第五章 房地产估价原则

1、评估再次抵押 房地产的抵押价值的,该房地产的抵押价值不应包括已抵押担保的债权数额。

第六章 市场法及其运用

1、市场法是根据估价对象相似的房地产的成交价格来求取股价对象价值的方法。(收集交易实例、选取可比实例、建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整、求取比准价值)

2、理论依据:房地产价格形成的替代原则:即在哦那个一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。

3、使用对象:数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。例如:住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地

4、不适合对象:数量很少的房地产、很少发生交易的房地产、可比性很差的房地产如在建工程。

5、具备的条件:需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下,获得房地产交易的真实价格及所必要的交易房地产状况等信息,是运用市场法股价的难点。

第七章 收益法及其运用

1、市场法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。(收集交易实例、选取可比实例、建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整、求取比准价值)

2、理论依据:以预期原理为基础。预期原理揭示:决定房地产当前价值的因素,主要是未来的因素而不是过去的因素,即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等预期。历史资料的作用主要是利用它来推知未来,解释预期的合理性。

3、适用的估价对象:收益性的房地产,包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

4、一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的股价。

5、具备的条件:房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。

第八章 成本法及其运用

1、成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象的方法(剔除折旧)。

2、理论依据:生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。(买卖双方两种角度)

3、使用对象:适用于可独立开发的整体房地产的价值或评估建筑物是信的或者比较新的房地产的价值。如新近开发完成的房地产(新开发的房地产)、可假设重新开发的现有房地产(旧的房地产)、正在开发的房地产(在建工程)、计划开发的房地产(如期房)以及其他不适合运用市场法、收益法的方法估价的房地产。

4、具备条件:应注意的是,房地产的成本的增加并不一定能增加其价值,花费的成本不多也不一定说明其价值不高。

(1)应采用客观成本而不是实际成本。(假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费)

(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。

(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

5、房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

第九章 假设开发法法及其运用

1、假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。

2、理论依据:跟收益法相同,是预期原理。

3、适用对象:凡是具有开发或在开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产,都适用于假设开发法估价——待开发的房地产(可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房)

4、不适用对象:应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产。

5、具备条件:

(1)是否更具房地产的合法原则和最高最佳利用原则,正确判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、建筑规模、档次等);

(2)是否根据当地房地产市场状况,正确预测了估价对象开发完成后的价值。

第十二章 房地产估价程序

1、    判断估价对象的价值:

(1)     对各种估价方法的结果进行校核

(2)     将各种估价方法的结果综合成一个结果(简单算术平均、加权算术平均等)

(3)     最终确定估价结果

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